レッスン1：法的問題、供給不足

ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、支援政策は企業や管理機関の支援と相まって、力強い回復の機会をもたらすだけでなく、長期的な開発ビジョンに向けて市場構造を再構築することにもつながるという。

残された課題

ホーチミン市統計局の報告によると、2024年の不動産収入は199兆1550億ドンに達し、「その他サービス」の総収入の60.3％を占め、6.7％のプラス成長となる見込みだ。しかし、ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、この成長は、多くのプロジェクトが停滞したり遅れたりするなど、過去4年間困難が続いているという事実を隠すことはできない。

しかし、政府とホーチミン市人民委員会による法的障害の除去に向けた努力により、2024年には64件のプロジェクトが解決され、そのうち8件のプロジェクトが完了するなど、一定の成果が上がっている。しかし、100以上の他のプロジェクトは未解決のままであり、市場への新たな供給を深刻に妨げている。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、100以上のプロジェクトで法的問題が未解決であるという事実は、新しい住宅の供給を阻害するだけでなく、市場の製品構造にも深刻な影響を及ぼしていると述べた。高級住宅セグメントが引き続き優勢である一方、中価格帯および手頃な価格の住宅の需要は増加しています。

さらに、社会住宅プロジェクトの承認の遅れが深刻な社会的影響を引き起こしました。低・中所得者は手頃な価格の住宅にアクセスできず、都市資源へのアクセスの不平等が拡大しています。

特に、ホーチミン市では2024年に投資が承認された住宅プロジェクトはわずか12件で、COVID-19パンデミック前の年間平均60件を大幅に下回っています。このうち、社会住宅プロジェクトは 1 件のみ承認されており、手頃な価格の住宅分野の発展が深刻に停滞していることを示しています。

さらに、土地の割り当てや賃貸が行われたプロジェクトはなく、建設許可が与えられたのは商業用住宅プロジェクト 2 件のみでした。投資承認、1/500の詳細計画の承認から土地評価に至るまでの複雑な法的プロセスは、依然として市場発展の大きな障壁となっています。

一方、ホーチミン市の不動産市場も、一連の一貫性のない法政策の影響を受けています。土地法、住宅法、関連法令によるプロジェクト評価に関する規制は、法的障壁を解決するための好ましい条件をまだ十分には作り出していない。政令115/2024/ND-CPなどの新しいメカニズムの実施や、計画法および投資法の改正が転換点となることが期待されるが、実践にはまだ時間が必要である。

言うまでもなく、現在、不動産事業は投資資金の不足により大きな圧力に直面しています。 2025年までに不動産セクターの社債の満期総額は180兆ベトナムドンに達する可能性があると推定されています。その結果、多くの企業が進行中のプロジェクトを遅らせたり中止したりすることになり、市場が停滞するという悪循環が生じます。

供給の不均衡、住宅価格の上昇

2024年には、ホーチミン市市場では建設中の商業用住宅プロジェクトはわずか31件、総戸数は31,167戸となり、前年の年間平均と比べて大幅に減少する見込みです。注目すべきは、資金調達の対象となるのはわずか 4 つのプロジェクト（1,611 戸のアパートメント）のみであり、すべて高級セグメントに属するということです。中価格帯および手頃な価格帯の住宅セグメントに供給がなくなるのは、市場の歴史上初めてのことです。

さらに、不動産商品構造は「逆ピラミッド」状態に陥っており、高級住宅が供給量の100％を占める割合は、2020年の70.6％から2024年の11か月間に100％にまで上昇している。一方で、最も需要が高いセグメントである手頃な価格の住宅は市場から完全に姿を消している。

この深刻な不均衡により住宅価格は制御不能に上昇した。高級マンションの平均価格は、二次市場で発生したコストを除いて、1戸あたり93億9000万ドンに達した。 1区や3区などの中心部では住宅価格が上昇し続けている一方、トゥドゥック市やビンチャン区では依然として新規プロジェクトが不足しており、住宅価格と人々の購入可能額の格差が拡大している。

さらに、建設省は、2024年の土地価格表の調整により、住宅価格は2025年も15～20％上昇し続ける可能性があると予測しています。この価格上昇は、中低所得層の住宅所有機会を減少させるだけでなく、ホーチミン市などの大都市圏における住宅へのアクセスにおける不平等の格差を拡大させることにもつながります。

多くの困難があるにもかかわらず、法的問題が徹底的に解決されれば、ホーチミン市の不動産市場は回復すると期待されています。土地資金が大きく、交通インフラが改善されているビンチャン市、ニャーベ市、トゥドゥック市などの地域は、主要な成長の原動力となる可能性がある。

地下鉄1号線、ホーチミン市・モクバイ高速道路、環状3号線などの主要プロジェクトは、中心部と郊外を結ぶだけでなく、ロンアン、ドンナイ、ビンズオンなどの衛星都市の開発機会も創出すると期待されています。

しかし、これらの可能性を活用するには、法的なボトルネックを早急に解決する必要があります。ホーチミン市は、管理機関間の連携メカニズムを強化し、投資プロジェクトの処理時間を短縮する必要がある。同時に、持続可能な開発を確保するためには、住宅価格の監視と市場における製品構造のバランスをとることにも重点を置く必要があります。

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