I prezzi degli immobili aumenteranno o diminuiranno dopo il 1° agosto?

Dall'inizio del 2024 ad oggi, ancor prima dell'entrata in vigore delle tre leggi, i prezzi in tutti i segmenti del mercato immobiliare sono aumentati costantemente. In particolare, nelle due principali città di Hanoi e Ho Chi Minh City, chi ha bisogno di un alloggio deve solo aspettare un po' prima che i prezzi cambino. Tra questi, il segmento degli appartamenti ha registrato l'aumento di prezzo più consistente. Ad Hanoi, il rapporto sul mercato immobiliare del secondo trimestre 2024 di Savills mostra che dal 2020 il prezzo medio degli appartamenti di nuova costruzione è aumentato del 18% all'anno, mentre i prezzi degli immobili di seconda mano sono aumentati del 14% all'anno. Il signor Huynh Thanh Khiet, vicedirettore del Dipartimento delle Costruzioni di Ho Chi Minh City, ha affermato che il segmento degli appartamenti sta registrando aumenti di prezzo più consistenti rispetto agli altri segmenti. Durante questo periodo, i prezzi sono aumentati costantemente a un tasso medio del 15-20% all'anno. Anche nel segmento accessibile, dove il prezzo al metro quadro era di 25-35 milioni di VND nel 2015, è salito a 40-60 milioni di VND nel 2023. Gli appartamenti di fascia media avevano un prezzo di 50-70 milioni di VND/m2 nel 2023, rispetto a soli 35-50 milioni di VND/m2 nel 2015. Il segmento di lusso costa attualmente 70-100 milioni di VND al metro quadro. Gli appartamenti in centro città avevano i prezzi più alti, che variavano da 80 a 200 milioni di VND/m2 lo scorso anno, mentre quelli in periferia variavano da 30 a 60 milioni di VND/m2.

FOTO: NGOC DUONG

Per quanto riguarda il segmento dei terreni edificabili, la signora Pham Thi Mien, vicedirettrice dell'Istituto di ricerca immobiliare del Vietnam, ha affermato che gli immobili a bassa densità e i terreni edificabili stanno iniziando a mostrare segnali positivi di ripresa, con alcuni progetti che registrano risultati di vendita e transazioni di trasferimento piuttosto buoni. Ad Hanoi, anche le aree suburbane stanno assistendo a un aumento del 10-20% dei prezzi dei terreni rispetto all'inizio dell'anno. In particolare, prima dell'entrata in vigore della legge il 3 agosto, il mercato immobiliare di Ho Chi Minh City ha vissuto un boom quando il listino prezzi dei terreni aggiornato della città, che si prevedeva sarebbe stato applicato dal 1° agosto, con aumenti che andavano da 5 a 50 volte, ha avvicinato i prezzi dei terreni al valore di mercato ma ha anche causato notevoli difficoltà in quanto ha colpito decine di gruppi. Ieri, l'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City ha presentato un documento in cui propone di posticipare la scadenza per l'applicazione al fine di evitare di esercitare pressione sulle tasse di utilizzo del suolo per i cittadini. La ragione dell'aumento dei prezzi degli immobili è la scarsità dell'offerta. Gli ostacoli legali rendono difficile la realizzazione dei progetti e numerosi investitori si ritrovano bloccati con obbligazioni societarie, il che li costringe a ridimensionare le proprie attività. Con un'offerta scarsa e una domanda elevata, i prezzi rimangono alti nonostante la scarsa liquidità. Attualmente, migliaia di progetti bloccati attendono una soluzione per aumentare l'offerta sul mercato. Pertanto, ci si aspetta che le tre nuove leggi contribuiscano a ridurre i prezzi degli immobili e a rendere le abitazioni più accessibili al pubblico. Tuttavia, nella realtà non si riscontrano segnali in tal senso.

Il mercato è in piena espansione, i prezzi saliranno…

Secondo l' economista Dr. Vu Dinh Anh, l'entrata in vigore anticipata delle tre leggi sopra menzionate consentirà di superare molti ostacoli legali, alleviare le difficoltà, favorire la ripresa dei progetti bloccati e creare le condizioni per la nascita di nuovi progetti. "In linea di principio, secondo le leggi di mercato, quando l'offerta aumenta e si raggiunge l'equilibrio tra domanda e offerta, i prezzi degli immobili in generale, e quelli dei terreni in particolare, dovrebbero stabilizzarsi. Tuttavia, la realtà è l'opposto. Questa è una manifestazione naturale e inevitabile del mercato che ricomincia a essere attivo; ed è in linea con le motivazioni e le realtà sia degli acquirenti che dei venditori", ha spiegato.

