不動産：ハノイ市ホアイドゥック区の土地を競売にかけた。 （出典：ベトナムネット）

不動産は富裕層の手に渡り、価格は継続的に上昇する

ベトナム不動産協会（VARS）は、廃墟となった家屋、廃墟となった別荘、廃墟となった市街地の状況が増えていると述べた。土地が不足し、人口が密集している大都市でも、こうした状況は依然として広く見られ、一方では放棄された土地や家屋があり、他方では、一生働いても土地や家を購入できるかどうかわからないまま苦労している人々の姿が見られるという矛盾が生じている。

また、VARSによると、投資家の投機行為、つまり品物が不足して売れないときに買いだめし、売れずに価格が上がるのを待ったり、人為的に品不足を作り出して高利益を求めて価格をつり上げたりする行為は、都市部から農村部まで非常に一般的である。土地資金の開発プロセス、需給関係に影響を与え、長期的には経済に影響を与えます。

VARS は、この税金はセカンドハウス以上にも適用されるべきだと考えています。多くの資産や継続的に利益を生み出す資産を持つ人がより多くの税金を支払うのは当然です。実際、最近の住宅購入者のほとんどは、2番目または3番目の住宅購入者です。

この提案は、不動産価格が継続的に上昇し、下がる兆しがない状況でなされたものです。

この部門のデータによると、2024年第2四半期のハノイとホーチミン市のマンション価格指数は、2019年の同時期と比較してそれぞれ58％と27％上昇した。中価格帯のセグメントはますます不足しており、今年発売された新築マンションの80％以上が1平方メートルあたり5,000万ドン以上の価格となっている。

新しいプロジェクトだけでなく、古いアパートの価格も急騰しました。数十年にわたって使用されているアパートの多くは、いまだに最初に販売されたときよりも 2 ～ 3 倍高い価格で売りに出されています。別荘、タウンハウス、郊外の土地の分野でも価格上昇の兆候が見られますが、これは一部の投資家グループが利益のために偽の需要と供給を作り出しているためです。

したがって、VARSによると、土地価格が市場に応じて上下し、安全で健全かつ持続可能な方向に市場が発展するように規制するために、不動産税政策を発行することは無視できない緊急の課題です。

VARSは、2軒目以上の住宅を購入する人やプロジェクトを放棄する所有者など2つのグループの人々に適用される不動産税政策を提案した。売主の所有期間が短い取引については、税率が段階的に増加します。

シンガポールと同様に、住宅購入者は2軒目の住宅の場合は物件価格の20％、3軒目の住宅の場合は30％の手数料を支払わなければなりません。 1 年目に住宅を売却した所有者は、不動産価値に対して 6% の税金を支払う必要があり、2 年目に 8%、3 年目に 4% の税金を支払う必要があり、4 年目以降は税金や手数料は課されません。

VARSはまた、所有者が土地を受け取った後にプロジェクトを建設しない場合には、不動産放棄税も支払わなければならないと提案した。この方式は韓国で採用されており、2年以上放置または土地改良工事中の土地には5％の税金が課せられ、放置された年数に応じて税率が段階的に増加し、5年は8％、7年は9％、10年以上放置された土地には10％の税金が課せられます。アメリカでは、放棄された土地には3％の税金が課せられます。

しかし協会は、税制ツールを使って市場を規制することには多くの課題があることも認識している。特に、どの住宅がセカンドハウスでどの住宅がサードハウスであるかを判断し、税務ツールを効果的かつ透明に使用するために、州の管理機関は住宅と不動産市場に関する情報システムとデータベースの構築と完成を促進する必要があるため、テクノロジーと人材への多額の投資が必要です。

VARS はまた、課税によって人々の購買力が「枯渇」し、経済に他の長期的な影響を及ぼしたり、富裕層が第 2、第 3 の資産の所有権を親族に譲渡することで依然として税金を逃れられる法的抜け穴が生じたり、税金の支払いコストを相殺するために家賃が上昇したりするなど、起こりうる悪影響についても考慮することを推奨しています。

隣接する郊外の別荘は人気がある

ベトナムネットによると、ハノイ郊外での土地競売はここ数日「熱狂」を巻き起こしているという。市場の発展により、多くの投資家や不動産購入者が、都市部と同期して建設される郊外の別荘やタウンハウス用の土地を求めるようになりました。ハノイの郊外地区を調査すると、このセグメントの供給は非常に少なく、売りに出されている郊外の別荘やタウンハウスプロジェクトの数は少なく、すぐに完売しています。

西洋では、新しい別荘プロジェクトの費用は1平方メートルあたり1億8000万から2億ドン近くになります。

南部地域では、ヒム・ラム・トゥオン・ティンのショップハウス159棟が売りに出されており、これは珍しい供給量だ。現在、完成し、レッドブックを有する、前面と背面に2つのファサードを持つ5階建てのタウンハウスであるショップハウスが、1平方メートルあたり1億ドンからという価格で市場に投入されています。

既存の供給に加え、市場は、第4四半期に約3億VND/m2の価格で発売予定のドンアンのプロジェクトに関する情報も注目を集めました...

