マンションは依然として市場をリードしている

2024年第2四半期の不動産市場は、経済成長の安定に伴い、新規供給と取引量が前四半期比でそれぞれ3倍、2.4倍と大幅に増加し、引き続き好調な兆候を記録しました。

具体的には、ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、前四半期では主な住宅供給が約27,335件に達し、新規販売された物件は約19,747件でした。市場全体では、14,400件の取引が成功しました。マンションを中心に、供給の質と需要の改善により取引量が大幅に増加しました。市場の信頼感が徐々に回復するにつれ、前四半期比約30％増加した投資需要をはじめとする市場需要、実需ともに改善した。

VARSはまた、今のところ、アパートが依然として市場の流動性を牽引する主要セグメントであるとコメントした。そのうち、2024年第2四半期の主要不動産市場の供給の70％以上と取引の75％は、アパートセグメントによるものです。新規オープンしたアパートプロジェクトは、ハノイに集中しており、価格が5,000万VND/m2以上のプロジェクトセグメントでは、主要価格が引き続き上昇しているにもかかわらず、公式販売開始から短期間ですべて90%という非常に良好な吸収率を記録しました。

アパート価格指数はハノイで最も高い伸び率で上昇傾向を維持している。 2023年中旬から後半にかけて、ハノイのマンション市場の販売価格の伸びが加速し始め、ホーチミン市の市場の価格上昇を上回りました。 2024年第2四半期現在、ハノイの主要アパートの平均販売価格は1平方メートルあたり6,000万VND近くになっています。 2019年と比較すると、ハノイの主要マンションの販売価格は58％以上の上昇を記録し、ホーチミン市市場の増加率（27％）の2倍以上となった。

また、ダナンのマンション価格指数も再び上昇に転じており、2024年第2四半期の価格上昇率はホーチミン市を上回った。しかし、ここのアパートの平均価格は、2つの特別市街地よりもまだ低いです。

VARSは、特に高級マンションの供給が過剰になっている状況では、一般マンションの価格が下がることは依然として難しいと考えています。それに伴い、建設コストが増加し、スペースとユーティリティへの質の高い投資がますます増加しています。都心部および郊外の商業住宅開発用の土地ファンドは、投資家によってアパートセグメントに開発され続け、「富裕層」の投資ニーズと実際の住宅ニーズに応えます。低所得者および中所得者は、住宅を所有するために、今後も公営住宅に頼ることになるだろう。しかし、このセグメントは中心部から半径 30 km 以内にはあまり入りません。

しかし、この部門によれば、不動産市場が完全に回復しておらず、供給がまだ不足している状況では、マンション部門は投資家にとって引き続き魅力的で低リスクの選択肢となるだろう。なぜなら、以前のソリューションの変動は、新しい投資家だけでなく、特に金融レバレッジを使用して投資目的で住宅を購入する際に厳しい要件を設定する「ベテラン」投資家にとっても、高価な教訓となるからです。

キャッシュフローの方向が変わる可能性があります。

VARSによれば、ミクロな要素を慎重に考慮すると、立地、発展の可能性、法的にクリーンな地位などの要素によって、キャッシュフローは徐々に他のタイプに「変わる」だろう。

不動産投資において、立地は最も重要な要素であり、商品の価値と潜在的な価格上昇を決定します。これらは、経済成長が良好で、産業、貿易、サービスに関連した発展が著しい地域の中心に位置する製品です。交通機関が便利で、学校、病院、ショッピングセンター、娯楽施設などの施設が近くにあります。

さらに、効果的な開発と計画、魅力的な投資誘致政策、そして大胆な同期交通を提供する地域の不動産は、価格上昇の可能性が明らかです。しかし、今後その地域の開発計画を慎重に検討する必要がある。

最後に、レッドブック/ピンクブックや法的土地使用権証明書が付いた不動産商品も重要な要素です。あるいは、その製品は評判の良い投資家によって開発され、最新の同期インフラストラクチャとユーティリティ システムを備えていたり、高級サービス エコシステムを備え、エリート居住コミュニティをターゲットにした製品であったりします。

VARS は、不動産市場が新しい法律の内容を完全に「吸収」するには確かに時間が必要であると考えています。それに加えて、この法律は以前の決定よりも5か月早く施行されたため、不動産プロジェクトは障害を解決し、手続きを完了し、開始し、再実施してから市場に新しい供給をもたらすのに時間が必要です。したがって、短期的には、マンションセグメントに加え、取引可能な「即戦力」かつ優良な要素を有する商品に、徐々にキャッシュフローがシフトしていくことになるだろう。

まず、信頼できる投資家の低層物件で、譲渡条件付き、またはすでに譲渡済みで、二次市場で強みを持つ物件を挙げることができます。次に、魅力的な利益をもたらす「投資チャネルの王様」である土地について触れないわけにはいきません。産業、貿易、サービスに関連する開発された地域にある、インフラが完備し、価格が高すぎない区画された土地は、今後も投資家に求められるでしょう。

最も魅力的なタイプの土地は、都市部や住宅地で競売にかけられます。これは、紛争や訴訟に巻き込まれておらず、侵害されておらず、賃貸に出されておらず、特にレッドブックや利用可能なインフラを備えたクリーンなタイプであるためです。投資家はこれらの土地に賃貸用の住宅を簡単に建てることができ、毎月のキャッシュフローを生み出すことができます。

実際、最近では新興都市や住宅地における土地オークションの組織化が、同時期に比べて地方自治体によって実施されるケースが増えています。一部地域では土地の競売に応募が殺到し、落札価格は開始価格の20％から10倍に及ぶなど活況を呈している。

今後、多くのオークションを企画する方法が予算収入をもたらすようになると、オークション業界に資金が「流れ込み」続けることは間違いありません。

VARSは「適切な投資は、投資家が資産を維持し、利益を生み出し、社会に付加価値を生み出すのに役立つだけでなく、土地商品やさまざまな価格に代わる不動産市場が長期的に健全かつ効果的に発展するのにも役立つ」とコメントした。