הפרדוקס של מחסור וגם עודף בשוק; הסיבה לכך שגלי השקעות זורמים ליישובים רבים.

לפי Cafebiz, נתוני משרד הבינוי מראים כי בחודשים הראשונים של השנה, שוק הנדל"ן חזר בהדרגה לתוסס, עם עלייה במספר הלקוחות המחפשים ומבצעים עסקאות. מספר עסקאות הנדל"ן בתחילת 2024 גדל בכמעט 30% בהשוואה לסוף 2023.

עם זאת, שוק הנדל"ן עדיין עומד בפני אתגרים רבים. באופן ספציפי, מספר הפרויקטים שהושלמו, הפרויקטים שהורשו לאחרונה והפרויקטים הזכאים למכירה עתידית נמוך יותר מאשר בתקופה המקבילה של 2023. ראוי לציין כי מלאי הנדל"ן נותר גדול מאוד, והוא מורכב בעיקר מבתים צמודי קרקע ומגרשים, עם 19,323 יחידות דיור, עלייה של 43% בהשוואה לסוף השנה שעברה.

דוחות כספיים של 10 חברות נדל"ן רשומות בבורסה המתמחות בפיתוח מגורים מצביעים גם על כך ששווי המלאי הכולל נכון ל-31 ביוני עמד על למעלה מ-269,135 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של כמעט 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. למעשה, במהלך השנים האחרונות, שווי המלאי של עסקים רבים לא ירד אלא "התנפח".

מלאי של חברה נרשם בשתי קטגוריות: נדל"ן גמור ונדל"ן בתהליך. עבור נדל"ן גמור, בהקשר של שוק מאתגר, חברות רבות דחו את תוכניות ההשקה שלהן, בהמתנה לשיפור בשוק, וכתוצאה מכך ערכי המלאי לא ירדו עבור חלק מהחברות.

עבור פרויקטים של נדל"ן לא גמורים, זהו סוג המלאי העיקרי המוחזק על ידי עסקי נדל"ן. הסיבה לעלייה המתמשכת במלאי נדל"ן לא גמור היא צווארי בקבוק משפטיים שפוקדים פרויקטים רבים במשך שנים רבות. ניתן לראות כי לאחר פריחת ההיצע בשוק (בשנת 2018), אישור פרויקטים של דיור באזורים עירוניים הואט עקב מכשולים פרוצדורליים משפטיים שהולכים ומעמיקים. דבר זה הוביל לירידה מתמדת בהיצע בשוק לאורך השנים, במיוחד בערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי.

בנוסף, סיבה נוספת לרמות המלאי הגבוהות היא שהשוק חווה תקופה של צמיחה מהירה, כאשר משקיעים רבים הזרימו סכומי כסף גדולים לפרובינציות כדי לפתח פרויקטים ספקולטיביים כגון מגרשים ונדל"ן לאתרי נופש.

עד היום, שוק ההשקעות הואט, מה שמקשה על מציאת קונים ומונע נזילות גם לאחר השלמת הפרויקט. עסקים יתקשו לפתור בעיית מלאי מסוג זה בשוק שטרם התאושש.

הדו"ח של Batdongsan.com.vn מציין גם כי באופן פרדוקסלי, למרות היעדר היצע חדש בשוק, מלאי חברות הנדל"ן הרשומות נותר גדול, דבר המצביע על כך שהמוצרים אינם תואמים את הביקוש בפועל בשוק.

הו צ'י מין סיטי נמצאת כעת בתהליך התאמות ועדיין לא פיתחה רשימת מחירי קרקעות חדשה.

מחירי הקרקעות החדשים עבור הו צ'י מין סיטי יפותחו וייושמו החל מ-1 בינואר 2026. נכון לעכשיו, העיר מיישמת מחירון המותאם בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024.

מידע זה נמסר על ידי מנהל המחלקה למשאבי טבע וסביבה, נגוין טואן טאנג, בפגישה החברתית-כלכלית שנערכה אחר הצהריים של ה-1 באוגוסט.

מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, נגוין טואן טאנג, בפגישה החברתית-כלכלית של העיר ב-1 באוגוסט. (צילום: ואן אן)

לדברי מר טאנג, ביישום חוק הקרקעות משנת 2024 (מתוקן), ועדות העם המחוזיות רשאיות לבחון, להשתמש או להתאים את רשימת מחירי הקרקעות הישנה. בהתבסס על כך, לעיר הו צ'י מין יש מדיניות להתאים את רשימת המחירים אך טרם פיתחה מדיניות חדשה.

תהליך התאמת מחירי הקרקע מורכב משבעה שלבים, והמחלקה השלימה עד כה שישה. כל הנתונים שנאספו על ידי יחידת הייעוץ ברחבי האזור כולו כוילו מחדש והועברו לקבוצת העבודה של מועצת העם של הו צ'י מין סיטי לסקירה והערכה.

המחלקה מתאימה ומעדכנת את מחירי עסקאות הקרקע הנוכחיים, מחירי הפיצויים שאושרו ומחירי שוק ספציפיים כדי להבטיח שלא ייגרמו הפסדים, בהתחשב בכך שרשימת המחירים הישנה הייתה נמוכה מדי.

מר נגוין טואן טאנג ציטט דוגמה: בכמה כבישים באזור היו רשימות מחיר ישנות של 1-2 מיליון וונד למ"ר בלבד. בינתיים, מחירי העסקאות בפועל הגיעו ל-100-200 מיליון וונד למ"ר. לכן, על העיר להתאים את רשימת המחירים כך שתהיה המתאימה ביותר לשימוש בתקופה זו.

ביולי, מספר בקשות רישום מקרקעין בהו צ'י מין סיטי המשיך לעלות, והגיע לכמעט 40,000, כאשר רובן היו בקשות לקנייה, מכירה ומשכון קרקעות. ההכנסות הקשורות לקרקעות בהו צ'י מין סיטי עלו על 12,000 מיליארד וונד בשבעת החודשים האחרונים.

לדברי סגן יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, וו ואן הואן, הציבור והתקשורת מתעניינים מאוד ברשימת מחירי הקרקעות החדשה. לכן, יש לדון במידע זה ולשקול אותו בזהירות.

מחלקת משאבי הטבע והסביבה משלימה את הצעדים האחרונים להגשת רשימת מחירי הקרקעות המקומית לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי לפרסום, בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024.

הזמן להנפקת אישורי בעלות ראשוניים על קרקע יתקצר החל מ-1 באוגוסט.

הממשלה פרסמה זה עתה צו מס' 101/2024/ND-CP (צו 101) המסדיר סקרי קרקע בסיסיים, רישום והנפקת תעודות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים המחוברים לקרקע ומערכת מידע על קרקעות. צו זה נכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט.

באופן ספציפי, צו 101 קובע כי הזמן לרישום ראשוני של מקרקעין ונכסים המחוברים למקרקעין לא יעלה על 20 ימי עבודה.

מגבלת הזמן להנפקת תעודת זכות שימוש ראשונה בקרקע (הספר האדום) ותעודת בעלות על נכסים הצמודים לקרקע (הספר הוורוד) אינה עולה על 3 ימי עסקים.

על פי התקנות, כל תהליך הרישום הראשוני של מקרקעין ונכסים, כמו גם ההנפקה הראשונית של תעודות בעלות על מקרקעין (תעודות אדומות וורודות), לא יעלה על 23 ימי עבודה.

עבור אזורים הרריים, איים, מרוחקים ומוחלשים, כמו גם אזורים עם תנאים סוציו-אקונומיים קשים במיוחד, זמן העיבוד להנפקה הראשונית של אישורי בעלות על קרקע הוארך ב-10 ימי עבודה.

בינתיים, על פי התקנות הקודמות, זמן הטיפול בתעודת הבעלות הראשונית על הקרקע היה לא יותר מ-30 יום ממועד קבלת בקשה תקפה, ולא יותר מ-40 יום עבור אזורים מרוחקים וכפריים.

לפיכך, בצו החדש שיצא, הממשלה קיצרה את הזמן הנדרש לרישום ראשוני ולהנפקת תעודות בעלות על קרקע (תעודות אדומות וורודות).

