市場回復のスピードへの期待

2023年のダナン不動産市場は引き続き困難と課題に直面していますが、2024年には明るい兆しが増えると予想されています。不動産市場の回復は大きな飛躍をもたらすことはほとんどないでしょうが、多くの新たなチャンスと絡み合うことになるでしょう。

2023年のダナン市場の全体像を振り返り、ダナンのベトナム不動産ブローカー協会VARS不動産市場調査ワーキンググループのメンバーであるトラン・トロン・ヴー氏は、年末の不動産市場は年初よりも多くの肯定的なシグナルを記録したと述べた。

その中で、検索が急増し市場に最も吸収されている商品は、ナムホアスアン、ホアスアン、バウチャムレイクサイドなどの一部の地域の土地と低価格のアパートで、価格は年初と比較して5～10％わずかに上昇しています。

アパートメント部門でも、FPTプラザなど2,700万VND/m2で販売を開始した商品を含め、売上は好調に推移しました。サン・グループの「ザ・パノマ」の価格は1平方メートル当たり6,000万～7,000万ドンだった。これは、ハイエンドセグメントの供給レベルと比較するとかなり低い価格です。

「今年は、キャッシュフローを生み出す不動産商品が多くの投資家から求められている点が特筆すべき点です。原価に対して年間4%以上のキャッシュフローを生み出す商品のほとんどが、取引が成立しています」とヴー氏は評価した。

VARS不動産市場調査タスクフォースのメンバーによると、ダナンの不動産価格は他の地域とは異なり、2019年初頭にピークを迎え、その後、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる変動で下落し、急落した。

不動産市場がピークを迎えた2022年までに、市場は急速に回復しましたが、不動産価格はまだ完全に回復していませんでした。これはダナンの不動産が他の地域よりも価格が安いことを示しています。

さらに、国側では、平均または平均に近い収入のある世帯の住宅ニーズを満たすために、投資家がこの分野の供給の開発に参加することを奨励することを主な目標として、特に手頃な価格の住宅に関するメカニズムと優遇政策を検討する必要があります。

「購買力」を高めることを特に目的とした優遇融資政策や、投機の動機を減らすためにセカンドハウスやサードハウスへの増税などにより、税金を本当に困っている人々の支援に再利用することができます。社会インフラプロジェクトの開発と運営における投資家を支援します...

さらに、投資を増やし、接続交通インフラを拡充します。住宅購入時に距離を考慮する必要がなくなったことで、都心部から郊外への移住の流れは必然的に進むでしょう。先進国の経験を研究し学ぶことも、開発プロセスを短縮し、設定された目標を迅速に達成するための解決策の 1 つです。

実体住宅需要は不動産市場再編の「支点」

DKRAグループの予測によると、2024年の土地供給量は2023年に比べて若干減少し、450～550区画程度で推移し、主にダナンとクアンナムに集中する見込みだ。

一次価格水準は2023年と比較して横ばい傾向が続いています。特に法的手続きが完了していないプロジェクトや借入金を使用している顧客では、流動性と二次価格水準は2023年も引き続き低下しています。

マンション部門では、2024年の新規供給は800～1,000戸程度で推移する可能性がある。クラスAのアパートの供給割合は、主にグーハンソン地区で増加すると予想されます。

一次販売価格は、投入コストの圧力により、大きな変動はなく、わずかに上昇した。市場の需要を刺激するため、銀行融資の早期返済割引や元本・利息の猶予支援などの政策が引き続き推進されている。

トラン・チョン・ヴー氏は、不動産投資家が法的手続きを完了し、2024年第3四半期から徐々に販売が開始されるため、近い将来、市場に大量のアパートが供給されるだろうとコメントした。

特に、ダナンは現在、15,000戸を超える社会住宅と手頃な価格の住宅の供給において、国内有数の地域となっています。 2024年の最初の週に、この地域では最初の一連の社会住宅の販売も公表されました。しかし、現実には、まだ人々のニーズを十分に満たしているわけではありません。

この問題について説明する中で、ヴー氏は、一方ではダナンの社会住宅は現在リエンチュウ地区に主に集中しており、一方で市の南部と南西部では新たなプロジェクトはほとんどないと述べた。

一方、ダナンの現在の人口増加率は年間2.51％であるため、現在の社会住宅の供給量は多いものの、需要を満たすには不十分です。最も明確な証拠は、2023 年に 15 件近くの販売が開始され、1,700 件の社会住宅アパートメント製品が販売され、すべてすぐに完売したことです。

ベトナム不動産協会（VARS）によると、不動産市場の危機の状況から判断すると、実際の需要が市場を支える最大の原動力となっている。

2023年、多くの不動産流通フロアは、新規供給の不足により市場が吸収できず、人員削減を余儀なくされ、多くの困難に直面しました。多くの店舗が閉店や営業停止を余儀なくされているにもかかわらず、タウンハウス、アパート、住宅地を専門とする不動産仲介業は依然として力強く成長しており、そのビジネスモデルはますます模倣されつつあります。

たとえば、Tuan 123 を例に挙げましょう。ロイヤル;グリーンストリート;ベトナムのタウンハウスは現在でも数百人規模を保って健全に運営されている。この期間では実需要が大きな割合を占めていることがわかります。

不動産事業者が流動性向上のため商品を再構築し、不動産・低価格帯の分野にシフトしていることは、現段階以降の不動産市場にとって朗報と考えられる。