האם מחירי הנדל"ן יעלו או ירדו לאחר ה-1 באוגוסט?

מתחילת 2024 ועד עכשיו, עוד לפני כניסתם של שלושת החוקים לתוקף, המחירים בכל מגזרי שוק הנדל"ן "טיפסו" באופן רציף. במיוחד בשתי הערים הגדולות האנוי והו צ'י מין סיטי, אלו הזקוקים לדיור צריכים רק להתעכב מעט לפני שהמחירים יכולים להשתנות. ביניהם, מגזר הדירות רשם את עליית המחירים החזקה ביותר. בהאנוי, דו"ח שוק הנדל"ן של Savills לרבעון השני של 2024 מראה כי מאז 2020, המחיר הממוצע של דירות ראשוניות עלה ב-18% בשנה, בעוד שמחירי הדירות המשניות עלו ב-14% בשנה. מר הוין טאנה חיט, סגן מנהל מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, הצהיר כי מגזר הדירות חווה עליות מחירים עקביות יותר בהשוואה למגזרים אחרים. במהלך תקופה זו, המחירים עלו באופן רציף בקצב ממוצע של 15-20% בשנה. אפילו בפלח הדירות במחירים נוחים, שם המחיר למטר רבוע עמד על 25-35 מיליון דונג וייטנאמי בשנת 2015, הוא עלה ל-40-60 מיליון דונג וייטנאמי בשנת 2023. דירות בינוניות תומחרו ב-50-70 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בשנת 2023, בהשוואה לכ-35-50 מיליון דונג וייטנאמי בלבד בשנת 2015. פלח הדירות היוקרתי עולה כיום 70-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. דירות במרכז העיר היו בעלות המחירים הגבוהים ביותר, שנעו בין 80-200 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בשנה שעברה, בעוד שאלו בפרברים נעו בין 30-60 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

צילום: NGOC דואונג

בנוגע לתחום מגרשים, גב' פאם טי מיין, סגנית מנהל מכון המחקר לנדל"ן בווייטנאם, אמרה כי נכסי קרקע נמוכים ומגרשי קרקע מתחילים להראות סימנים חיוביים של התאוששות, כאשר חלק מהפרויקטים רושמים תוצאות טובות למדי של מכירות ועסקאות העברה. בהאנוי, אזורים פרבריים עדים גם הם לעלייה של 10-20% במחירי הקרקע בהשוואה לתחילת השנה. ראוי לציין כי לפני כניסת החוק לתוקף ב-3 באוגוסט, שוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי חווה פריחה כאשר מחירי הקרקעות המתוקנים של העיר, שצפויים להיכנס לתוקף החל מה-1 באוגוסט, עם עליות הנעות בין פי 5 ל-50, קירבו את מחירי הקרקע לשווי השוק אך גם גרמו לקשיים ניכרים שכן הם השפיעו על עשרות קבוצות. אתמול, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי הגיש מסמך המציע לדחות את מועד הגשת הבקשה כדי להימנע מלחץ על דמי השימוש בקרקע עבור הציבור. הסיבה לעלייה במחירי הנדל"ן היא מחסור בהיצע. מכשולים משפטיים מקשים על יישום פרויקטים, וסדרה של משקיעים תקועים עם אג"ח קונצרניות, מה שגורם להם לצמצם את היקף פעילותם. עם היצע נמוך וביקוש גבוה, המחירים נותרים גבוהים למרות נזילות נמוכה. נכון לעכשיו, אלפי פרויקטים תקועים ממתינים לפתרון כדי להגדיל את ההיצע בשוק. לכן, שלושת החוקים החדשים צפויים לסייע בהורדת מחירי הנדל"ן ולהפוך את הדיור לנגיש יותר לציבור. עם זאת, אין סימנים לכך שזה יקרה במציאות.

השוק פורח, המחירים יעלו...

לדברי הכלכלן ד"ר וו דין אן, כניסתם המוקדמת של שלושת החוקים הנ"ל לתוקף תתגבר על מגבלות משפטיות רבות, תקל על קשיים, יסייע בחידוש פרויקטים תקועים ותיצור תנאים להופעתם של פרויקטים חדשים. "בעיקרון, על פי עקרונות השוק, כאשר ההיצע עולה ומושג איזון בין היצע לביקוש, מחירי הנדל"ן בכלל, ומחירי הקרקעות בפרט, אמורים לרדת. עם זאת, המציאות היא הפוכה. זהו ביטוי טבעי ובלתי נמנע של השוק כשהוא מתחיל להיות פעיל שוב; והוא מתיישב עם המוטיבציות והמציאות של קונים ומוכרים כאחד", הסביר.

