Paradoks kekurangan dan kelebihan di pasar; alasan mengapa gelombang investasi mengalir ke banyak daerah.

Menurut Cafebiz, data dari Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa dalam beberapa bulan pertama tahun ini, pasar properti secara bertahap kembali lebih dinamis, dengan peningkatan jumlah pelanggan yang mencari dan melakukan transaksi. Jumlah transaksi properti pada awal tahun 2024 meningkat hampir 30% dibandingkan dengan akhir tahun 2023.

Namun, pasar properti masih menghadapi banyak tantangan. Secara khusus, jumlah proyek yang selesai, proyek yang baru mendapatkan izin, dan proyek yang memenuhi syarat untuk penjualan di masa mendatang semuanya lebih rendah dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023. Perlu dicatat, persediaan properti tetap sangat besar, terutama terdiri dari rumah-rumah terpisah dan lahan kosong, dengan 19.323 unit, meningkat 43% dibandingkan akhir tahun lalu.

Laporan keuangan dari 10 perusahaan real estat yang terdaftar di bursa saham dan khusus bergerak di bidang pengembangan perumahan juga menunjukkan bahwa total nilai persediaan per 31 Juni mencapai lebih dari 269.135 miliar VND, meningkat hampir 3% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Bahkan, dalam beberapa tahun terakhir, nilai persediaan banyak bisnis tidak menurun tetapi malah "melonjak".

Persediaan suatu perusahaan dicatat dalam dua kategori: properti jadi dan properti dalam proses. Untuk properti jadi, dalam konteks pasar yang menantang, banyak perusahaan telah menunda rencana peluncurannya, menunggu pasar membaik, sehingga nilai persediaan tidak menurun untuk beberapa perusahaan.

Untuk proyek real estat yang belum selesai, ini adalah jenis inventaris utama yang dimiliki oleh bisnis real estat. Alasan peningkatan terus-menerus dalam inventaris real estat yang belum selesai adalah hambatan hukum yang telah menghantui banyak proyek selama bertahun-tahun. Dapat dilihat bahwa setelah booming pasar dalam pasokan (pada tahun 2018), persetujuan proyek perumahan di daerah perkotaan telah melambat karena semakin dalamnya hambatan prosedural hukum. Hal ini telah menyebabkan penurunan pasokan pasar yang stabil selama bertahun-tahun, terutama di kota-kota besar seperti Kota Ho Chi Minh dan Hanoi.

Selain itu, alasan lain tingginya tingkat persediaan adalah karena pasar mengalami periode pertumbuhan yang pesat, dengan banyak investor menginvestasikan sejumlah besar uang ke berbagai provinsi untuk mengembangkan proyek-proyek spekulatif seperti lahan kosong dan properti resor.

Hingga saat ini, pasar investasi telah melambat, sehingga menyulitkan untuk menemukan pembeli dan mencegah likuiditas bahkan setelah transaksi selesai. Bisnis akan kesulitan untuk menyelesaikan masalah persediaan semacam ini di pasar yang belum pulih.

Laporan dari Batdongsan.com.vn juga menunjukkan bahwa, secara paradoks, meskipun pasar kekurangan pasokan baru, persediaan perusahaan real estat yang terdaftar di bursa saham tetap besar, yang mengindikasikan bahwa produk-produk tersebut tidak sesuai dengan permintaan pasar yang sebenarnya.

Kota Ho Chi Minh saat ini sedang melakukan penyesuaian dan belum mengembangkan daftar harga tanah yang baru.

Daftar harga tanah baru untuk Kota Ho Chi Minh akan disusun dan diterapkan mulai 1 Januari 2026. Saat ini, kota tersebut menerapkan daftar harga yang disesuaikan berdasarkan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.

Informasi ini disampaikan oleh Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, Nguyen Toan Thang, pada pertemuan sosial-ekonomi pada sore hari tanggal 1 Agustus.

