Il mercato immobiliare di Hanoi perde slancio: imposto un limite al numero di transazioni annuali per le singole agenzie immobiliari.

Per le case unifamiliari in affitto, sia l'interesse che gli annunci sono diminuiti del 7%. Per le case a schiera, l'interesse è diminuito del 13%, mentre gli annunci sono aumentati del 6%. L'interesse per gli spazi ad uso ufficio è diminuito del 9% e gli annunci sono diminuiti del 15%.

Un'indagine condotta da Batdongsan.com.vn ha mostrato che il livello dei prezzi degli appartamenti ad Hanoi è in leggero aumento o rimane stabile rispetto a maggio 2025. Nello specifico, il prezzo di vendita degli appartamenti nel progetto Hei Tower è leggermente aumentato, passando da 4,9-5,2 miliardi di VND/unità per le unità con 2 camere da letto e 2 bagni a 4,950-5,3 miliardi di VND/unità.

Gli appartamenti con tre camere da letto hanno un prezzo medio di 5,3 miliardi di VND o superiore. Nel progetto Hapulico Complex, gli appartamenti con due camere da letto e due bagni sono aumentati da 4,1-4,3 miliardi di VND/unità a 4,2-4,4 miliardi di VND/unità. Gli appartamenti con tre camere da letto nel progetto Bohemia Residence sono ancora offerti a 7-7,3 miliardi di VND/unità.

Si prevede che i prezzi di affitto dei terreni industriali nella regione settentrionale continueranno ad aumentare.

Nella prima metà del 2024 si è continuato a registrare un andamento positivo nel mercato immobiliare industriale. Le attività di import-export e manifatturiere hanno continuato a mostrare segnali di ripresa, con un volume totale di import-export in aumento del 15,7% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, raggiungendo i 368,53 miliardi di dollari.

Secondo il rapporto di CBRE relativo al secondo trimestre, per il mercato dei terreni industriali, i prezzi dei terreni industriali nei mercati di Tier 1 del Nord sono aumentati leggermente dello 0,3% rispetto al trimestre precedente e del 4,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, raggiungendo una media di 134 dollari/m2/durata residua. L'assorbimento nei primi sei mesi del 2024 ha superato i 220 ettari, contribuendo a mantenere il tasso di occupazione nel Nord all'83%, con un incremento di 0,4 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. I produttori del settore elettronico hanno continuato a guidare il mercato del Nord con importanti transazioni da parte di Victory Giant e Foxconn a Bac Ninh .

Nel mercato dei magazzini prefabbricati nel Vietnam settentrionale, nella prima metà del 2024, sono stati completati circa 225.000 m2 di spazi adibiti a magazzino nei mercati di livello 1, con i magazzini prefabbricati che rappresentavano il 95% del totale. Il tasso di assorbimento dei magazzini prefabbricati è stato inoltre significativamente più elevato, oltre quattro volte superiore al tasso di assorbimento dei magazzini prefabbricati. Alla fine del secondo trimestre del 2024, il tasso di occupazione dei magazzini prefabbricati ha raggiunto l'89%, mentre i magazzini nella regione settentrionale hanno mantenuto un tasso di occupazione del 79%.

I canoni di locazione per spazi industriali già pronti hanno raggiunto i 4,9 dollari/m²/mese, con un aumento dell'1,9% su base annua, mentre quelli per spazi adibiti a magazzino hanno raggiunto i 4,6 dollari/m²/mese, in calo dell'1,0% su base annua. I settori dell'elettronica, dei semiconduttori, dell'arredamento e della logistica sono stati i principali inquilini che hanno trainato la domanda di spazi industriali/magazzini già pronti nel Nord durante la prima metà di quest'anno.

CBRE prevede che nei prossimi tre anni i prezzi di locazione dei terreni industriali nel Nord aumenteranno del 5-8% all'anno. Nel frattempo, si prevede che i prezzi di locazione per magazzini/fabbriche già costruiti aumenteranno leggermente, dell'1-4% all'anno.

In media, Hanoi e Ho Chi Minh City affrontano una carenza di alloggi di oltre 50.000 unità ogni anno. (Foto: Ke Toai)

L'offerta di alloggi sociali è scarsa in due aree urbane specifiche.

Secondo l'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), l'offerta di alloggi sociali rimane scarsa nelle due principali città di Hanoi e Ho Chi Minh City.

