ציפיות ל-3 חוקים חדשים שיסייעו ליישב צווארי בקבוק בשוק; 2 מגזרי השקעה מבטיחים; תנאים לרכישת דיור ציבורי.

לדברי נהנדאן , סימני ההתאוששות בכלכלה הוייטנאמית הולכים ומתבהרים, כאשר מדיניות הממשלה לשאוף להשגת יעד צמיחת תמ"ג של 7% לשנה כולה, פותחת ציפיות רבות להתאוששות ולפיתוח ערוצי השקעה, כולל שוק הנדל"ן.

במחצית הראשונה של 2024, שוק הנדל"ן קיבל אותות צמיחה חיוביים במגזרים רבים, במיוחד במוצרי דירות אשר מתאוששים הן בהיצע והן בנזילות. מספר הלקוחות שהחליטו להשקיע בנדל"ן ולקנות למטרות מגורים גדל משמעותית הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. דבר זה סייע לשפר מעט את שיעור הקליטה של ​​פרויקטים רבים.

תחום הנדל"ן התעשייתי הופך תוסס לקראת הגל הרביעי של השקעות זרות ישירות (FDI) הזורמות לווייטנאם; תחום הדירות מתחמם גם הוא עם עליות מחירים חדשות ונזילות משופרת; ומגרשי קרקע מתחילים להראות סימני התאוששות עם עלייה בעסקאות ובהעברות.

ראוי לציין כי החלטת האסיפה הלאומית לאפשר לשלושה חוקים הקשורים לשוק הנדל"ן - חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן - להיכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, חמישה חודשים מוקדם מהמתוכנן, יוצרת ציפיות להתאוששות חיובית יותר של שוק הנדל"ן במחצית השנייה של 2024. ביטחון זה מבוסס על העובדה שהחוקים החדשים (המתוקנים) התייחסו למגבלות ולמכשולים קודמים, עם תקנות חדשניות ומתקדמות רבות שניתן ליישם באופן מיידי ללא צורך במסמכי הנחיה מפורטים.

נקודת המבט של המחוקקים היא לתקנן את התקנות המוסדיות הקשורות לשימוש בקרקע, להימנע מחפיפות וסכסוכים בין חוקים, להבטיח בהירות ושקיפות בהשקעות ובניצול משאבי קרקע, ולשאוף לשיפור היכולת המעשית. לכן, עם יישומם הרשמי, חוקים אלה ייצרו מסגרת משפטית חדשה, שתפתור את רוב "צווארי הבקבוק" בשוק, שכן 70-80% מהמכשולים הנוכחיים הם בעלי אופי משפטי.

כדי להבטיח יישום יעיל, גם צווים רלוונטיים מואצים, תוך הבטחת תוכן איכותי והתאמה הדוקה לשוק. כמובן, עדיין נדרש מספיק זמן כדי שהחוקים ייכנסו לתוקף במלואם, אך שוק הנדל"ן צפוי להמשיך את התאוששותו בת קיימא עם שיפור הדרגתי בתוצאות, ועד סוף השנה, תהליך ההתאוששות של השוק יראה התקדמות ברורה.

מסיבות אלה, "עתיד מזהיר" נפתח כאשר נדל"ן שוב נבחן על ידי משקיעים לצד אפיקי השקעה פופולריים אחרים כגון מניות, מטבע חוץ, זהב ופיקדונות בנקאיים. כאשר שוק הנדל"ן יתאושש, הוא ייצר הכנסות ויעודד את הפיתוח הכלכלי באמצעות השפעותיו החיוביות והמשפיעות על מגזרים ותחומים רבים אחרים במשק.

מחירון הקרקעות ימשיך להיות בתוקף עד סוף שנת 2025.

מחירי הקרקעות שהוציאה ועדת העם המחוזית בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2013 (מחירי הקרקעות הישנים) יישארו בתוקף עד 31 בדצמבר 2025.

מידע זה נמסר על ידי משרד האוצר במסמך על יישום הוראות חוק הקרקעות משנת 2024, אשר נשלח לאחרונה למשרדים, סוכנויות ברמת המשרד, סוכנויות תחת הממשלה, סוכנויות מרכזיות אחרות וועדות עממיות של מחוזות וערים המנוהלות באופן מרכזי.

בנוגע להוראות המעבר עבור טבלאות מחירי קרקעות, משרד האוצר הצהיר כי טבלאות מחירי קרקעות שפורסמו על ידי ועדות העם המחוזיות בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2013 ימשיכו להיות מיושמות עד 31 בדצמבר 2025.

"במידת הצורך, ועדת העם המחוזית תחליט להתאים את מחירי הקרקעות בהתאם להוראות חוק זה כך שיתאימו למצב מחירי הקרקעות בפועל ביישוב", נכתב במסמך של משרד האוצר.

על פי חוק הקרקעות משנת 2024, שנכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט, החל משנת 2026, רשימות מחירי קרקעות יפורסמו מדי שנה על ידי ועדות העם המחוזיות כדי לשקף את מחירי השוק, במקום כל חמש שנים כפי שנקבע בתקנות הישנות.