FOTO: NGOC DUONG

Questo esperto ha analizzato che il mercato immobiliare è rimasto pressoché bloccato negli ultimi due anni. Quando il mercato ripartirà, tornerà a essere dinamico e uno dei primi segnali sarà l'aumento dei prezzi. Inoltre, sebbene molti progetti abbiano la possibilità di ripartire, dal punto di vista degli sviluppatori, i costi sono aumentati significativamente durante il periodo di "blocco". I terreni sono rimasti inutilizzati, i progetti sono stati sospesi, ma gli sviluppatori hanno comunque dovuto pagare interessi sui prestiti, ammortamenti, ecc., per non parlare dei debiti tra sviluppatori e imprese di costruzione. A causa di questi maggiori costi, i proprietari dei progetti aumenteranno i prezzi per compensare la ripresa dei lavori. D'altro canto, è probabile che gli acquirenti accettino l'aumento dei prezzi perché l'accesso al capitale è ora molto più agevole e i tassi di interesse sono diminuiti. Una parte dei costi associati agli investimenti immobiliari, come l'accesso al capitale e gli interessi sui prestiti, può essere compensata dall'aumento dei prezzi. Questo spiega l'attuale tendenza all'aumento dei prezzi degli immobili. Guardando al lungo termine, il Dott. Vu Dinh Anh ritiene che sia troppo presto per prevedere se i prezzi degli immobili aumenteranno o diminuiranno dopo l'entrata in vigore delle tre leggi. Le nuove leggi introducono numerose modifiche che influiscono sui prezzi degli immobili in vari modi. L'aumento o la diminuzione dipende dalle cause delle recenti fluttuazioni dei prezzi dei terreni in ciascun segmento. Ad esempio, il mercato immobiliare è stato recentemente afflitto da un'offerta limitata. Sulla base delle normative contenute nelle tre nuove leggi, la probabilità di un aumento dell'offerta nel prossimo futuro è molto alta. Pertanto, la causa dell'aumento dei prezzi dei terreni dovuto alla scarsità di offerta verrà risolta, creando potenzialmente una tendenza al ribasso dei prezzi. Allo stesso modo, consentire la vendita di immobili su terreni con annessi diritti di locazione del terreno renderà il mercato più dinamico. Ancora più importante, secondo il Dott. Anh, anche con le leggi in vigore, la portata del loro impatto sul mercato dipende in larga misura da come i decreti e i regolamenti verranno concretizzati e attuati. Ad esempio, per quanto riguarda la regolamentazione degli affitti di case, la legge attuale richiede ai proprietari di costituire un'entità commerciale, ma ciò potrebbe comportare maggiori obblighi nei confronti del bilancio statale per il proprietario. Molti sostengono che l'obbligo di costituire un'entità commerciale non dovrebbe basarsi sul numero o sulla superficie degli immobili affittati, bensì sul valore degli stessi. Tuttavia, questi suggerimenti non sono ancora stati incorporati negli attuali documenti normativi. "La finalizzazione delle normative che impongono ai proprietari di immobili di costituire delle società ha un impatto anche sul mercato immobiliare, almeno per quanto riguarda lo sviluppo del settore degli affitti. Se il mercato degli affitti si sviluppa quando la domanda di acquisto di case diminuisce, ciò influirà sui prezzi delle case. Al contrario, se diventa troppo difficile e il mercato degli affitti non riesce a svilupparsi, diminuirà anche la domanda da parte di coloro che desiderano acquistare più case da affittare. Questo dimostra che l'entità dell'impatto sul mercato dipende in larga misura dalla concretizzazione delle normative, delle linee guida nei documenti normativi e persino delle normative in altre leggi relative al mercato immobiliare", ha commentato il signor Vu Dinh Anh.

…ma non può essere aumentato immediatamente.

