Le imprese propongono costi inferiori a quelli reali nella valutazione dei terreni.

La legge sul settore immobiliare, entrata in vigore il 1° agosto, stabilisce che per realizzare un progetto, l'investitore deve disporre di un capitale minimo pari al 15% o al 20% del costo totale dell'investimento di costruzione. La somma restante deve essere reperita dall'investitore tramite prestiti bancari e da clienti.

Per quanto riguarda le modalità di pagamento nell'acquisto e nel leasing con opzione di acquisto di immobili di nuova costruzione, la legge stabilisce che i costruttori possono raccogliere capitali solo dopo il completamento delle fondamenta (per gli edifici residenziali) e che l'acconto per gli alloggi di nuova costruzione non può superare il 30% del valore contrattuale. Pertanto, il rapporto prestito/valore concesso dalle banche per i progetti immobiliari varia dal 50% al 70% del costo totale dell'investimento di costruzione.

Secondo le imprese di Ho Chi Minh City, se il tasso di interesse sui prestiti a medio termine è del 12% annuo, le spese per interessi rappresenteranno il 6-9% dei costi totali di investimento nella costruzione. Nel frattempo, il Decreto 71 sulla valutazione dei terreni, recentemente emanato, prevede che le spese per interessi e il profitto dell'investitore siano calcolati moltiplicando il 15% per i costi totali di investimento nella costruzione, le spese aziendali e il valore dei diritti di utilizzo del terreno.

Secondo un dirigente d'azienda, il Decreto 71 stabilisce che sia gli interessi passivi che gli utili siano "applicati" a un tasso ipotetico del 15%. Ciò significa che, se gli interessi passivi vengono calcolati al 6-9%, il profitto dell'investitore sarebbe approssimativamente pari al 6-9% dei costi totali di costruzione e investimento del terreno.

"Chiaramente, il margine di profitto è inferiore al profitto previsto per lo sviluppo di alloggi sociali. Se il margine di profitto dell'investitore fosse più alto, le spese per interessi diminuirebbero, risultando di gran lunga inferiori al tasso effettivo, considerando che molte imprese attualmente si indebitano per progetti immobiliari a tassi di interesse del 10-14% annuo", ha affermato questa persona.

È necessaria una regolamentazione unificata.

Secondo gli esperti, sebbene l'allegato al decreto preveda cifre a solo scopo illustrativo e non applicabili nella pratica, la percentuale del 15% continua a destare preoccupazione tra gli operatori del settore dello sviluppo immobiliare.

Un promotore di diversi progetti immobiliari nel Sud (che ha chiesto di rimanere anonimo) ha affermato che, una volta attuato il decreto, gli organi preposti all'applicazione della legge saranno influenzati dalle percentuali riportate nell'allegato, che mettono a confronto i costi degli interessi e i profitti degli investitori.

Pertanto, quando l'appendice allegata ha stabilito un rapporto del 15%, le autorità locali e le società di consulenza per la valutazione dei terreni si sono mostrate esitanti e influenzate da tale cifra, non riuscendo a definire un rapporto diverso, più in linea con le condizioni di mercato.

Nel frattempo, una delle principali società di valutazione di Ho Chi Minh City ha dichiarato che, sebbene esistano un decreto ed esempi di aliquote di applicazione ipotetiche, le società di valutazione auspicano che il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente emani regolamenti ufficiali su tali aliquote per garantirne un'applicazione uniforme, allineandole al contempo alle effettive attività delle imprese.

Secondo questa unità, il calcolo accurato del tasso di interesse e del margine di profitto dell'investitore nella determinazione dei prezzi dei terreni, nonché di altri costi ragionevoli, risolverà il problema di lunga data della valutazione dei terreni.

Secondo le aziende, il profitto dell'investitore si aggira in genere tra il 15% e il 20% dei costi totali di costruzione e del terreno, mentre gli interessi passivi rappresentano il 6-9% dei costi totali di costruzione. Pertanto, gli interessi passivi e il profitto dell'investitore insieme ammontano al 21-29% dei costi totali di costruzione e del terreno.