別荘とタウンハウスの供給量は過去10年間で最低水準にあると考えられており、そのため別荘とタウンハウス部門の販売価格は過去1年間で継続的に上昇しています。ホアイドゥック省とハドン省の一部の地域では、別荘の価格が継続的に新たな水準に達しており、1年以上前と比べて30～50％上昇している。潜在的可能性のある地域でも、関心のある顧客の数が急増し、地域価格の高騰を引き起こしている。

チュオンソン・ランドの副社長レ・ティ・ビック・ゴック氏は、マンション価格の高騰とオークション価格の高騰により、多くの投資家が郊外へ移っていると語った。したがって、低層住宅セグメントは引き続き活況を呈するでしょう。近い将来、8月1日から土地法が正式に施行され、郊外地域の新製品価格が新たな価格水準を確立し、別荘やタウンハウスの価格が上昇する可能性があります。

観測者によると、短期的には別荘とタウンハウス部門の流動性が高まり、二次価格は引き続き上昇する可能性が高いという。 「ハノイのヴィラとタウンハウスセグメントは、供給不足と需要の増加により、今から年末にかけて価格上昇が続くでしょう。しかし、供給は主に郊外地区に集中し、都心部では新規プロジェクトのための土地資金が枯渇しています」と、CBREハノイのディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は述べています。

ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、リゾート不動産がまだ閑散としており、地方の土地は好機を待ち、都心のマンションは人気が高すぎるため、安定性が保証され、価格上昇の可能性が高い郊外のヴィラやタウンハウスが依然として多くの投資家の選択肢となっているとのこと。 「現在、ハノイのヴィラやタウンハウスの市場は都心部の物件が枯渇し、低層住宅の需要は郊外へと移行せざるを得なくなっています。この状況は、今後このセグメントの価格上昇の原動力となるでしょう」とディン氏は断言した。

タンオアイ競売土地：保証金付き55/68区画

支払い期限は過ぎましたが、ハノイ市タンオアイ地区タンカオコミューンタン村ゴバ地区の68区画のうち13区画のみが金銭的義務を果たしました。放棄された預金のある55区画の落札価格は、8,000万VND/m2から1億VND/m2以上までの範囲です。

規則によれば、土地オークションの落札者は30日以内に2回に分けて金銭的義務を履行しなければなりません。このオークションの最終支払いは 9 月 14 日です。

しかし、タンオアイ地区土地基金開発センターが報道陣に公開した情報によると、支払い期限が過ぎているにもかかわらず、今日（9月16日）時点で、68区画のうち13区画のみが金銭的義務を果たしたとのことだ。全額支払い済みの区画のうち、最も高い価格は1平方メートルあたり5,500万VNDを超えています。

最高価格1億050万VND/m2で落札した人を含め、8000万VND/m2からの高額落札価格の区画が、期限までに支払いをしていない。これにより、55 区画の土地が没収されたとみられる。

以前、タンカオコミューン、タンタン村、ゴバ地区の68区画の土地のオークションには、1,500人以上の顧客と4,000件を超える適格な申し込みがあり、不動産投資家と世論の間で騒動を引き起こしました。落札価格は開始価格の7〜8倍になります。開始価格は860万～1,250万VND/m2で、最高落札価格は1億VND/m2を超えています。

具体的には、面積が約65平方メートルのロットLK03-10が、開始価格の8倍となる1平方メートルあたり1億50万VNDという最高落札価格を記録した。

タンカオコミューン、タンタン村、ゴバ地区の68区画の土地の競売が8月10日に行われ、4,000億ドン以上の収益が見込まれていることが分かっている。 13 区画の土地が財務義務を完了し、総収入は 800 億 VND をわずかに上回り、予想額の 20% となりました。

8月1日からの住宅機能転換事例

2023年住宅法第124条では、住宅機能の転用が可能な場合が明確に規定されている。

したがって、住宅機能の転換の事例としては、次のようなものが挙げられます。

移住住宅から社会住宅への転換。

必要がなくなった公営住宅や社会住宅から移住住宅に転換します。

2023年住宅法第13条第1項d号に規定される場合の住宅を公営住宅または賃貸社会住宅に転換すること。

その他建設省の提案に基づき内閣総理大臣が定める場合

注：本条第1項に規定する住宅機能の転換は、以下の原則に従わなければならない。

承認された州の住宅開発プログラムおよび計画と一致し、公共資産の損失を引き起こさないこと。

改築後の住宅は、適切な目的のために、改築後の住宅の基準および技術規制に従って、効果的に使用されなければなりません。

建設部または省人民委員会の承認が必要です。