Valutando l'impatto delle tre leggi sul mercato immobiliare, la studentessa di master Ngo Gia Hoang (Università di Giurisprudenza di Ho Chi Minh City) ha commentato: La Legge Fondiaria del 2024 ha abolito il quadro di riferimento dei prezzi dei terreni emanato dal Governo ogni cinque anni, il che significa che le autorità locali non sono più vincolate a fissare prezzi dei terreni inferiori al quadro di riferimento governativo, come avveniva in precedenza, consentendo loro di creare proattivamente tabelle dei prezzi dei terreni adeguate alla situazione reale. In particolare, con l'applicazione di metodi di valutazione dei terreni basati sul mercato, i prezzi dei terreni determinati dallo Stato si adegueranno agli sviluppi del mercato, limitando l'attuale situazione di "doppio prezzo". Tuttavia, con le disposizioni della Legge Fondiaria del 2024, i prezzi dei terreni nelle tabelle locali aumenteranno rispetto al periodo precedente. L'impatto dell'aumento dei prezzi dei terreni determinati dallo Stato comporta un aumento di alcuni oneri finanziari per gli utilizzatori del terreno, come le tasse di utilizzo del terreno, l'affitto del terreno, la tassa sull'uso del terreno non agricolo , le tasse di registrazione o l'aumento dei costi di compensazione e di bonifica del terreno. Nel frattempo, le imprese immobiliari potrebbero dover affrontare maggiori costi di investimento a causa dell'aumento dei prezzi dei terreni, con conseguente incremento dei prezzi degli immobili immessi sul mercato. La speculazione, che in alcune località fa lievitare i prezzi dei terreni sfruttando l'ansia pubblica per i potenziali aumenti dei prezzi dopo l'entrata in vigore delle leggi, crea una bolla artificiale, spingendo i prezzi oltre il loro valore reale. Tuttavia, il signor Nguyen Chi Hieu (vice capo del dipartimento di contabilità e revisione contabile dell'Università di Economia e Giurisprudenza) sostiene che la pubblicazione annuale da parte delle amministrazioni locali di nuovi listini prezzi dei terreni, che seguono da vicino i prezzi di mercato, costringerà le imprese a sostenere costi più elevati per terreni e affitti, incidendo sui profitti e potenzialmente portando ad aumenti dei prezzi di beni e servizi, esercitando una pressione inflazionistica sul mercato. Improvvisi aumenti dei prezzi possono causare instabilità nel mercato immobiliare; aumenti eccessivamente rapidi potrebbero creare una bolla immobiliare, con conseguenti rischi finanziari ed economici. Non solo le imprese, ma anche i privati ​​cittadini dovranno affrontare un maggiore onere finanziario nell'acquisto di terreni o abitazioni, soprattutto per coloro che hanno redditi bassi o medi. L'aumento dei prezzi dei terreni rende più oneroso l'acquisto di una casa, riducendone l'accessibilità per molti, in particolare per i giovani o le nuove famiglie. Inoltre, la Legge Fondiaria del 2024 stabilisce che gli sviluppatori che desiderano realizzare progetti di edilizia residenziale commerciale possono acquisire solo diritti di utilizzo del terreno a fini residenziali e devono negoziare direttamente con i residenti per l'acquisto del terreno. Nel frattempo, la bozza di Risoluzione sulla sperimentazione di progetti di edilizia residenziale commerciale senza terreni residenziali deve ancora essere approvata dall'Assemblea Nazionale. "Quindi, l'inasprimento delle normative sulla suddivisione dei terreni e l'abolizione dei quadri di riferimento per i prezzi dei terreni... significa che i costi di produzione di molti progetti immobiliari commerciali potrebbero aumentare, portando a un aumento dei prezzi delle case e degli immobili. Tuttavia, i prezzi degli immobili aumenteranno, ma non immediatamente; ci sarà un ritardo poiché dipende da molti fattori. L'offerta a breve termine sarà certamente limitata, condizione necessaria per l'aumento dei prezzi degli immobili, mentre la domanda di immobili rimane un fattore sconosciuto e incerto", ha affermato il signor Hieu. Tuttavia, secondo lui, nella situazione attuale, in mezzo alle difficoltà generali, gli acquirenti speculativi sono ancora restii a investire molto e riluttanti a chiedere prestiti alle banche. Chi ha reali esigenze ritiene che i prezzi degli immobili siano ancora alti e sta aspettando. Pertanto, i prezzi degli immobili non aumenteranno drasticamente nel breve termine, ma nel lungo termine aumenteranno sicuramente. Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, le tre leggi menzionate, una volta entrate in vigore, non potranno causare un aumento immediato dei prezzi degli immobili. A causa dei tempi di attuazione delle politiche e del fatto che i progetti richiedono tempi e procedure lunghi, potrebbero volerci anni prima che gli immobili arrivino sul mercato. Tuttavia, è evidente che i listini prezzi dei terreni pubblicati dalle autorità locali in conformità con la Legge sui terreni saranno più realistici, come quello recentemente annunciato da Ho Chi Minh City. Il forte aumento previsto nel listino prezzi provvisorio dei terreni avrà un impatto sui costi di produzione di molti settori dell'economia, principalmente sui costi di esproprio e bonifica dei terreni, con un effetto a catena che farà aumentare i prezzi delle case, gli affitti, i costi di locazione dei terreni e i costi di affitto degli stabilimenti nelle zone industriali e nei progetti di investimento commerciali, di servizi e turistici, portando potenzialmente a un aumento del prezzo dei beni in generale. Ciò influirà negativamente anche sui progetti di edilizia sociale, dove le imprese negoziano il trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno per realizzare i progetti.