2024年の市場：供給の鍵

需要に応じて値下げを受け入れる

2023年、不動産市場全体は、すべてのセグメントが暗い灰色の状況に直面し、一部のセグメントでは市場流動性がほとんど見られず、多くの投資家が不安に陥りました。

一連の困難により、開発業者と投資家は損失を被るという「困難な」状況に陥っています。一方、専門家は、市場で最も困難なのは供給であり、法的問題が保証されていない状況だと指摘しています。供給は現在の投資家のニーズに合致しておらず、特に支払い能力が不足しています。

フードン・グループのゼネラル・ディレクター、ゴ・クアン・フック氏は、「現在、不動産の供給は不足しており、市場に出回っている物件も価格が非常に高く、需要と供給のギャップがますます顕著になっています。一方で、投資家の需要と支払い能力は現状では適切ではありません」とコメントしました。

「例えば、アパートに住んでいる人がタウンハウスに引っ越したいと思っても、タウンハウスは予算内でなければなりません。アパートが30億で売れたら、50億で一戸建てを買いたいと思っても、その価格の住宅地を見つけるのは容易ではありません。もし購入したいなら、利益を出すためには70億、100億、150億といった金額を支払わなければなりません」とフック氏は語った。

フック氏によると、法的な難しさに加えて、最も困難な問題は、製品が人々の決済能力に適していないことだ。これでは流動性の問題は解決しない。また、製品がウォレットに適しているとしても、法的側面が必ずしも適切であるわけではない。

「この市場を円滑に運営するためには、プロジェクトの法的側面を解決し、プロジェクトを完了させ、人々の予算に合った商品を発売する必要があります。誰もが需要を持っているため、市場は自動的に調整され、運用プロセスに入ります。市場の流動性が良好であれば、投資家が商品を販売しているため、銀行は融資を行い、銀行は債権回収能力を発揮します」と、Phu Dongグループのゼネラル・ディレクターは述べた。

フック氏によると、現在、流動性はホーチミン市のナムロン、カンディエン、またはビンズオンのフードン、ビーコンズ、レフォンなどの少数の投資家にのみ集中しており、これらは製品を販売して市場シェアを獲得すると評価されているユニットです。

「投資家は依然として製品を販売していますが、量は多くありません。市場にとって依然として明るい材料です。この事業にまず必要なのは、プロジェクトを実行する能力、つまり投資家の内部経済です。法的に完全であること、そして重要なのは、製品が手頃な価格であり、投資家が条件を満たしていることです。投資家は迅速に建設し、予定より早く顧客に引き渡します。これは名誉ある仕事であり、投資家の大きな可能性と言えるでしょう。なぜなら、経済がなければ、この困難な時期にプロジェクトを実行することはできないからです」とフック氏は語った。

「私の見解では、現在、供給は非常に不足しており、この地域では人々の真の住宅需要が増加しています。しかし、市場の性質と不動産を取り巻く産業も発展しており、人件費、建設費、資材費、投入コストは下がっていません。そのため、企業が利益を上げられるよう、不動産販売価格は上昇せざるを得ません。需給が一致するためには、投資家はできるだけ早く完全な法的ロードマップを策定し、低い利益を受け入れて購入者のニーズに合った商品を販売する必要があります。そうして初めて、流動性とキャッシュフローが創出されるのです」とゴ・クアン・フック氏は述べた。

2024年の市場は「明るい色」

専門家は、不動産市場の困難は各段階で現れているものの、2024年には不動産市場はより明るい兆しを見せると評価している。

専門家によると、市場の発展を促進するために重要なのは、不動産購入の心理を変えることです。なぜなら、買い手が不動産価格の下落を待ち続けるだけでは、市場の流動性は確保されないからです。

ナム・ファット不動産建設株式会社の取締役、レ・ヴァン・フン氏は、ングオイ・ドゥア・ティン氏とのインタビューで、次のように述べました。「現状では供給は存在しており、需要が集まらなければ『行き詰まる』ことになります。今必要なのは、人々が貯金をして金を買ってそのお金で住宅を購入するのではなく、不動産価格が十分に魅力的な水準に設定されていることです。そのため、供給側は適切な商品を提供し、価格も適正でなければなりません。そうすることで、買い手にとっての魅力が高まります。買い手はこれ以上の機会はないと判断し、そこから需要が生まれるでしょう。」

最近は多くの人が住宅購入を考えています。さらに、銀行金利が低いため、人々は賃貸用に住宅を購入するためにお金を引き出しがちです。インフレが発生すると、人々はお金を商品に変えるのです。

「しかし今は、お金がある限り買えません。最近は不動産の購入条件が非常に厳しくなっています。たとえ安く買えたとしても、人々は非常に慎重に選ぶでしょう。供給業者はそれに応じて価格を引き下げざるを得なくなり、需要を刺激する必要があるのです」とレ・ヴァン・フン氏は述べた。

最近ホーチミン市で開催されたベトナム不動産カンファレンス（VRES 2023）で、専門家は2024年上半期の不動産市場感情指数が2023年下半期に比べて3ポイント上昇すると予測した。

これに伴い、市場に対する満足度、不動産価格が今後順調に上昇するという確信、住宅購入能力、市場状況、政策、金利に対する評価がいずれも上昇したことにより、2024年初頭の市場感情指数は上昇した。

ベトナム南部地域Batdongsan.com.vnのディレクターである専門家ディン・ミン・トゥアン氏は、不動産買い手と売り手のよりポジティブな心理が、2024年の市場が発展し、2023年に残る困難を克服するチャンスになると考えています。

Dat Xanh Servicesのゼネラルディレクター、Pham Thi Nguyen Thanh氏は、2024年は買い手市場になると考えています。

2024年の全体的な需要は依然として低調ですが、2023年と比較すると若干改善する見込みです。購買力は主にハノイとホーチミンの市場に集中しています。手頃な価格の住宅セグメントが引き続き市場を牽引しています。賃貸住宅市場は好調に成長しており、賃貸価格は上昇すると予想されています。特に、一次販売価格は3～5%程度の微増で安定すると予測されています。二次販売価格は大幅な下落は収まっており、主に顧客が銀行ローンの返済を急ぐために売却を迫られているため、販売価格が下落しています。

「市場の信頼感は今非常に重要であり、2023年には改善し、明確な改善の兆しが見え始めています。この重要なポイントは、2024年には市場吸収率が30%～35%へとわずかに上昇するのに役立つと予想されます」とタン氏は述べた。

タン氏は2024年の投資​​家へのアドバイスとして、不動産を購入する顧客は、トレンドを把握し、最良の価格で不動産を購入する機会を予測するために市場情報を定期的に監視する必要があると述べました。また、資金を慎重に準備し、高金利で購入するための借り入れを制限し、トレンドや群衆心理、特に流動性の低い種類の不動産に追随する投機を制限し、評判が良く有能な投資家、開発者、販売ユニットから優れた製品を選択し、顧客向けの多くのインセンティブとサポートを備えた販売ポリシーとプログラムを活用する必要があると述べました。

「市場は最も困難な時期を過ぎたかもしれませんが、早期回復の見通しは依然として不透明です。今こそ、企業と顧客の両方が慎重な姿勢を維持し、ネガティブな情報に過度に反応せず、「偽りの」ポジティブな兆候に過度に楽観的にならないことが重要です。今後の不動産法は、市場の透明性を高め、需要と供給のバランスを取り、真の不動産価値を生み出し、市場全体を「明るい色」に見せるのに役立つでしょう」と、ダット・サン・サービスのゼネラル・ディレクター、ファム・ティ・グエン・タン氏は語りました。