Secondo VARS, il numero di alloggi sociali registrati per l'obiettivo di sviluppo abitativo del 2024 in queste due città rimane molto basso rispetto alla domanda effettiva. Alla conferenza per l'attuazione del progetto "Investire nella costruzione di almeno un milione di alloggi sociali per i lavoratori a basso reddito e delle zone industriali nel periodo 2021-2030", il Ministro delle Costruzioni Nguyen Thanh Nghi ha sottolineato che nel 2024 Hanoi ha registrato solo circa 1.181 unità e Ho Chi Minh City oltre 3.700 unità.

Nel frattempo, i dati di ricerca di VARS mostrano che, in media, Hanoi e Ho Chi Minh City registrano una carenza di oltre 50.000 unità abitative all'anno. Pertanto, anche se i piani di sviluppo di queste due città venissero pienamente attuati, l'offerta di alloggi sociali risulterebbe comunque insufficiente a soddisfare l'urgente fabbisogno abitativo di queste due grandi aree urbane.

Pertanto, VARS ritiene che, al fine di sviluppare il segmento dell'edilizia sociale, soprattutto nelle due aree urbane speciali, oltre all'approvazione tempestiva del pacchetto di credito da 140 trilioni di VND (con la partecipazione di altre quattro banche commerciali private a capitale misto, ciascuna con 5 trilioni di VND), che è stato modificato per essere effettivamente più favorevole, l'agenzia di gestione statale debba monitorare attentamente e garantire che tutte le condizioni siano pienamente predisposte per l'attuazione dei nuovi regolamenti.

Nello specifico, la Legge sull'edilizia abitativa del 2023 e il Decreto n. 100/2024/N-CP, che specifica alcune disposizioni della Legge sull'edilizia abitativa in materia di sviluppo e gestione dell'edilizia sociale, sono entrati in vigore il 1° agosto. Ciò fornisce un quadro giuridico armonizzato, facilitando il completamento dei progetti di edilizia sociale già in corso in città con un'elevata domanda di alloggi, come Hanoi e Ho Chi Minh City.

Al contempo, per garantire l'efficace attuazione degli obiettivi politici e prevenire abusi e corruzione, la compravendita di alloggi sociali deve essere pubblica e trasparente; inoltre, deve essere mantenuta una rigorosa supervisione per garantire che gli alloggi sociali vengano acquistati, affittati o riscattati con contratto di locazione con opzione di acquisto dai gruppi target appropriati.

Nelle due aree urbane speciali, l'acquisizione di terreni per lo sviluppo di alloggi sociali richiede un ulteriore intervento da parte degli enti di gestione statali. La pianificazione e l'assegnazione dei terreni per gli alloggi sociali devono garantire che soddisfino le enormi esigenze della città.

Inoltre, per promuovere la crescita e garantire il benessere sociale, sono necessarie ulteriori politiche che incentivino gli investitori che sviluppano alloggi commerciali a prezzi accessibili – propone VARS.

Alle persone che operano nel settore immobiliare non è consentito acquistare o vendere più di 10 volte all'anno.

A partire dal 1° agosto, le piccole imprese immobiliari potranno effettuare un massimo di 10 transazioni all'anno, ciascuna del valore inferiore a 300 miliardi di VND.

La suddetta normativa è stabilita nel Decreto n. 96/2024/ND-CP (Decreto 96) che specifica alcune disposizioni della Legge sulle Attività Immobiliari.

Il decreto stabilisce chiaramente i requisiti per le persone fisiche impegnate in attività immobiliari su piccola scala. Di conseguenza, le persone fisiche impegnate in attività immobiliari su piccola scala non sono tenute a predisporre un progetto di investimento.

Il numero di transazioni è limitato a meno di 10 all'anno e ogni contratto non può superare i 300 miliardi di VND. Le transazioni effettuate una sola volta all'anno non vengono conteggiate.

Secondo la legge del 2023 sulle attività immobiliari, le persone fisiche impegnate in attività immobiliari su piccola scala non sono tenute a costituire una società, ma devono dichiarare i propri redditi e pagare le tasse.

Analogamente, anche le organizzazioni che vendono o affittano case, edifici o parti di superfici edilizie per scopi non commerciali sono soggette a limiti sul numero di transazioni e devono dichiarare e pagare le tasse.

Pertanto, le nuove normative hanno specificamente limitato il numero di transazioni e il valore contrattuale in questo caso. Questo rappresenta una novità rispetto al passato, poiché le vecchie normative non specificavano le condizioni per le persone fisiche che svolgevano attività immobiliari su piccola scala.

Molti esperti ritengono che definire chiaramente i criteri per le persone che si dedicano a piccole attività immobiliari limiterà la speculazione e le negoziazioni di mercato a breve termine.