צילום: NGOC דואונג

מומחה זה ניתח כי שוק הנדל"ן כמעט קפוא בשנתיים האחרונות. כאשר השוק יתחדש, הוא יחזור להיות תוסס, ואחד הסימנים הראשונים יהיו עליות מחירים. בנוסף, למרות שלפרויקטים רבים יש הזדמנות להתחדש, מנקודת מבטו של היזם, עלויותיהם עלו משמעותית בתקופה בה הפרויקטים היו "תקועים". קרקעות נותרו ללא פעילות, פרויקטים נתקעו, אך הם עדיין נאלצו לשלם ריבית על הלוואות, עלויות פחת וכו', שלא לדבר על חובות בין היזם לחברות הבנייה. בגלל עלויות מוגברות אלו, בעלי הפרויקטים יעלו מחירים כדי לפצות כאשר הפרויקטים יתחדשו. מצד שני, קונים צפויים לקבל את עליית המחירים מכיוון שהגישה להון טובה בהרבה כעת, והריביות ירדו. חלק מהעלויות הכרוכות בהשקעות נדל"ן, כגון גישה להון וריבית על הלוואות, ניתנות לקיזוז על ידי עליית המחירים. זה מוביל למגמה הנוכחית של עליית מחירי הנדל"ן. במבט לטווח ארוך יותר, ד"ר וו דין אן מאמין שמוקדם מדי לחזות האם מחירי הנדל"ן יעלו או יירדו לאחר כניסת שלושת החוקים לתוקף. החוקים מכילים שינויים רבים המשפיעים על מחירי הנדל"ן בדרכים שונות. העלייה או הירידה תלויות בסיבות לתנודות מחירי הקרקע האחרונות בכל פלח. לדוגמה, שוק הנדל"ן סבל לאחרונה מהיצע מוגבל. בהתבסס על התקנות בשלושת החוקים החדשים, הסבירות לעלייה בהיצע בעתיד הקרוב גבוהה מאוד. לפיכך, הסיבה לעליית מחירי הקרקע עקב מחסור בהיצע תיפתר, מה שעלול ליצור מגמת ירידה במחירים. באופן דומה, מתן אפשרות למכירת נדל"ן על קרקע עם זכויות חכירה נלוות יהפוך את השוק לדינמי יותר. וחשוב מכל, לדברי ד"ר אהן, גם עם החוקים בתוקף, מידת השפעתם על השוק תלויה במידה רבה באופן שבו הצווים והתקנות ממומשים ויושמים. לדוגמה, בנוגע לתקנות על השכרת בתים, החוק הנוכחי מחייב בעלי בתים להקים ישות עסקית, אך הדבר עלול להוביל לחובות מוגברות לתקציב המדינה עבור בעל הנכס. דעות רבות מצביעות על כך שהדרישה להקים ישות עסקית לא צריכה להתבסס על מספר או שטח הבתים המושכרים, אלא על ערך הנכסים המושכרים. עם זאת, הצעות אלו טרם שולבו במסמכים משפטיים-משניים עדכניים. "גיבוש התקנות המחייבות בעלי בתים להקים עסקים משפיע גם על שוק הנדל"ן, לפחות מבחינת האם מגזר הנכסים להשכרה יכול להתפתח או לא. אם שוק השכירות יתפתח כאשר הביקוש לבעלות על בתים יורד, הדבר ישפיע על מחירי הבתים. לעומת זאת, אם זה יהפוך לקשה מדי ושוק השכירות לא יתפתח, הדבר יפחית גם את הביקוש מצד אלו שרוצים לקנות יותר בתים להשכרה. זה מראה שמידת ההשפעה על השוק תלויה במידה רבה בקונקרטיזציה של תקנות, הנחיות במסמכים משפטיים-משניים ואפילו תקנות בחוקים אחרים הקשורים לשוק הנדל"ן", העיר מר וו דין אן.

...אבל אי אפשר להגדיל אותו באופן מיידי.

