高級マンションの供給が増加

CBREが最近発表した2023年第3四半期の不動産市場レポートによると、ホーチミン市で販売される新築マンションの数は3,600戸に達し、2023年上半期の新規供給総数の約90％を占め、前年同期比27％増加した。

この供給は主に、既存のプロジェクトの次のフェーズから行われます。注目すべきは、2023 年の最初の 9 か月間の新規供給の 60% が東部の都市部プロジェクトからのものであることです。したがって、市の東部地域は、新しいアパートの供給という点では依然として明るい地域です。

報告書によると、2023年第3四半期の新規供給の96％はハイエンドセグメントから、残りの4％はトゥーティエム新都市地区のプロジェクトの次のフェーズからの高級セグメントからの供給となる予定です。

報告書はまた、ホーチミン市のマンション市場の主な販売価格が同四半期に6,060万VND/m2（2,500米ドル/m2超に相当）に達し、前四半期比4％増、前年比1.9％増となったと指摘しており、これは主に価格調整を伴った高級・ハイエンドセグメントでの新規供給によるものだ。

そのうち、販売戸数が限定され、法的地位が透明で、立地条件も良好な高級セグメントの新規供給物件は、2022年の前回の開業時期と比べて、主要価格が6%上昇しています。

同様に、高級住宅セグメントの投資家も、製品のアップグレード、住宅ローン金利のサポート、支払いスケジュールの延長、賃貸契約の締結などとともに、昨年の初売り期間と比較して価格を平均3～4％引き上げました。

この期間中、多くの投資家が顧客を引き付けるためにさまざまな政策を導入し、市場の流動性の回復に貢献しました。これは、市場では直接的な価格引き下げは記録されていないものの、新規に開始されたプロジェクトが確実に吸収されるためには、多くのインセンティブを伴う販売政策の存在が不可欠であることを示しています。

実際、魅力的な販売政策により、第 3 四半期の新規供給の吸収率が向上し、販売戸数は 2,600 戸を超えました。これは新規発売戸数の 55% に相当し、前四半期の吸収率のほぼ 2 倍に相当します。

二次市場では、平均価格は1平方メートルあたり4,500万ドンに達し、前四半期に比べて2.6％上昇したが、昨年の同時期に比べると依然として4％低かった。一方、高級車とエコノミー車の二次価格は前四半期と比べてほぼ横ばいでした。

この四半期の増加は、主に、購入者が一次市場価格に比べてよりリーズナブルな価格で納品される製品を求めたことにより、ハイエンドおよびミッドエンドのセグメントで二次価格が上昇したことによるものです。特に、トゥドゥック市ビンタン区などの中心部に近いプロジェクトでは、完成間近の地下鉄路線の恩恵が期待できます。

CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、「2023年後半の3ヶ月目に入ったばかりですが、ホーチミン市のマンション市場は上半期と比べて流動性が大幅に改善しています。2023年第3四半期には、約3,000戸の新規オープン物件を擁する都市部プロジェクトで50%を超える販売率を記録し、地下鉄沿線にある別のプロジェクトでは、ポディウム内のショップハウス20戸が午前中で完売しました」と述べています。

低層住宅価格は安定を維持

CBREの報告書はまた、新規供給が限られているため、低層の既成住宅製品の主な価格が平均で1平方メートルあたり2億5,500万ドンで安定していることを示している。

しかし、2023年の最初の9か月間は平均販売価格に大きな変化がなく、投資家は金融圧力が続く中で「様子見」モードを維持しているため、二次市場での取引と需要は依然として低いままです。

CBREは、低層不動産セグメントの新規供給は2023年第4四半期から2024年にかけて改善すると予想されており、主にアンフン住宅地区（ニャーベ）やザ・グローバル・シティの次のフェーズ（トゥドゥック市）など、ホーチミン市の東部と南部の都市部からの供給となるとコメントした。

特に、今四半期は合併・買収（M&A）取引が活発化しており、ホーチミン市の不動産市場に対する外国人投資家の関心が高まっていることがうかがえる。

さらに、地方自治体からの支援も住宅市場の原動力となり続けています。注目すべきは、2023年の最初の8か月間で、ホーチミン市で67のプロジェクト（法的問題を抱える合計180のプロジェクトのうち37.2％）の法的問題が解決されたことです。

さらに、社会住宅、労働者住宅の開発、古いアパートの改修プロジェクトのための120兆ドンの融資パッケージに関しては、ホーチミン市内の対象プロジェクト6件のうち1件がこのパッケージから資金を借り入れることが承認された。

CBREベトナムのマネージングディレクター、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、「2023年の住宅市場は、供給と吸収率において依然として前年比で大きなギャップを抱えていますが、投資家は市場の好材料を無視することはできません。多くの銀行が第3四半期に金利引き下げを発表したため、購入者は住宅ローンを利用しやすくなっています。また、M&Aや投資ファンドからの投資要請は、資金不足により遅延しているプロジェクトへの打開策を投資家に提供するのに役立っています」と述べています。

将来の市場動向についてこの専門家は、市場の困難は少なくとも2024年前半までは続くと予想され、マクロ経済、法的要因、住宅購入者の信頼が改善すれば取引は回復するだろうとも述べた。