これは、ベトナム銀行協会が11月29日にホーチミン市で開催した「土地法2024、住宅法2023、不動産事業法2023の新規定が銀行業務に与える影響」という会議で述べられたように、住宅法2023（2024年8月1日発効）を実施する際の信用機関の困難の1つである。

ベトナム銀行協会銀行法クラブ副会長のグエン・ティ・フオン氏は、銀行が住宅法2023を担保に適用する際の問題の一つは、建築許可を得て建てられた個々の住宅が、土地使用権証明書（レッドブック）が更新されていないことだと述べた。現在の規制では、「既存の住宅」や「将来の住宅」について具体的には規定されていません。そのため、銀行は住宅の購入、建築、修理、改築という4つの目的以外で住宅ローンを承認し、融資を付与するか否かについて混乱しています。

第39条第8項は、住宅が購入者に引き渡された日、または賃借人が合意金額を全額支払った日から50日以内に、購入者または賃借人に対し、住宅購入者または賃借人への証明書の発行を求める申請書を管轄の政府機関に提出しなければならないと規定しています。ただし、買主又は借主が自主的に証明書の交付を申請する場合を除きます。

「実際には、住宅購入者への証明書発行手続きが遅れることが多く、住宅購入者の権利に影響を与えています。また、銀行は証明書のない住宅（住宅ローン登録手続きが完了していない住宅）に対しても住宅ローンを承認しています。この問題をどう克服すればよいのでしょうか？」とフオン氏は疑問を呈した。

こうした困難に直面して、銀行は、土地、住宅、土地に付随する資産に関する行政手続きの実施の一貫性と円滑性を確保し、土地利用者と関係者の権利を保障するために、省庁、支部、地方人民委員会が速やかに指導文書を発行することを勧告している。

同時に、全国の土地データベースのデジタル化、土地担保取引のオンライン登録、証明書の交付、変更登録、更新手続きなどもデジタル化し、行政手続きを最小限にする必要がある。銀行が住宅ローンを受け入れる前に審査できるように、または、土地区画（抵当権が設定されている場合）が国によって回収される前に債権回収を調整できるように、土地および土地に付随する資産に関する情報を天然資源環境省の集中情報チャネルで公開することが推奨されます...

不動産担保資産による不良債権の処理について、ベトナム信用機関資産管理会社の取締役であるド・ジャン・ナム氏は、資産の差し押さえに関して借り手から協力が得られない場合、当事者にとって唯一の解決策は訴訟を起こすことであると述べた。しかしながら、借り手を訴えるという手段は、実際には依然として多くの困難と欠陥を抱えています。

「訴訟手続きには長い時間がかかります。通常、顧客が協力しない場合、裁判で解決されないまま何年も訴訟が長引くことになり、抵当権設定資産の保全・保管費用、減価償却費など、多くの費用に大きな影響を与えます」とド・ジャン・ナム氏は述べた。