בהערכת השפעתם של שלושת החוקים על שוק הנדל"ן, העיר סטודנט לתואר שני נגו ג'יה הואנג (אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי למשפטים): חוק הקרקעות משנת 2024 ביטל את מסגרת מחירי הקרקעות שמוציאה הממשלה כל חמש שנים, כלומר יישובים אינם מוגבלים עוד בקביעת מחירי קרקע נמוכים ממסגרת הממשלה כפי שהיה בעבר, מה שמאפשר ליישובים לבנות באופן יזום טבלאות מחירי קרקעות המתאימות למצב בפועל. בפרט, עם יישום שיטות הערכת קרקע מבוססות שוק, מחירי הקרקעות שנקבעו על ידי המדינה יעמדו בקצב ההתפתחויות בשוק, ויגבילו את מצב "שני המחירים" הנוכחי. עם זאת, עם הוראות חוק הקרקעות משנת 2024, מחירי הקרקעות בטבלאות מחירי הקרקעות המקומיות יעלו בהשוואה לתקופה הקודמת. השפעת העלייה במחירי הקרקע שנקבעו על ידי המדינה מובילה לעלייה בהתחייבויות כספיות מסוימות עבור משתמשי הקרקע, כגון דמי שימוש בקרקע, שכירות קרקע, מס שימוש בקרקע לא חקלאית , דמי רישום, או פיצויים מוגברים ועלויות פינוי קרקעות. בינתיים, עסקי נדל"ן עשויים להתמודד עם עלויות השקעה מוגברות ככל שמחירי הקרקעות עולים, מה שיוביל למחירים גבוהים יותר עבור נכסים המוצעים לשוק. ספקולציות, העלאת מחירי הקרקעות ביישובים מסוימים, וניצול חרדת הציבור לגבי פוטנציאל לעליות מחירים לאחר כניסת החוקים לתוקף, יוצרות בועה מלאכותית, ודוחפות את המחירים גבוה מערכם האמיתי. עם זאת, מר נגוין צ'י הייאו (סגן ראש המחלקה לחשבונאות וביקורת, אוניברסיטת כלכלה ומשפטים) טוען כי יישובים המפרסמים רשימות מחירון חדשות לקרקעות מדי שנה, תוך מעקב צמוד אחר מחירי השוק, יאלצו עסקים לשאת בעלויות שכירות גבוהות יותר של קרקעות ונכסים, מה שיפגע ברווחים ועלול להוביל לעליות מחירים עבור סחורות ושירותים, מה שיפעיל לחץ אינפלציוני על השוק. עליות מחירים פתאומיות עלולות לגרום לחוסר יציבות בשוק הנדל"ן; עליות מחירים מהירות מדי עלולות ליצור בועת נדל"ן, מה שמוביל לסיכונים פיננסיים וכלכליים. לא רק עסקים, אלא גם אנשים פרטיים יתמודדו עם נטל כלכלי גדול יותר כאשר הם רוצים לקנות קרקע או דיור, במיוחד אלו בעלי הכנסה נמוכה או בינונית. עליית מחירי הקרקעות מייקרת את עלות רכישת הדיור, ומפחיתה את הנגישות לדיור עבור רבים, במיוחד צעירים או משפחות חדשות. יתר על כן, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי יזמים המעוניינים ליישם פרויקטים של דיור מסחרי רשאים לרכוש זכויות שימוש בקרקע רק למטרות מגורים ועליהם לנהל משא ומתן ישיר עם התושבים כדי לרכוש את הקרקע. בינתיים, טיוטת ההחלטה על פיילוט של פרויקטים של דיור מסחרי ללא קרקע למגורים טרם אושרה על ידי האסיפה הלאומית. "לאחר מכן, החמרת התקנות על חלוקת קרקעות וביטול מסגרות מחירי קרקעות... פירושה שעלויות התשומה של פרויקטים רבים של נדל"ן מסחרי עשויות לעלות, מה שיוביל לעלייה במחירי הבתים והנדל"ן. עם זאת, מחירי הנדל"ן יעלו, אך לא באופן מיידי; יהיה עיכוב מכיוון שזה תלוי בגורמים רבים. ההיצע בטווח הקצר בוודאי יהיה מוגבל, וזהו תנאי הכרחי לעליית מחירי הנדל"ן, בעוד שהביקוש לנדל"ן נותר גורם לא ידוע ולא ברור", אמר מר הייאו. עם זאת, לדבריו, במצב הנוכחי, על רקע קשיים כלליים, קונים ספקולטיביים עדיין מהססים להשקיע הרבה ומהססים ללוות מהבנקים. אלו עם צרכים אמיתיים מאמינים שמחירי הנדל"ן עדיין גבוהים וממתינים. לכן, מחירי הנדל"ן לא יעלו באופן דרמטי בטווח הקצר, אך בטווח הארוך הם בוודאי יעלו. דעתו של מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, היא ששלושת החוקים הנ"ל, לאחר כניסתם לתוקף, אינם יכולים לגרום לעלייה מיידית במחירי הנדל"ן. בשל הפיגור בזמן ביישום המדיניות והעובדה שפרויקטים דורשים ציר זמן ותהליכים ארוכים, ייתכן שיחלפו שנים עד שהמוצרים יובאו לשוק. עם זאת, ברור שרשימות מחירי הקרקעות שיונפקו על ידי יישובים בהתאם לחוק הקרקעות יהיו ריאליסטיות יותר, כמו זו שהוכרזה לאחרונה על ידי הו צ'י מין סיטי. העלייה החדה בטיוטת מחירי הקרקעות תשפיע על עלויות התשומה של מגזרים רבים במשק, בעיקר על עלות הפיצויים והפינוי של הקרקעות, שתשפיע רבות, ותעלה את מחירי הדיור, מחירי השכירות, עלויות חכירת הקרקעות ועלויות השכרת המפעלים באזורי תעשייה ובפרויקטים של השקעה מסחרית, שירותית ותיירותית, דבר שעלול להוביל לעלייה במחירי הסחורות באופן כללי. הדבר ישפיע לרעה גם על פרויקטים של דיור ציבורי שבהם עסקים מנהלים משא ומתן על העברות זכויות שימוש בקרקע כדי ליישם את הפרויקטים.