供給は少ないが需要は高い

南部地域の不動産市場は最近多くの困難に直面している。プロジェクトの法的手続きがスムーズに進まず、不動産へのキャッシュフローが鈍化し、市場全体の流動性が低下しました。この業界のセグメントは、過去 5 年間で最も発展が遅れていると考えられています。

しかし、専門家は、土地市場は依然として安定を保っており、投資家を引き付け、土地チャネルは長期的な価値をもたらすため、信頼されていると評価しています。

DKRAの市場調査レポートによると、2023年の土地セグメントでは、22のプロジェクトが予定されており、供給量は約1,850区画で、2022年と比較して73%減少し、これは過去5年間で最低レベルとなる。

消費量は約751区画に達し、新規供給量全体の約41％となり、昨年に比べて84％減少した。取引は主に、価格が1290万～1490万VND/m2、共用面積が70～90m2の製品グループで行われました。

郊外の土地市場は引き続き支配的な地位を維持しており、主にビンズオン省に集中し、市場全体の供給量の 47% を占めています。一次物価水準は2022年に比べて10％～13％の低下を記録した。

二次市場は2023年の初めと比較して13％〜17％の減少を記録しましたが、この減少はローンを利用している顧客グループと、インフラや法的手続きが不完全な一部の大規模プロジェクトで局所的に発生しました。

トラン・アン・グループの副社長であるハ・ヴァン・ティエン氏は、「現在、不動産市場は多くの困難に直面していますが、それが市場全体の現状です。しかしながら、不動産分野において、土地は依然としてキャッシュフローを誘引し、非常に高い流動性を生み出すチャネルです」と述べました。

ティエン氏によると、多くの予測では土地熱サイクルは2025～2026年に発生する可能性があるとしているが、これは多くの要因に依存するという。

一方、銀行は現在金利を引き下げており、産業は2024年に徐々に回復する見込みで、土地も長年にわたって蓄積された持続可能な長期的価値を持つセグメントであるため、このセグメントの投資家はますます待機しています。

「2024年には不動産市場は明るい兆しを見せると予想されますが、大規模な開発や急速な回復は期待できません。むしろ、市場は徐々に回復し、ゆっくりと着実に回復し、将来の持続可能な発展への勢いを生み出すでしょう」とティエン氏は語った。

改正不動産法は土地市場の透明性を高める

最近、国会は、土地の分割と販売の厳格化を規制する「不動産業に関する法律（改正）」を2025年初頭から施行する法案を可決し、土地熱の調整が徐々に実施されていることも示している。

近年、都市部での土地の分割や売買が急増しており、この土地分割の厳格化は北から南まで市場全体に影響を及ぼし、土地区画では以前ほどの土地熱は見られなくなる可能性があります。

具体的には、不動産事業法案（改正案）第31条第6項に基づき、特別市、第一種市、第二種市、第三種市街地の区、地区、市における個人への土地使用権の譲渡は認められない。現行規定より適用範囲を拡大（特級市及び中央直轄第一種市）。

ほとんどの専門家によると、この規制は、今後、市場への新たな分割土地の供給に対する圧力を増大させる一因となる可能性が高いとのことだ。

しかし、上記の動きは、不動産市場全体、特に土地セグメントが長期的なビジョンにおいて持続的に発展することを支援する前提となる、特定の利点ももたらします。

ソンロン不動産投資・建設・開発有限会社の取締役、レ・ディン・ラン氏は次のように述べています。「改正不動産法は不動産市場に大きな影響を与え、特に土地の分譲・売却における売買の透明性を高めるのに役立ちます。具体的には、土地の分譲・売却に対する国家管理の強化、建築美観と都市計画の統一性の確保（住宅は購入者に販売される前に土地に建設されなければならない）、そして国土資源の無駄遣いを避けるための合理的かつ効果的な利用の確保に役立ちます。」

フードン・グループのゼネラル・ディレクター、ゴ・クアン・フック氏も次のようにコメントした。「現在、改正土地法が可決されており、これは不動産市場、特に不動産開発段階の透明性という点で非常に役立つ。」

フック氏によると、2024年には、アパート部門に加えて、土地区画も引き続き市場をリードすると予想され、専門家によって評価されています。

「投資家や人々の心理は長きにわたり、資産、特に土地や住宅を蓄積することにありました。だからこそ、銀行金利が低下し、キャッシュフローが循環すると、投資家は土地に投資先を求めるのです。土地は非常に持続可能で長期的な価値をもたらすからです。一方、土地の価値はもはや高騰しておらず、実質的なものではないため、土地購入者は資産蓄積というストーリーに適した、手頃な価格の地域を見つけるでしょう」とフック氏は述べた。

DKRAグループのCEOファム・ラム氏によると、2024年には新規の土地の供給は引き続き不足するだろう。新規供給は2,900～3,100区画程度で推移し、主にロンアン省、ドンナイ省、ビンズオン省に集中している。

市場の注目は、財務的に大きな可能性を秘めた評判の高い投資家が開発した製品群と、インフラと法的手続きが完了したプロジェクトに集中するでしょう。土地価格は安定しており、2024年に急激な価格上昇が起こる可能性は低い。

「供給不足は、土地セグメントの価値を高め、2024年に買い手を惹きつけるのに役立つでしょう。この市場は今年、活況を呈し、他の多くの不動産セグメントを引き込むことが期待されています」とラム氏は語った。