Direktur Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, Nguyen Toan Thang, pada pertemuan sosial-ekonomi kota pada tanggal 1 Agustus. (Foto oleh Van Anh)

Menurut Bapak Thang, dalam pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan 2024 (yang telah diubah), Komite Rakyat provinsi diperbolehkan untuk meninjau, menggunakan, atau menyesuaikan daftar harga tanah lama. Berdasarkan hal tersebut, Kota Ho Chi Minh memiliki kebijakan untuk menyesuaikan daftar harga tetapi belum mengembangkan daftar harga yang baru.

Proses penyesuaian harga tanah terdiri dari tujuh tahapan, dan Departemen saat ini telah menyelesaikan enam tahapan. Semua data yang dikumpulkan oleh unit konsultan di seluruh wilayah telah dikalibrasi ulang dan ditransfer ke kelompok kerja Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk ditinjau dan dinilai.

Departemen sedang menyesuaikan dan memperbarui harga transaksi tanah saat ini, harga kompensasi yang disetujui, dan harga pasar spesifik untuk memastikan tidak terjadi kerugian, mengingat daftar harga lama terlalu rendah.

Bapak Nguyen Toan Thang memberikan contoh: beberapa jalan di daerah tersebut memiliki daftar harga lama hanya 1-2 juta VND/m2. Sementara itu, harga transaksi sebenarnya mencapai 100-200 juta VND/m2. Oleh karena itu, pemerintah kota perlu menyesuaikan daftar harga agar paling sesuai untuk digunakan pada periode ini.

Pada bulan Juli, jumlah permohonan pendaftaran tanah di Kota Ho Chi Minh terus meningkat, mencapai hampir 40.000, dengan sebagian besar berupa permohonan jual beli dan gadai tanah. Pendapatan terkait tanah di Kota Ho Chi Minh melebihi 12.000 miliar VND dalam tujuh bulan terakhir.

Menurut Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Vo Van Hoan, masyarakat dan media sangat tertarik dengan daftar harga tanah yang baru. Oleh karena itu, informasi ini perlu didiskusikan dan dipertimbangkan dengan cermat.

Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup sedang menyelesaikan langkah-langkah terakhir untuk diajukan kepada Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk diumumkannya daftar harga tanah lokal sesuai dengan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.

Jangka waktu penerbitan sertifikat kepemilikan tanah awal akan dipersingkat mulai 1 Agustus.

Pemerintah baru saja menerbitkan Keputusan Nomor 101/2024/ND-CP (Keputusan 101) yang mengatur tentang survei tanah dasar, pendaftaran dan penerbitan sertifikat hak guna lahan, kepemilikan aset yang melekat pada tanah, dan sistem informasi tanah. Keputusan ini berlaku efektif sejak tanggal 1 Agustus.

Secara spesifik, Keputusan Nomor 101 menetapkan bahwa jangka waktu pendaftaran awal tanah dan aset yang melekat pada tanah tidak boleh melebihi 20 hari kerja.

Batas waktu penerbitan sertifikat hak guna lahan pertama (buku merah) dan sertifikat kepemilikan aset yang melekat pada lahan (buku merah muda) tidak lebih dari 3 hari kerja.

Sesuai dengan peraturan, seluruh proses pendaftaran tanah dan properti awal, serta penerbitan awal sertifikat kepemilikan tanah (sertifikat merah dan merah muda), tidak boleh melebihi 23 hari kerja.

Untuk daerah pegunungan, pulau, terpencil, dan daerah yang kurang beruntung, serta daerah dengan kondisi sosial-ekonomi yang sangat sulit, waktu pemrosesan untuk penerbitan awal sertifikat kepemilikan tanah diperpanjang selama 10 hari kerja.

Sementara itu, menurut peraturan sebelumnya, waktu pemrosesan sertifikat kepemilikan tanah awal tidak lebih dari 30 hari sejak tanggal diterimanya permohonan yang sah, dan tidak lebih dari 40 hari untuk daerah terpencil dan pedesaan.

Dengan demikian, dalam dekrit yang baru dikeluarkan, Pemerintah telah mempersingkat waktu yang dibutuhkan untuk pendaftaran awal dan penerbitan sertifikat kepemilikan tanah (sertifikat merah dan pink).

