Nella Direttiva 34-CT/TW, il Comitato Centrale del Partito ha valutato che molti degli obiettivi relativi allo sviluppo dell'edilizia sociale, previsti dalla Strategia Nazionale per lo Sviluppo Abitativo fino al 2020 e dalla Visione fino al 2030, non sono stati raggiunti. L'offerta di alloggi sociali rimane limitata rispetto alla domanda effettiva, mentre il prezzo medio è ancora troppo elevato rispetto al reddito dei beneficiari aventi diritto.
Inoltre, la gestione statale dell'edilizia sociale presenta ancora molte debolezze e carenze. La percentuale di terreno destinata allo sviluppo dell'edilizia sociale nelle aree urbane, così come il sostegno finanziario del bilancio statale per i programmi di credito agevolato in questo settore, rimane bassa; e le risorse sociali non sono state mobilitate in modo efficace per partecipare...
Nonostante un significativo sostegno politico, questi numerosi fattori hanno impedito che lo sviluppo dell'edilizia sociale raggiungesse il livello sperato. Ciò rende inoltre estremamente difficile il raggiungimento degli obiettivi prefissati. Una moltitudine di ostacoli frena il progresso verso il conseguimento di tali obiettivi.
La difficoltà "limita" l'obiettivo.
Il signor Hoang Hai, direttore del Dipartimento per la gestione del mercato immobiliare e degli alloggi ( Ministero delle Costruzioni ), ha dichiarato: "Attualmente, alcune località non hanno ancora pubblicato tempestivamente i piani per l'attuazione del progetto "Investire nella costruzione di almeno 1 milione di unità abitative sociali per i lavoratori a basso reddito e i dipendenti dei parchi industriali nel periodo 2021-2030"; non hanno inoltre identificato chiaramente il fabbisogno di terreni per la costruzione di alloggi sociali, elemento fondamentale per la pianificazione e l'assegnazione di terreni sufficienti per lo sviluppo di tali alloggi... Inoltre, molte imprese che investono nella costruzione di alloggi sociali incontrano ancora difficoltà nell'accesso ai terreni, come ad esempio la pianificazione dell'assegnazione dei terreni e la pubblicizzazione del progetto per attrarre investimenti. Alcuni progetti hanno ricevuto l'approvazione per gli investimenti e selezionato gli investitori, ma l'avvio della costruzione non è ancora nei tempi previsti..."
Inoltre, l'erogazione del fondo di credito agevolato da 120.000 miliardi di VND procede più lentamente del previsto e non soddisfa le esigenze pratiche. Senza contare che non molte banche commerciali hanno partecipato all'erogazione di prestiti a sostegno dello sviluppo dell'edilizia sociale – ha commentato il signor Hai.
Nel 2024, il governo si era prefissato l'obiettivo di completare 130.000 unità abitative sociali a livello nazionale. Tuttavia, le statistiche relative al periodo fino alla fine del primo trimestre del 2024 mostrano che sono stati completati solo 8 progetti di edilizia sociale, meno del 30% dell'obiettivo prefissato. Questo dato indica che l'obiettivo di completare 130.000 unità abitative sociali entro la fine dell'anno è ancora lontano dall'essere raggiunto e richiederà uno sforzo considerevole.
Dal punto di vista locale, il signor Huynh Thanh Khiet, vicedirettore del Dipartimento delle Costruzioni di Ho Chi Minh City, ha affermato che la difficoltà maggiore al momento è la mancanza di capitali di investimento dal bilancio, che impedisce di stanziare fondi sufficienti per costruire programmi di edilizia sociale statale in grado di soddisfare appieno le esigenze dei beneficiari delle politiche, come funzionari, dipendenti pubblici e impiegati statali.
Attualmente, Ho Chi Minh City ha stanziato solo il 10% del capitale necessario per i programmi di edilizia sociale. Da qui al 2025, il bilancio previsto richiede 37.700 miliardi di VND. Tuttavia, la città può stanziare solo circa 3.770 miliardi di VND dal proprio bilancio. Entro il 2030, la città avrà bisogno di 86.400 miliardi di VND, ma potrà stanziarne solo 8.600 miliardi dal proprio bilancio, mentre la parte restante proverrà da fonti di capitale sociale.
