不動産：ハノイ市ホアイドゥック区の土地を競売にかけた。 （出典：ベトナムネット）

土地オークションを投機や価格高騰に利用することに対する警告

最近、ロンクック地区（ハノイ市ホアイドゥック郡ティエンイエン村）の19区画の土地の競売に世論が注目している。落札価格は、1平方メートルあたり1億3,330万ドンと、これまでのハノイ郊外の一部地区の価格と比べて「記録的」なものとなった。多くの「土地ブローカー」は、競売で落札されると予想されていた土地を、2億ドン以上の差額で売却した。

ラオドンの情報によると、不動産専門家のディン・ミン・トゥアン氏は次のようにコメントしている。「落札価格が平均の2～3倍も高いため、周辺地域で土地を所有する人々は、自分の土地の売却価格をつり上げようという心理に駆られます。また、急激な土地価格の高騰は、多くの人が土地価格の上昇を期待して土地を買い漁り、利益を得ようとする土地投機の風潮を生み出す可能性があります。しかし、これは資金が他の経済活動に循環するのではなく、土地に流れ込む状況を引き起こす可能性があります。」

法律遵守、公開性、透明性を確保するため、ファム・ミン・チン首相は土地オークションの是正を要請した。電報には、異常に高い金額が報告されたケースも含め、落札価格が開始価格より数倍高くなるケースもあると明記されていた。そのため、首相は各省・市の人民委員会の委員長に、管轄機関に指示して、その地域における土地使用権オークションの組織を検討するよう指示した。

当局の検討と最終結論を待つ間、ラック・ベト株式オークション会社は52区画の土地のオークション2件を中止すると発表した。専門家は土地投機の抑制が緊急の課題だと指摘する。投機と価格インフレを最初から適切に制御し、対処することで、不動産市場が健全かつ持続的に発展することに貢献します。

TAT法律事務所（ハノイ弁護士会）会長のチュオン・アン・トゥ弁護士は、土地投機が喫緊の問題となり、不動産価格が高騰し、若者や平均所得者層の住宅入手が困難になっているとコメントした。この事態を防ぐため、弁護士の杜氏は投機を抑制し不動産市場を安定させるためのいくつかの解決策を提案した。

効果的な対策の一つは、実際に利用されていない土地の購入に高い税金を課すことです。個人または組織が土地を購入し、一定期間内に建築を行わない場合、より高い税率が課せられます。これは投機家への経済的圧力となるだけでなく、土地のより効率的な利用を促進することにもなります。

競売にかけられた土地に住宅を建てるための義務的な期限を定める規制を適用することも、投機に対抗するもう一つの解決策である。落札者が指定された期間内に工事を行わなかった場合、土地の所有権が取り消されることがあります。これにより、土地が無駄に蓄積されることがなくなり、都市開発が促進されます。」

弁護士のチュオン・アン・トゥ氏によると、土地購入後の移転期間を制限することも重要な対策だ。

さらに、政府は、土地を実際に使用する必要性がない投資家に対する不動産融資の条件を厳しくすることで、信用政策を調整することができます。これにより、不動産市場に流入する投機資金の量が減少するだけでなく、実際に住宅を必要としている住宅購入者も保護されます。多くの社会住宅や低コスト住宅プロジェクトを提供することで、市場における需要と供給のバランスを保つことができます。中間所得者にとって手頃な住宅の選択肢が増えると、地価の上昇圧力が軽減され、住宅価格がより手頃になります。

最後に、不動産事業法を改正し、特定のケースで土地の分割と販売を許可することも、市場における土地供給を増やし、土地価格の抑制に役立つ解決策となる可能性がある」とトゥ氏は述べた。

ビンズオン省が数十の「黄金の土地」区画を競売にかける

ビンズオン省は歳入を捻出するため、かつて政府本部があった地域や貴重な「黄金の土地」とみなされる多くの地域を含む数十の土地区画を競売にかけることを決定した。

これは、2030年までのビジョンを持ち、2024年から2025年にかけてビンズオン省の社会経済発展に貢献するために土地から収益を生み出す土地基金開発プロジェクトの実施に関する運営委員会が最近の会議で提供した情報です。

したがって、競売にかけられる土地は主に、政府機関や公共サービス部門の事務所、運営施設の土地となります。土地の回収は土地基金開発組織に管理を引き継ぐ。地方自治体によって管理されている公有地。国有企業の土地の民営化、管理、再配置および回収。現在使用されている個人または組織由来の土地は、土地利用計画および都市部、工業団地、貿易サービス、物流などの開発計画に従って回収されることが予想されます。

その中には、多くの国家機関や組織の本部が集まるビンズオン省の一等地に位置する土地が多くあり、その価値の高さから「黄金の土地」と考えられています。

約400ヘクタールの面積に及ぶ38区画の土地が競売にかけられる予定です（土地使用権、公共財産）。オークションは段階的に実施され、2024年だけでも総面積約8.3ヘクタールの土地10区画がオークションにかけられる予定だ。

同省は2025年までに総面積331ヘクタールを超える17区画の土地を競売にかけ続け、2026年から2030年にかけては総面積52.2ヘクタールの11区画の土地を競売にかける予定だ。

