"Caldo bollente" delle aste fondiarie a Thanh Oai: prezzi che raggiungono i 100 milioni di VND/m2; si sono già verificati casi di vendite in perdita.

In particolare, subito dopo l'asta, molti aggiudicatari hanno rivenduto prontamente i loro lotti con un ricarico di 300-500 milioni di VND ciascuno. Ad esempio, il lotto LK01-4, con una superficie di 85 m² e un'offerta vincente di 7,2 miliardi di VND (84,7 milioni di VND/m²), viene offerto con un ricarico di 500 milioni di VND. Analogamente, il lotto LK02-8, con una superficie di 85 m² e un'offerta vincente di 7,03 miliardi di VND (83 milioni di VND/m²), viene anch'esso offerto con un ricarico di 500 milioni di VND.

Al contrario, alcune persone hanno ora abbassato il prezzo di vendita a circa 100-200 milioni di VND per lotto, o addirittura venduto in perdita rispetto all'offerta vincente. Ad esempio, il lotto LK04-2, con una superficie di quasi 61 m², è stato aggiudicato a oltre 4,24 miliardi di VND (quasi 70 milioni di VND/m²) ma ora viene offerto in vendita a 4,1 miliardi di VND, con una perdita di 140 milioni di VND rispetto all'offerta vincente.

Il signor Thanh Tung, un investitore di Thanh Oai, ha dichiarato di aver presentato offerte per quattro lotti di terreno all'asta della mattina del 10 agosto, ma di non essere riuscito ad aggiudicarsene nessuno. I risultati hanno confermato le sue previsioni, poiché il prezzo dei terreni venduti dai residenti locali nella zona circostante si aggirava solo tra i 30 e i 40 milioni di VND/m2. Nel frattempo, le infrastrutture della zona sono rimaste invariate per molti anni.

Spiegando le elevate offerte vincenti, il signor Tung ha affermato che il prezzo di partenza e la caparra erano molto bassi, solo circa 100-200 milioni di VND. Pertanto, molti investitori sono entrati nell'asta con la mentalità del "tutto o niente". Se avessero potuto rivendere rapidamente l'immobile con un profitto di 100-200 milioni di VND, lo avrebbero fatto immediatamente. In caso contrario, avrebbero accettato di perdere la caparra per una somma irrisoria.

"Credo che parecchie persone dovranno rinunciare alla caparra. Perché alcuni stanno già vendendo con una leggera perdita di 50-100 milioni di VND", ha sottolineato.

Secondo un'indagine condotta dai giornalisti di Dan Tri , i prezzi richiesti storicamente per i terreni edificabili nella comune di Thanh Cao (distretto di Thanh Oai) sui siti web di annunci immobiliari hanno mostrato una tendenza al rialzo.

Nello specifico, nel quarto trimestre del 2023, i prezzi richiesti per i terreni variavano da 14 a 23 milioni di VND/m2; nel primo trimestre del 2024, da 14 a 32 milioni di VND/m2; e nel secondo trimestre del 2024, da 18 a 39 milioni di VND/m2. L'offerta vincente nella recente asta, pari a 100 milioni di VND/m2, è considerata insolitamente alta dagli investitori rispetto agli attuali prezzi di mercato. Pertanto, sarà molto difficile per l'aggiudicatario rivendere rapidamente il terreno.

Perché l'offerta vincente ha raggiunto i 100 milioni di VND/m2?

Parlando con un giornalista del quotidiano Dan Tri , il signor Nguyen Cong Quang, direttore del Centro per lo sviluppo del territorio del distretto di Thanh Oai, ha affermato che sono state presentate circa 4.600 domande per l'asta, ma solo 4.201 domande, provenienti da 1.545 persone, soddisfacevano i criteri di ammissibilità.

Riguardo alla questione dell'offerta vincente significativamente superiore al prezzo di mercato, il signor Quang ha affermato che l'offerta vincente si basava sulla legge della domanda e dell'offerta del mercato e che non vi era assolutamente alcuna anomalia. Per quanto riguarda il prezzo di partenza, il signor Quang ha dichiarato che in precedenza, i regolamenti consentivano l'assunzione di consulenti per la determinazione dei prezzi dei terreni. La società di consulenza aveva già stabilito che il prezzo di partenza per il terreno in questione era compreso tra 40 e 45 milioni di VND/m2.

Tuttavia, il Decreto 12 ha introdotto una modifica al metodo di calcolo del prezzo iniziale. Il decreto stabilisce che il prezzo iniziale è determinato moltiplicando il prezzo locale del terreno per il coefficiente K (coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno) e per il prezzo riportato nella tabella dei prezzi dei terreni. Poiché il prezzo nella tabella locale dei prezzi dei terreni è basso, anche il prezzo iniziale è basso, e varia da 8,5 a 12,6 milioni di VND/m2.

Il signor Quang ha sostenuto che i nuovi regolamenti portano a un prezzo di partenza basso per le aste di terreni. Tuttavia, un prezzo di partenza basso significa anche un deposito iniziale ridotto (circa 200 milioni di VND), il che attrae un gran numero di partecipanti e riduce i tempi necessari per determinare il prezzo di partenza rispetto ai precedenti regolamenti, che prevedevano tempi di diversi mesi.