La legge fondiaria del 2024 consente ai privati che non sono direttamente impegnati nella produzione agricola di acquisire terreni adibiti a risaia tramite trasferimento di proprietà. Ciò rappresenta un'opportunità per gli investitori con solide risorse finanziarie, ma accaparrarsi questa "fetta di mercato" non è semplice.
In precedenza, solo coloro che erano direttamente coinvolti nella produzione agricola potevano acquisire il diritto di utilizzo dei terreni destinati alla coltivazione del riso. Tuttavia, in base alle nuove normative, anche le persone non direttamente coinvolte nella produzione agricola, se dispongono delle condizioni e delle capacità necessarie per coltivare il riso, possono acquisire il diritto di utilizzo del terreno a scopo di investimento nella produzione.
In occasione di un recente seminario sul settore immobiliare, il signor Le Van Binh, vicedirettore del Dipartimento del Territorio ( Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente ), ha affermato che, con l'entrata in vigore della Legge Fondiaria del 2024, questo segmento conorà uno sviluppo dinamico.
Infatti, nel periodo 2020-2022, il mercato dei terreni agricoli è stato piuttosto surriscaldato. Molte aziende e privati hanno acquistato terreni agricoli con l'obiettivo di suddividerli in lotti da vendere, creando un vero e proprio boom in quel periodo.
Sebbene ci si aspetti che il mercato diventi più dinamico, in realtà i segmenti dei terreni agricoli e forestali attraggono solo l'attenzione di grandi investitori organizzati, come le imprese. Questo perché le nuove normative creano condizioni favorevoli solo per gli agricoltori e sono adatte alle imprese che investono nel settore agricolo. Tuttavia, per i piccoli investitori, la pratica di acquistare terreni agricoli, attendere la conversione di destinazione d'uso e poi suddividere e vendere i lotti risulterà molto difficile da attuare.
La signora Ha Kien, agente immobiliare e investitrice in vari segmenti di terreno ad Hanoi, Hoa Binh e Thai Nguyen, ha affermato che il segmento dei terreni agricoli rimane "tranquillo" perché le tasse e le spese di conversione per i terreni agricoli e forestali sono piuttosto elevate, quindi i piccoli investitori non investono in questo settore. Al contrario, i grandi investitori che necessitano di investire in decine di ettari di risaie e terreni forestali, con l'intenzione di riqualificarli in seguito per progetti di servizi, turistici , commerciali o residenziali, sembrano entusiasti di partecipare al mercato.
Il responsabile di una società immobiliare di Hanoi ha dichiarato che la sua azienda intende "cercare" vaste aree forestali e agricole nelle province di Hoa Binh e Thai Nguyen, e persino "spingersi più lontano" negli Altipiani Centrali per trovare terreni da acquistare.
Per quanto riguarda la conversione dei terreni agricoli, il signor Le Van Binh ha sottolineato che essa deve essere effettuata secondo un piano prestabilito e nel rispetto dell'obiettivo di oltre 3 milioni di ettari di risaie per garantire la sicurezza alimentare nazionale. Pertanto, gli investitori immobiliari devono essere prudenti e comprendere le normative vigenti per evitare investimenti improduttivi, acquisti a prezzi elevati e successive difficoltà di liquidazione.
Secondo l'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, nei primi sei mesi del 2024 il segmento dei terreni edificabili ha mostrato un miglioramento, con vendite all'asta e suddivisioni di lotti. Tuttavia, per i terreni destinati a progetti e per i terreni agricoli/forestali, non si registrano ancora segnali di ripresa; la liquidità rimane scarsa e le transazioni procedono a rilento. Anche molti investitori che possiedono terreni agricoli faticano a venderli in questo periodo.
Secondo il direttore di un'agenzia immobiliare, il margine di profitto per un investimento in questo segmento si aggira intorno al 25-30% annuo, e se il terreno potesse essere convertito in terreno residenziale, potrebbe raggiungere il 35-40% annuo. Il potenziale di apprezzamento del valore nell'arco di un decennio è tale che i terreni agricoli potrebbero aumentare di 3-5 volte, o anche di più. Tuttavia, in base alle proiezioni del listino prezzi dei terreni, il costo per l'elaborazione della domanda di conversione di un terreno agricolo in terreno residenziale aumenterebbe di nove volte rispetto al costo attuale.
Ad esempio, se un investitore desidera richiedere un cambio di destinazione d'uso per un terreno agricolo di 1.000 m² a Dong Anh (Hanoi), la tassa attuale per l'utilizzo del terreno è di 6,6 miliardi di VND. Tuttavia, se calcolata secondo la nuova bozza di listino prezzi, tale importo sale a 61,8 miliardi di VND. Pertanto, la sola tassa per l'utilizzo del terreno per un lotto di 100 m² supera i 6 miliardi di VND. A questo prezzo, l'acquisto di un terreno edificabile esistente risulterebbe più conveniente rispetto alla tassa che si dovrebbe pagare per la conversione di un terreno agricolo.
Inoltre, la Legge Fondiaria del 2024 stabilisce che i terreni agricoli lasciati incolti o inutilizzati continuativamente per 12-24 mesi saranno soggetti a sanzioni amministrative e potranno essere confiscati. Pertanto, gli investitori che attualmente possiedono terreni agricoli dovranno completare urgentemente le procedure per convertirli in terreni residenziali o cambiarne la destinazione d'uso, se non vogliono perdere tutto.
"Se si acquista un terreno per sfruttare le tendenze di investimento e la pianificazione, ma il piano regionale viene sospeso, ritardato o modificato, gli investitori potrebbero trovarsi nella peggiore delle ipotesi, ovvero impossibilitati a vendere. Inoltre, l'acquisto di terreni agricoli, soprattutto di appezzamenti non convertibili, comporta il rischio di fallimento se si ricorre alla leva finanziaria", ha affermato un investitore, illustrando i rischi di possedere terreni agricoli al giorno d'oggi.
Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
