VARSによると、ベトナムの不動産市場は、不良債権、不動産在庫の増加、資本動員の困難、投資家の信頼の低下など、多くの大きな課題に直面している。これらの困難は市場の発展に直接影響を与えるだけでなく、経済全体に広範囲にわたる影響を及ぼします。

したがって、需要と供給の自然法則を最大限に尊重した上で、市場に「不安定化の兆候」が見られる場合には、国が積極的に不動産市場の規制を強化することが極めて重要です。

世界では、不動産市場の持続的かつ安定した発展を確保するため、多くの国の政府が不動産市場を規制する手段として信用政策を活用してきました。政府は信用を締め付けたり緩めたりすることで不動産価格をコントロールし、バブルを防ぎ、市場の安定を確保することができます。

ただし、VARS は、このポリシーの柔軟性は各市場、各国の具体的な経済状況および経験によって決まると考えています。

中国では、投資資金の流れを規制するため、中国政府は信用貸付、特に投機目的の融資による不動産購入に多くの制限を課しています。また、投機資金が海外の不動産市場に流入するのを防ぐため、海外への資本の流れも規制している。

シンガポールでは、投機を抑制し不動産バブルを防ぐために、シンガポール政府は、特に2軒目または3軒目の住宅を購入する人に対して、不動産購入のための借り入れの際の最低頭金金利を引き上げました。同時に、融資額を減らし不動産価格を抑制するため、政府は厳しい信用政策と組み合わせて住宅ローンの期間も制限している。

米国では、2008年の金融危機後、米連邦準備制度理事会（FRB）が経済を活性化し、住宅購入需要を刺激するために金利を引き下げました。しかし、FRBはサブプライム住宅ローンによるリスクを防ぐために借り手に対してより厳しい信用基準を課し、より良い信用履歴を要求した。

他の国の経験から、信用法政策は政府が不動産市場を規制するための重要な手段の 1 つであることがわかっています。他の国々で成功裏に適用されてきた政策の多くは、ベトナムで参考にし、学び、適用することができます。

VARS は、過去の国々から学んだ教訓に基づき、不動産市場の「過熱」を抑制するために、変動があった場合に市場を規制するためのいくつかの信用政策ソリューションを提案しています。

具体的には、VARS は投機家に対する信用政策の強化を提案しました。投機目的で借金をしたり、過剰なレバレッジをかけたりする人の数を減らすために、信用機関はローン対価値比率を調整したり、より高い自己資本支払いを要求したり、セカンドハウスや高額住宅の購入者に高い金利を適用したりすることで、融資限度額を調整することができます。

政府は信用品質管理に関する規制を課し、銀行に不動産関連融資に関するより詳細な報告を義務付けることで、リスク監視を強化する可能性がある。低所得者の住宅ニーズに対応するため、社会住宅および手頃な価格の住宅開発プロジェクトへの資金提供を優先し、社会住宅プロジェクト向けの信用メカニズムを確立します。

さらに、社会の安定を目的として、初めて住宅を購入する人や、新婚の若いカップルなど、その他の優先グループに対しては、金利を引き下げ、優遇金利で長期ローンを支援するなど、信用を緩和する政策を国が講じる必要がある。

VARS は、この政策を「正しく、正確に」適用するためには、実際の生産や事業目的で利用する実際の住宅購入者と、投機家や不当利得者を明確に区別できる、十分な規模と精度を持ち、頻繁に更新されるデータベース システムを構築する必要があると考えています。

「不動産市場をより包括的に規制するためには、信用政策と不動産譲渡税または財産税の適用を組み合わせる必要がある。規制政策の適用は柔軟でなければならず、不動産市場の安定と秩序を確保し、リスクを最小限に抑える必要がある」とVARSは強調した。

ハ・アン