不動産業法および住宅法の早期施行により、要求通りの品質と進捗を確保するための詳細なガイダンス文書を完成させることに大きなプレッシャーがかかることになります。 （写真：海安）

住宅法の実施を導く文書の作成と発行に重点を置きます。

建設省は、2024年の最後の6か月間に、2023年住宅法および2023年不動産事業法の実施に関する詳細な規則と指示を完成させ、政府および首相に提出して公布し、その権限で公布して、品質と進捗を確保し、法律と同時に発効することに重点を置きます。

建設省は、2024年の最初の6か月間に、政府と首相の文書とプロジェクトの発行について助言する2024年の法律文書とプロジェクトの起草プログラムを発行し、実施しました。

特に、住宅および不動産市場の分野において、建設省は政府に助言し、政府は土地法第31/2024/QH15号、住宅法第27/2023/QH15号、不動産事業法第29/2023/QH15号、信用機関法第32/2024/QH15号の多数の条項を改正および補足する法律案を国会に提出し、これらの法律の発効日を2024年8月1日から改正および補足する内容となっている。特に、住宅法と不動産事業法は、生活の多くの実体に影響を与える非常に重要な役割を果たしている。

これらの法律を早期に施行することで、社会住宅や商業住宅の供給の創出、軍隊の住宅問題の解決、古いアパートの改修など、多くのメリットがもたらされるでしょう。

しかし、不動産業法と住宅法が早期に施行されると、要求通りの品質と進捗を確保するための詳細なガイダンス文書を完成させるという大きなプレッシャーも生じるでしょう。

上記の課題を遂行するため、建設省は今年最初の6か月間に、2023年住宅法および2023年不動産事業法の実施の詳細を記した5件の法令と1件の決定を政府および首相に提出し、検討を求めました。すべての法令草案は政府メンバーによって検討されました。その後、建設省は検討を行い、意見を聴取、説明して政令案を完成させ、政府に検討と公布を報告した。

さらに、同省は、住宅法のいくつかの条項を詳述する通達案、不動産仲介業務および不動産取引フロア管理の知識の研修および育成のための枠組みプログラムをガイドする通達案の完成も継続している。

建設省は、今後年末まで、必要なスケジュールに従って、2024年度建設省法律文書・プロジェクト起草プログラムで割り当てられたタスクの実施を推進し続けます。

特に、グエン・タイン・ギ大臣は、2023年住宅法と2023年不動産事業法の施行に関する詳細な規則と指示を完成させ、政府と首相に提出して公布し、自らの権限で公布し、品質と進捗を確保し、法律と同時に発効するという優先課題を強調した。

さらに、建設省は、2023年住宅法および2023年不動産事業法の施行の詳細と指針となる法令、決定、回覧が発行された後、それらの実施状況の監視に重点を置く責任も負っています。

地方に関しては、住宅・不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏が各省・市の人民委員会と人民評議会に対し、それぞれの権限に基づき、2024年7月に住宅法の施行を導く文書を検討・発行するよう要請した。これにより、住宅に関する法文書の制度を中央から地方レベルまで同期化できるようになる。さらに、地方自治体は建設省傘下の部署と連携し、組織、個人、企業への住宅法の普及を促進する必要もある。

ホーチミン市の高級マンションと土地の価格が8年ぶりに倍増

7月12日、ホーチミン市人民委員会で開催された「2015年から2023年までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」に関する国会テーマ別監督会議において、ホーチミン市建設局のフイン・タン・キエット副局長は、2015年から2019年にかけての経済成長により、不動産市場が発展する機会が生まれ、国内外の投資家を惹きつけていると述べた。

不動産プロジェクトのブームに加え、現在市場では手頃な価格の住宅の供給が不足しており、住宅価格が高騰しています。 2020年から2022年にかけて、不動産事業活動は新型コロナウイルス感染症の流行により大きな影響を受けました。 2023年末までに、市場には前向きな兆候が見られるでしょう。