Mani flessibili
Alcuni sostengono che uno dei motivi per cui i programmi di edilizia sociale non hanno avuto successo sia la vendita di case a persone che non possono permettersi di acquistarle. Il signor Nguyen Van Dinh, esperto di diritto immobiliare, ha commentato: "Oltre agli alloggi sociali in vendita e con formula di affitto con riscatto, anche la questione degli alloggi sociali in affitto necessita di sostegno politico. Questo perché gli alloggi sociali si rivolgono principalmente alle fasce di reddito più basse."
Secondo questo esperto, la Legge sull'edilizia abitativa del 2023, in vigore dal 1° agosto, ha abrogato la norma che obbligava i costruttori di alloggi sociali a destinare il 20% della superficie abitabile all'affitto. Ciò significa che, se il 100% degli appartamenti verrà venduto, lo Stato dovrà integrare l'offerta con soluzioni di affitto alternative.
La legge sull'edilizia abitativa del 2023 stabilisce che gli alloggi per i lavoratori delle zone industriali debbano essere affittati. Pertanto, le fasce di popolazione a basso reddito che non lavorano nelle zone industriali, come i lavoratori non qualificati e i liberi professionisti nelle aree urbane, non hanno praticamente alcuna possibilità di accedere ad alloggi sociali in affitto.
Condividendo la stessa opinione, il signor Trinh Quang Minh, responsabile del comitato di gestione dei progetti delle istituzioni sindacali della Confederazione generale del lavoro del Vietnam, ha commentato: "Costruire alloggi sociali da vendere è molto difficile a causa delle lunghe procedure, degli alti prezzi di vendita rispetto al reddito dei lavoratori a basso reddito; le normative non sono attraenti per gli investitori con un margine di profitto limitato a solo il 10%... Pertanto, sviluppare alloggi sociali in affitto sarebbe più ragionevole, in quanto risponde alle reali esigenze e si allinea al reddito dei lavoratori. Inoltre, la domanda di affitti è molto alta, mentre l'offerta è scarsa e i prezzi di affitto sul mercato sono molto elevati."
Attualmente, la Confederazione Generale del Lavoro del Vietnam ha proposto un piano per l'affitto di alloggi sociali, con canoni di locazione pari o inferiori alle tariffe di mercato. Un esempio lampante è il progetto pilota di affitto di alloggi sociali realizzato dalla Confederazione Generale del Lavoro del Vietnam nella provincia di Ha Nam, che ha registrato il tutto esaurito in breve tempo dal suo avvio.
Il canone di locazione per questo progetto varia da 1,2 a 1,4 milioni di VND al mese, mentre altrove il prezzo si aggira tra i 2 e i 3 milioni di VND al mese. Tuttavia, secondo il signor Minh, la costruzione di alloggi sociali in affitto presenta tre difficoltà principali: attrarre risorse di investimento, la posizione del progetto e il prezzo di locazione.
Dal punto di vista commerciale, il signor Le Huu Nghia, direttore della Le Thanh Construction and Trading Company, ha analizzato la situazione in questo modo: investendo in 1.000 unità abitative sociali, ciascuna del costo di circa 500 milioni di VND, il costo totale dell'investimento raggiungerebbe i 500 miliardi di VND. Affittandole a 3-3,5 milioni di VND al mese, con 1.000 unità, l'investitore guadagnerebbe 3-3,5 miliardi di VND al mese, ovvero 30-35 miliardi di VND all'anno.
Se l'investitore contrae prestiti commerciali a tassi di interesse superiori al 10-13% annuo, questi 500 miliardi di VND comporteranno un costo di 50 miliardi di VND in interessi, e l'investitore subirà sicuramente delle perdite. Nel frattempo, secondo la Legge sull'edilizia abitativa del 2023, il margine di profitto per lo sviluppo di alloggi sociali in affitto è solo il 10% di quello per gli alloggi sociali venduti. Secondo le nuove normative, gli alloggi in affitto non ricevono più investimenti statali in infrastrutture tecniche e servizi sociali, quindi nessun investitore osa intraprendere progetti di edilizia sociale in affitto – ha sottolineato il signor Nghia.