Waktu penerbitan sertifikat kepemilikan tanah untuk pertama kalinya dihitung dari tanggal penerimaan berkas permohonan yang lengkap dan sesuai sebagaimana diatur dalam poin a, ayat 1, Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 101.

Selain itu, Keputusan Nomor 101 juga menetapkan peraturan tentang pendaftaran tanah dan pendaftaran aset yang melekat pada tanah.

Berdasarkan dekrit ini, jangka waktu pendaftaran perubahan tanah dan aset yang melekat pada tanah, serta penerbitan sertifikat hak guna lahan dan kepemilikan aset yang melekat pada tanah adalah sebagai berikut:

- Dalam kasus pengubahan hak guna lahan pertanian yang tidak mengikuti rencana konsolidasi dan pertukaran lahan, atau dalam kasus pengalihan, pewarisan, atau pemberian hak guna lahan, kepemilikan aset yang melekat pada lahan, atau kontribusi modal dalam bentuk hak guna lahan atau kepemilikan aset yang melekat pada lahan, waktu pemrosesannya tidak boleh melebihi 10 hari kerja.

- Dalam hal penjualan atau kontribusi modal berupa aset yang melekat pada tanah yang disewa dari Negara dengan pembayaran sewa tanah tahunan, waktu pemrosesan tidak boleh melebihi 10 hari kerja dan tidak termasuk waktu untuk menentukan harga tanah dan menandatangani kontrak sewa tanah.

- Dalam hal penyewaan atau subsewa hak penggunaan lahan dalam proyek pembangunan infrastruktur dan bisnis, waktu pemrosesan tidak boleh melebihi 5 hari kerja.

- Proses pembatalan pendaftaran hak guna lahan berupa sewa atau subsewa dalam proyek pembangunan infrastruktur dan bisnis tidak boleh melebihi 3 hari kerja.

Pendaftaran tanah dan properti awal meliputi: informasi tentang pengguna tanah; pemilik properti yang melekat pada tanah; dan orang yang ditugaskan untuk mengelola tanah, termasuk nama, dokumen identitas pribadi, informasi badan hukum, dan alamat pengguna tanah, pemilik properti yang melekat pada tanah, dan orang yang ditugaskan untuk mengelola tanah.

Informasi tentang sebidang tanah mencakup nomor bidang tanah, nomor lembar peta, alamat, luas, jenis tanah, bentuk penggunaan lahan, asal penggunaan lahan, dan informasi lain tentang bidang tanah tersebut.

Informasi tentang aset yang melekat pada tanah mencakup jenis aset, alamat, luas bangunan, luas lantai, luas yang dapat digunakan, bentuk kepemilikan, periode kepemilikan, dan informasi lain tentang aset yang melekat pada tanah tersebut.

Persyaratan untuk pendaftaran hak penggunaan lahan, aset yang melekat pada lahan, atau hak pengelolaan lahan, atau penerbitan sertifikat hak penggunaan lahan dan kepemilikan aset yang melekat pada lahan untuk bidang tanah dan aset yang melekat pada lahan tersebut.

Persyaratan lain dari pengguna lahan, pemilik aset yang melekat pada lahan, dan pihak yang ditugaskan untuk mengelola lahan harus sesuai dengan ketentuan hukum pertanahan (jika ada).

Mengenai lokasi penerimaan permohonan dan pengembalian hasil untuk prosedur pendaftaran tanah dan properti, Keputusan Nomor 101 menetapkan bahwa instansi yang menerima permohonan dan mengembalikan hasil meliputi: dinas pelayanan satu pintu sebagaimana diatur oleh Komite Rakyat Provinsi tentang penerimaan permohonan dan pengembalian hasil untuk prosedur administrasi di tingkat provinsi, kabupaten, dan kecamatan; kantor pendaftaran tanah; dan cabang-cabang kantor pendaftaran tanah.

Para pemohon dapat memilih untuk mengirimkan permohonan mereka melalui metode berikut: langsung ke instansi yang ditunjuk, melalui layanan pos, di lokasi yang disepakati antara pemohon dan kantor pendaftaran tanah, atau melalui portal layanan publik nasional atau provinsi.