上記の土地区画を競売にかけることで、ビンズオン省は社会経済の発展に役立つ「巨額」の資金を集めることになる。

ビンズオン省土地基金開発センターの責任者は、同省は土地区画の競売に加え、75の新都市エリアと都市開発エリアを含む75の土地区画の投資家選定のための入札も行うと述べた。

現在、このプロジェクトは実施前に検討と意見を得るためにビンズオン省人民委員会に提出されている。

土地の侵害と違反の4件がレッドブック発行の対象に

8月1日から施行される2024年土地法によれば、2014年7月1日以前に土地違反があった土地利用の事例が4件あり、土地使用権証明書（レッドブック）の交付対象となります。

具体的には、2024年土地法第139条は、第一の場合として、2014年7月1日以前に土地を使用していた世帯や個人が、国が公布し標識を設置した後、建設工事の安全通路を侵害したために、建設境界が宣言された後の道路、歩道、舗道への侵入。庁舎建設、公共事業、その他公共事業の用に供する土地の占拠があった場合、国は占拠された土地についてレッドブックを発行することなく、当該土地を当該事業に返還するために埋め立てを行うものとする。

ただし、上記のような土地侵害の場合において、所管官庁の認可を受けた土地利用計画や建築計画に調整が行われ、侵害された土地の区域が公共事業の安全通路の範囲内ではなくなったときは、道路工事境界内にないこと土地が事務所本部、公共事業、その他の公共の目的に使用されない場合は、その土地を使用する者はレッドリストの対象となります。土地所有者は、この土地のレッドブックを作成する際に、財務上の義務を果たさなければなりません。

第二の場合、特別用途林と保安林の林業計画に属する侵入土地区域を使用している者については、省人民委員会が侵入土地の回復を指示し、森林管理委員会に管理と土地利用を引き渡さなければならない。森林管理委員会は、森林法の規定に従って、森林の保護と開発のために、不法に土地を利用している人々を検討します。

地域に森林管理委員会がない場合、不法に侵入または占拠された土地を使用している人には、保護林の保護と開発を目的として国から土地が割り当てられ、レッドブックの対象となります。

侵入された土地が農林業由来のものであり、公共インフラの建設が計画されている場合、省人民委員会はそれを取り戻し、投資家に建設のために引き渡します。この土地を違反して使用している人は、国が土地を取り戻すまで一時的に使用することができますが、現状を維持し、土地を登録する必要があります。

2014年7月1日以前に林業農場に由来し、現在農業生産または住宅の目的で使用されている侵入地は、特別用途林、保安林の林業計画に含まれておらず、公共インフラ工事の建設を目的とした土地利用計画にも含まれていない場合、土地使用者はレッドブックの発行を検討され、法律の規定に従って財務上の義務を履行する必要があります。

第三の場合、上記のケースに該当せず、不法占拠により土地を使用している世帯や個人が、誤った目的で土地を使用している場合、地区レベルの土地利用計画、総合計画、区画計画、建設計画、農村計画に従って土地を安定的に使用している場合は、レッドブックの発行が検討され、法律の規定に従って財務上の義務を履行する必要があります。

違反した土地が安定的に利用されていない、または計画どおりに利用されていない場合、国が土地を取り戻す際に、使用者は一時的にのみ土地を使用することができます。

最後に、自ら開墾した農地を使用し、紛争のない世帯や個人には、省人民委員会が規定した農地割り当て制限に従って、国家からレッドブックが付与されます。制限を超える土地面積は国有地へ移行されます。

2014年7月1日以降、土地を使用している世帯や個人が土地法に違反した場合、国はレッドリストを発行せず、法律の規定に従って対処します。

新法に基づく農地の宅地化価格

政令103/2024/ND-CP第8条第1項および第2項によれば、管轄の国家機関が世帯および個人に対し、使用目的を住宅用地に変更することを許可する決定を下した場合、土地使用料は次のように計算されます。

転換後の土地の種類に係る土地使用料は、次のように計算されます。

用途変更前の土地の種類に係る土地使用料及び地代（以下「用途変更前土地使用料」という。）は、次のとおり算定する。

用途変更前の土地であって、国が土地使用料を徴収しないで土地を交付した世帯若しくは個人の農地又は国が土地使用料を徴収しないで土地を交付した他の世帯若しくは個人からの法定譲渡起源の農地については、用途変更前の土地価格は、土地面積（×）に地価表の当該農地の種類に係る地価を乗じて算出する。

用途変更前の土地が農地である場合、国は、その土地を借り受け、その借地期間全体にわたって地代を一括して支払うものとし、用途変更前の地代は、次のように計算される。

そこには：

用途変更前の土地の借地期間に対応する路線価とは、借地期間全体にわたって一括して支払われる地代金を計算するための地価公示価格のことです。

残存土地利用期間は、土地利用目的を変更する前の土地の割当期間または賃借期間（＝）から、変更前の土地利用期間（－）を引いて算出されます。

本項に規定する計算式により算定される残存土地使用期間が1年に満たない場合には、月ごとに計算するものとする。期間が 1 か月に満たない場合は、15 日以上の期間は 1 か月としてカウントされます。 15日未満の場合は、その日数については土地使用料は計算されません。

用途変更前の土地、すなわち国が毎年地代金を支払って借りている農地については、用途変更前の地代金はゼロ（＝0）となります。

※用途変更後の土地種類に係る土地使用料が、用途変更前の土地価格以下となる場合、用途変更時の土地使用料は0となります。