キエット氏によれば、2015年から現在にかけて、ホーチミン市のGRDPに対する不動産事業活動の貢献は減少しているという。 2015 年に不動産事業は GRDP の 4.73% を占めましたが、2019 年には 4.27% に減少し、2023 年には 3.56% に減少することになります。

市場価格の動向について、ホーチミン市建設局の副局長は、2015年から2023年にかけて、マンション価格は年間平均15～20％上昇したと述べた。

手頃な価格のアパートの場合、販売価格は2015年には1平方メートルあたり2,500万～3,500万VNDで変動していましたが、2023年には1平方メートルあたり4,000万～6,000万VNDに上昇しました。中価格帯のアパートメントは3,500万～5,000万VND/m2から5,000万～7,000万VND/m2に値上がりしました。高級マンション部門は5,000万/㎡から7,000万～1億ドル/㎡へと最も上昇した。

統計によると、2023年までにホーチミン市中心部のアパート価格は1平方メートルあたり8,000万～2億ドンの範囲になると予想されています。郊外のマンション価格は1㎡あたり3000万～6000万程度。

高級マンションと同様に、ホーチミン市の土地価格も2015年の1平方メートル当たり5,000万～1億5,000万ドンから2023年には1平方メートル当たり1億～3億ドンへと「めまいがするほど」上昇している。

タウンハウスの場合、2015～2023年の価格上昇率はアパートメントよりも低く、具体的には年間10～15%です。

フイン・タン・キエット氏は、近年ホーチミン市の住宅供給は依然として不足しており、人々のニーズを満たしていないと評価した。現在、住宅購入を必要とする人は毎年20万人増加しています。一方、住宅価格は中高級住宅地に集中して上昇を続けています。これにより収入が低下し、労働者が住宅を入手することがますます困難になります。

土地使用権オークションのリストから12のプロジェクトを削除

タインホア省人民委員会は、2024年に土地使用権オークションプロジェクトのリストを調整、削除、補足するという決定を発行した。

タインホア省人民委員会は、2024年の土地使用権オークション計画から12のプロジェクトを削除し、168のプロジェクト（MB）を追加しました。（イラスト写真 - 出典：建設新聞）

したがって、オークションエリアは、承認された計画エリアに従って調整され、14のプロジェクト（サムソン市クアンチャウ区イエンチャック住宅および移住地）について、省人民委員会の政策に従って移住手配に移されます。ハイホア区チュンチン新住宅地区の技術インフラと、ギソン町ビンミン区ドンティエンおよびフーミン住宅地区の技術インフラ…8ユニットに属します。含まれるもの：タインホア土地基金開発センター、サムソン市、ギソン町、およびティウホア、クアンスオン、ヌータイン、ガソン、ノンコン地区。

面積34.7ヘクタール（推定収益1,625億VND）の12のプロジェクト（MBQH）を排除します。これには以下が含まれます：クアンチャウ区のスアンフオン3移住地区（エリア1）のMBQHにある商業用地機能を備えた土地。ドンネ、ドンビン、ドンアオ、クアンミンコミューン、サムソン市の居住地域および再定住地域。 2020年8月13日付MBQH第2742号 - トアンタン再定住（ドンソン郡ルントン町トアンタン住宅地区の再定住および土地利用地点）およびドンソン郡ルントン町幹線道路（OM15-OM16）の再定住地域（トアンタン再定住）。

さらに、ニュータン地区には 5 つのプロジェクトがあり、ハチュン地区、ティエウホア地区、ガーソン地区にはそれぞれ 1 つのプロジェクトがあります。理由: プロジェクトの重複、および2024年のオークションに向けての用地取得、インフラ投資、その他の条件の完了時期を確保できなかったこと。