Rimuovere dalla politica
Mentre molte località incontrano difficoltà nell'attuazione delle politiche di edilizia sociale, la città di Hai Phong ha ottenuto risultati notevoli. Ad oggi, Hai Phong ha approvato la politica e selezionato gli investitori per 31 progetti di edilizia sociale per un totale di 36.600 unità; di questi, 9 progetti per un totale di circa 15.000 unità sono già in fase di costruzione. Con questo numero, si prevede che circa 16.200 unità saranno completate nel periodo 2021-2025, superando l'obiettivo governativo di sviluppo dell'edilizia sociale pari a 15.400 unità.
Ciò dimostra che le difficoltà persistono, ma devono essere affrontate con decisione, a partire dalle politiche, e la storia di Hai Phong ne è un esempio lampante. Per raggiungere questi risultati positivi, la città di Hai Phong ha seguito scrupolosamente le normative in materia di settore immobiliare e residenziale. Di conseguenza, il Comitato del Partito Comunista di Hai Phong ha prestato particolare attenzione all'orientamento, il Consiglio Popolare cittadino ha approvato 5 risoluzioni e il Comitato Popolare cittadino ha emanato 13 decreti correlati per la loro attuazione.
In particolare, la città di Hai Phong ha applicato in modo flessibile ed efficace i meccanismi e le politiche vigenti per migliorare il contesto degli investimenti e delle attività commerciali, soprattutto per quanto riguarda le procedure relative agli alloggi, compresi quelli di edilizia sociale. Ciò ha creato un ambiente imprenditoriale trasparente, aperto e favorevole, attirando numerosi progetti di investimento su larga scala e soddisfacendo efficacemente le esigenze dei cittadini in termini di acquisto o affitto di alloggi sociali.
Secondo il direttore Hoang Hai, sebbene siano stati raggiunti alcuni importanti risultati, l'attuazione dello sviluppo dell'edilizia sociale deve ancora affrontare alcune sfide. Attualmente, il Ministero delle Costruzioni si sta concentrando sull'attuazione, la finalizzazione e la guida delle autorità locali nell'implementazione dei decreti, delle decisioni e delle circolari che dettagliano e guidano l'attuazione della Legge sull'edilizia abitativa del 2023 e della Legge sulle attività immobiliari del 2023, dopo la loro promulgazione.
Al contempo, il Ministero delle Costruzioni continua a sollecitare le autorità locali, sulla base degli obiettivi del Progetto "Investire nella costruzione di almeno 1 milione di alloggi sociali per i lavoratori a basso reddito e i dipendenti delle zone industriali nel periodo 2021-2030" e dei traguardi di edilizia sociale da completare entro il 2024, indicati nell'allegato, a elaborare tempestivamente piani di attuazione specifici per gli investimenti in progetti di edilizia sociale al fine di garantire il raggiungimento degli obiettivi prefissati.
Per attuare la Strategia nazionale per lo sviluppo abitativo per il periodo 2021-2030, con una visione al 2045, il Ministero delle Costruzioni ha inviato un documento ai Comitati popolari delle province e delle città a gestione centrale riguardante lo sviluppo e l'adeguamento dei piani di sviluppo abitativo per il 2024 e il periodo 2021-2025; definendo chiaramente le esigenze e gli obiettivi per l'edilizia sociale destinata alle fasce a basso reddito, gli alloggi per le forze armate e gli alloggi per i lavoratori... in conformità con la Legge sull'edilizia abitativa del 2023.
Inoltre, nell'ambito del programma di controllo dell'Assemblea Nazionale per il 2024, l'Assemblea Nazionale condurrà un controllo tematico sull'"Attuazione delle politiche e delle leggi sulla gestione del mercato immobiliare e sullo sviluppo dell'edilizia sociale dal 2015 alla fine del 2023". Il controllo tematico mira a valutare i risultati, i limiti e le difficoltà; a identificare le cause; e a definire chiaramente le responsabilità di agenzie, organizzazioni e singoli individui al fine di migliorare l'efficacia dell'attuazione delle politiche e delle leggi sulla gestione del mercato immobiliare e sullo sviluppo dell'edilizia sociale. Sulla base di ciò, proporrà soluzioni per migliorare le politiche e le leggi in materia.
Grazie al coinvolgimento coordinato dell'intero sistema politico, guidato da un approccio proattivo volto ad affrontare gli ostacoli ovunque si presentino, l'attuazione delle politiche di edilizia sociale soddisferà gli obiettivi prefissati e le aspettative della società.
Lezione 2: Facilitare l'accesso dei lavoratori alle risorse.
Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594
