Molte zone industriali di Ho Chi Minh City stanno affrontando difficoltà a causa di problemi relativi all'acquisizione dei terreni.

La scarsità di terreni è il principale "collo di bottiglia" che impedisce a Ho Chi Minh City di attrarre grandi progetti, e i flussi di investimenti esteri nella città sono in costante calo negli ultimi anni. Molte zone industriali della città, istituite con una decisione del Primo Ministro 20 anni fa, non sono ancora state realizzate a causa di problemi di esproprio dei terreni.

Alla fine di giugno 2024, Hepza ha presentato al Comitato popolare di Ho Chi Minh City il documento n. 1784/BQL-VP, che segnalava i ritardi nello sviluppo dei progetti di parchi industriali. In particolare, nel distretto di Binh Chanh, si contavano ben quattro parchi industriali, ciascuno con centinaia di ettari di terreno, in ritardo rispetto alla tabella di marcia. Tra questi, il parco industriale di Phong Phu, con una superficie di 67 ettari, istituito nel 2002, non ha ancora sviluppato le infrastrutture necessarie per la concessione in locazione dei terreni.

Secondo un rapporto di Hepza, il progetto del Parco Industriale di Phong Phu non ha ancora completato le procedure di bonifica del terreno. L'investitore non ha inoltre firmato un contratto di locazione con il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente. Ad oggi, il progetto non ha ancora avviato la costruzione delle infrastrutture e non è ancora operativo. A causa dello stallo che dura da 20 anni, il periodo operativo rimanente è di soli 30 anni. Hepza ritiene che, con un periodo operativo così limitato, sarà difficile attrarre investimenti.

Anche il progetto di espansione del parco industriale di Vinh Loc, situato nel distretto di Binh Chanh e che si estende su una superficie di 56 ettari, non è stato ancora realizzato. Il progetto ha ricevuto un avviso di esproprio e sta conducendo rilievi, misurazioni e un inventario dei terreni, ma è attualmente sospeso perché non è ancora stato firmato un contratto di indennizzo con l'Ente per l'indennizzo e il reinsediamento del distretto di Binh Chanh.

È noto che la Cho Lon Import-Export and Investment Joint Stock Company (l'investitore infrastrutturale del parco industriale ampliato di Vinh Loc) è in attesa di una rivalutazione dei costi di investimento del progetto da parte dell'agenzia statale competente, al fine di finalizzare la trasformazione da impresa statale a società per azioni. Inoltre, l'aumento dei prezzi dei terreni nell'area del progetto ha comportato un incremento dei costi di indennizzo per l'esproprio, rendendo più difficile l'iter di liquidazione e compromettendo l'efficienza degli investimenti del progetto.

Analogamente, il parco industriale Vinh Loc 3, esteso su 200 ettari, si trova in una situazione di stallo simile. Questo progetto è attualmente bloccato a causa di problemi relativi a indennizzi fondiari, bonifica del sito e reinsediamento, che ne impediscono la realizzazione.

A differenza dei progetti menzionati in precedenza, il progetto del Parco Industriale Le Minh Xuan 2, che si estende su 319 ettari, sta incontrando difficoltà perché l'investitore, la Le Minh Xuan 2 Industrial Park Investment Joint Stock Company, non ha ancora rescisso gli accordi di cooperazione con i suoi partner finanziari. Pertanto, il progetto non può procedere alle fasi successive.

Aggiunta urgente di 11 nuove zone industriali.

Secondo i dati di Hepza, Ho Chi Minh City ha pianificato la realizzazione di aree industriali su quasi 6.000 ettari, ma ben 1.500 ettari presentano problemi legali o di autorizzazione edilizia.

Secondo la signora Nguyen Thi Bich Ngoc, responsabile della gestione degli investimenti presso Hepza, gli ostacoli agli investimenti in nuovi parchi industriali a Ho Chi Minh City riguardano principalmente l'esproprio e la compensazione dei terreni, nonché questioni relative ai beni pubblici. Si tratta di un problema complesso che persiste da molti anni.

Nel 2024, Hepza si è posta l'obiettivo, peraltro modesto, di attrarre 550 milioni di dollari di investimenti in zone di trasformazione per l'esportazione e parchi industriali. Tale obiettivo è considerato raggiungibile, dato che la città dispone di soli 74 ettari di terreno industriale "pulito" disponibile per gli investimenti. "La città sta ancora lavorando per rimuovere gli ostacoli e creare ulteriori terreni da attrarre per gli investimenti", ha dichiarato la signora Ngoc.

Mentre molti parchi industriali si trovano ad affrontare problemi di esproprio, tutte le speranze sono riposte nei parchi industriali Pham Van Hai I e II (distretto di Binh Chanh), con una superficie totale di 668 ettari. Rispetto alla costruzione di altri parchi industriali a Ho Chi Minh City, i parchi industriali Pham Van Hai I e II godono di un vantaggio significativo, poiché il 97% del terreno è agricolo e gestito dalla città di Ho Chi Minh City, ma con una bassa redditività economica a causa della forte acidità e dell'intrusione di acqua salata; pertanto, il processo di esproprio non richiederà molto tempo.

Attualmente, Hepza sta completando le procedure di investimento per il Parco Industriale Pham Van Hai I e II. Secondo il piano, la costruzione di questo parco industriale inizierà nel 2025 e, nella migliore delle ipotesi, i terreni non saranno disponibili in affitto prima del 2026 o del 2027.

Al fine di creare maggiori aree industriali e attrarre investimenti nei prossimi anni, Hepza propone la creazione di una serie di nuove zone industriali. Il signor Nguyen Thanh Binh, responsabile del dipartimento di pianificazione edilizia di Hepza, ha affermato che il consiglio di amministrazione sta collaborando con dipartimenti, agenzie e autorità locali per individuare terreni agricoli sottoutilizzati e proporne la conversione in aree destinate allo sviluppo industriale e dei servizi.

"Abbiamo presentato una proposta al Dipartimento di Pianificazione e Architettura e al Dipartimento di Pianificazione e Investimenti (i due enti incaricati di redigere la revisione del piano regolatore di Ho Chi Minh City) per includere 11 nuove zone industriali, per una superficie totale di 4.127 ettari, nel piano per i prossimi anni", ha dichiarato il signor Binh.

Per non perdere la nuova ondata di investimenti, il signor Dao Xuan Duc, presidente dell'Associazione delle imprese del parco industriale di Ho Chi Minh City, ritiene che il flusso di investimenti dall'estero al Vietnam sia ancora in corso e che, se Ho Chi Minh City non riuscirà a rimuovere l'ostacolo della disponibilità di terreni, perderà questa opportunità.

Ha paragonato questi investitori ad "aquile", ma Ho Chi Minh City al momento possiede solo "nidi di passeri", non avendo la capacità di attrarre e trattenere le "aquile". "Se Ho Chi Minh City non riuscirà a risolvere il problema della scarsità di terreni, sarà difficile sviluppare l'industria; senza terreni, è impossibile attrarre investimenti", ha sottolineato il signor Duc.