168件のプロジェクトを追加し、計画敷地面積は455.61ヘクタール、競売面積は235.23ヘクタール、予想収益は約​​4兆6,000億VND（用地取得費、技術インフラ投資収益を差し引いた後、約2兆6,000億VND超）。そのうち、タインホア市には、タインホア市南部市街地の1/2000スケールのゾーニング計画に基づくシンボルTM2の商業センター用地など、17のプロジェクトがあります。タオスエン区マ川左堤外の住宅地区の技術インフラ、世帯の再定住（2016年10月7日付けMBQH第17500/QD-UBND号）。タインホア市ティエウズオン区の洪水被災者を支援する住宅地区（2015年9月21日付MBQH No. 8535/UBND - QLDT）。居住地域の技術インフラ、ホアンダイコミューンの移住（2021年5月20日付MBQH No. 3483/QD - UBND）チュオンティ区ローチュム通りの住宅用地（2017年7月24日付MBQH 7404/QD-UBND）ドンハイ地区の散在土地基金（2022年11月2日付MBQH 11187/QD-UBND、2022年2月21日付MBQH No. 1792から調整）...およびホアンホア、ノンコン、チュウソン、ハチュン、トースアンの一部の地区。

タインホア省人民委員会は、オークション参加者を誘致し、オークションを効果的に開催して国家予算に最大の収入をもたらすために、関係部署が土地使用権オークションの開始価格の設定を組織し、法的規制を確保し、市場価格に近い価格にすることを要求しています。法令で定められた条件を全て満たし、入札に成功する能力があり、適切な事業規模を有する事業（敷地）を選定し、まずはオークションの実施に注力します。

管理範囲内での土地使用権オークションの組織を綿密に監視し、法律の遵守、公開性、透明性を確保する。土地競売における法規制違反を速やかに摘発し厳正に対処するとともに、競売を利用して市場を混乱させ利益を得る行為を防止します。優れた経験と能力を持つオークション主催者を選択し、オークションが厳格に、公開的に、透明性をもって、現行の法的規制に従って開催されるようにします。

ミニアパートの条件は8月1日からピンクブックが発行されます

8月1日から施行される2023年住宅法の規定により、ミニアパートメントは条件を満たしていれば証明書（ピンクブック）が交付される。

2023年住宅法第57条は、販売、リース購入、または賃貸を目的とした、多数の独立したアパート（ミニアパートとも呼ばれる）を備えた多階建て住宅の開発を規制しています。

したがって、ミニアパートメント（2階建て以上で各階に住戸がある住宅、または2階建て以上で住戸数が20戸以上の住宅）を販売または賃貸目的で建設しようとする個人は、住宅建設プロジェクトへの投資家となるための条件を満たす必要があります。

宅地建物取引業法に基づく証明書（ピンクブック）の交付を受けることができるマンションは、この法律及び宅地建物取引業法の規定に基づいて売買、賃貸又は借することが可能です。

また、賃貸用ミニアパートへの投資は、建設大臣が定める建築基準を満たす必要があります。建物は法律で定められた防火および消防 (PCCC) 要件を満たしている必要があります。

また、ミニアパートがある場所で消防車両が消火活動を行うためには、省人民委員会が定める消防車両の交通経路の条件を満たす必要がある。

法的観点から見ると、ミニアパートメントの開発とこの種の建物に対する証明書の発行に関する規制が、以前よりも厳しく改正されました。

EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、2023年住宅法でミニアパートにピンクブックを付与するという規制は、自分の財産が法律で認められることを願ってアパートを利用している多くの人々の心理に良い影響を与えるだろうと評価した。

トアン氏によると、ミニアパートを建設したい個人は住宅建設プロジェクトへの投資家としての条件を満たさなければならないという規制により、商業用アパートの建設など、この種の投資に対する管理が厳しくなったという。それに加えて、火災予防と消火の要件も満たされ、これまでの欠点が解消されます。

しかし、トアン氏によれば、規制当局による厳格な管理が必要だという。なぜなら、適切に管理されなければ、ミニアパートの第一波が生まれ、このタイプの不動産に歪みが生じる可能性があるからです。

予備統計によれば、現在ベトナムには約1万戸のミニアパートがあり、主にハノイとホーチミン市に集中している。