הזמן להנפקת תעודת בעלות על הקרקע בפעם הראשונה מחושב ממועד קבלת תיק הבקשה המלא והעקבי כפי שנקבע בסעיף 19, סעיף 19, סעיף 101, לפסקה 1.

בנוסף, צו 101 מפרט גם תקנות בנוגע לרישום מקרקעין ורישום נכסים המחוברים למקרקעין.

על פי צו זה, לוחות הזמנים לרישום שינויים בקרקע ובנכסים הצמודים לקרקע, ולהנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הצמודים לקרקע הם כדלקמן:

- במקרים של המרת זכויות שימוש בקרקע חקלאית שאינן תואמות את תוכנית איחוד והחלפת הקרקעות, או במקרים של העברה, ירושה או מתנה של זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים הצמודים לקרקע, או תרומת הון בצורה של זכויות שימוש בקרקע או בעלות על נכסים הצמודים לקרקע, זמן הטיפול לא יעלה על 10 ימי עבודה.

- במקרה של מכירה או תרומת הון בצורת נכסים המחוברים לקרקע החכורה מהמדינה עם תשלומי חכירת קרקע שנתיים, זמן הטיפול לא יעלה על 10 ימי עבודה ואינו כולל את הזמן לקביעת מחירי הקרקע וחתימה על חוזי חכירת קרקע.

- במקרה של חכירה או חכירת משנה של זכויות שימוש בקרקע במסגרת פרויקטים של בניית תשתיות ופרויקטים עסקיים, זמן הטיפול לא יעלה על 5 ימי עבודה.

- תהליך ביטול רישום חכירות או חכירות משנה של זכויות שימוש בקרקע במסגרת פרויקטים של בנייה ותשתיות עסקיות לא יעלה על 3 ימי עבודה.

רישום הקרקע והנכס הראשוני כולל: מידע על המשתמש בקרקע; בעל הנכס הצמוד לקרקע; והאדם הממונה לנהל את הקרקע, לרבות שם, מסמכי זיהוי אישיים, פרטי ישות משפטית וכתובת המשתמש בקרקע, בעל הנכס הצמוד לקרקע והאדם הממונה לנהל את הקרקע.

מידע על חלקת אדמה כולל את מספר חלקת הקרקע, מספר גליון מפה, כתובת, אזור, סוג הקרקע, צורת שימוש בקרקע, מקור שימוש הקרקע ומידע נוסף על חלקת הקרקע.

מידע אודות נכסים צמודים לקרקע כולל את סוג הנכס, כתובת, שטח בנייה, שטח רצפה, שטח שמיש, צורת בעלות, תקופת בעלות ומידע נוסף אודות הנכס הצמוד לקרקע.

דרישות לרישום זכויות שימוש במקרקעין, נכסים הצמודים למקרקעין, או זכויות ניהול מקרקעין, או הנפקת תעודות זכויות שימוש במקרקעין ובעלות על נכסים הצמודים למקרקעין עבור חלקת הקרקע והנכסים הצמודים למקרקעין.

דרישות אחרות של משתמשי הקרקע, בעלי נכסים הקשורים לקרקע ואלה המוטלים על ניהול הקרקע חייבות לעמוד בהוראות דיני המקרקעין (אם קיימים).

בנוגע למיקומים לקבלת בקשות ולהגשת תוצאות עבור הליכי רישום מקרקעין ונכסים, צו 101 קובע כי הסוכנויות המקבלות בקשות ומחזירות תוצאות כוללות: מחלקת שירות אחד כפי שנקבע על ידי ועדת העם המחוזית לקבלת בקשות ולהגשת תוצאות עבור הליכים מנהליים ברמות המחוז, המחוז והקומונות; משרדי רישום מקרקעין; וסניפים של משרדי רישום מקרקעין.

המבקשים יכולים לבחור להגיש את בקשותיהם בשיטות הבאות: ישירות לסוכנויות הייעודיות, באמצעות שירות דואר, במיקום שסוכם בין המבקש לבין משרד רישום המקרקעין, או דרך פורטל השירות הציבורי הארצי או המחוזי.