בסוף החודש שעבר, פרסמה העיר הו צ'י מין טיוטה של ​​מחירי הקרקעות המתוקנים. המחירים ברשימת מחירי הקרקעות המתוקנים גבוהים משמעותית מהקודמת, עם עליות באזורים רבים שנעות בין פי 10 ל-30, ובמקרים חריגים, עד פי 51.

לדברי ראשי מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, הסיבה להתאמה היא שלמחירי הקרקעות לשנת 2020 הקיימים כיום יש כמה ליקויים. התאמת מחירי הקרקעות נועדה להתאים למצב בפועל ולמחירי הקרקעות באזור.

עם זאת, העירייה טרם יישמה את מחירי הקרקעות המתוקנים הללו משום שעליה לשקול היטב גורמים שונים.

בעבר, תושבי הו צ'י מין סיטי מיהרו גם הם להשלים הליכי קרקע עקב חששות שמחירי הקרקע המתוקנים יעלו משמעותית, דבר שישפיע על בקשות לתעודות קרקע והמרת שימוש בקרקע.

בימים האחרונים, בקשות רבות לשינוי ייעוד קרקע בהו צ'י מין סיטי נתקעו עקב סיבוכים בחישוב המס, בעוד רשויות המס ממתינות להנחיות.

הדמיה של פרויקט דיור ציבורי בעיירה דוי טיין, מחוז הא נאם. (מקור: VGP)

מהן הדרישות לרכישת דיור ציבורי?

בהתאם לסעיפים 29 ו-30 של צו ממשלתי מס' 100/2024/ND-CP מיום 26 ביולי 2024, המפרט כמה הוראות חוק הדיור בנוגע לפיתוח וניהול של דיור ציבורי (בתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024), כדי להיות זכאים למדיניות תמיכה בדיור ציבורי, יש לעמוד בתנאי הדיור וההכנסה הבאים:

אף דיור או שטח מגורים ממוצע לאדם אינו קטן מ-15 מ"ר.

סעיף 29. תנאי דיור

1. מקרה של אי-בעלות על בית נקבע כאשר האדם שצוין בסעיף 1, סעיף 77 לחוק הדיור ובן/בת זוגו (אם קיים/ה) אינם רשומים בתעודת זכויות השימוש בקרקע ובעלות על נכסים הצמודים לקרקע במחוז או בעיר הנשלטת על ידי הממשל המרכזי בה נמצא פרויקט הדיור הציבורי בעת הגשת הבקשה לרכישה או רכישה-חכירה של דיור ציבורי.

בתוך 7 ימים ממועד קבלת הבקשה לאישור רישום בתעודת זכויות השימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע, משרד רישום המקרקעין/סניף המחוזי של המחוז או העיר הנשלטת על ידי העיר המרכזית בה ממוקם פרויקט הדיור הציבורי יבצע את האישור במקרים המפורטים בסעיף זה.

2. במקרים בהם הנושאים המפורטים בסעיף 1, סעיף 77 לחוק הדיור הם בעלי בית אך שטח המגורים הממוצע לנפש קטן מ-15 מ"ר שטח רצפה לנפש, ייקבע שטח המגורים הממוצע לנפש כפי שנקבע בסעיף זה על סמך הנתונים הבאים: המבקש, בן/בת זוגו, הוריו (אם יש) וילדים (אם יש) הרשומים כתושבי קבע באותו בית.

תוך 7 ימים מיום קבלת הבקשה לאישור שטח דיור ממוצע לנפש, תבצע ועדת העם של הקומונה את האישור במקרים המפורטים בסעיף זה.

הכנסה שלא תעלה על 15 מיליון דונג וייטנאמי לחודש

סעיף 30. דרישות הכנסה

1. עבור הנושאים המפורטים בסעיפים 5, 6 ו-8 של סעיף 76 לחוק הדיור, יש לעמוד בתנאי ההכנסה הבאים:

א) אם המבקש רווק, הכנסתו החודשית נטו לא תעלה על 15 מיליון דונג וייטנאמי, בהתבסס על טבלת השכר והמשכורת שאושרה על ידי הסוכנות, היחידה או המיזם בו עובד המבקש.

במקרים בהם המבקש נשוי כחוק, על המבקש ובן/בת זוגו להיות בעלי הכנסה חודשית נטו משולבת שלא תעלה על 30 מיליון דונג וייטנאמי, בהתבסס על טבלת השכר שאושרה על ידי הסוכנות, היחידה או המיזם בו עובד המבקש.

ב) תקופת הזכאות להכנסה היא שנה רצופה אחת, המחושבת ממועד הגשת בקשה תקפה למשקיע על ידי המבקש המפורט בסעיף זה, לרישום לרכישה או לרכישה-חכירה של דיור ציבורי.

2. במקרים בהם למבקש המפורט בסעיף 5, סעיף 76 לחוק הדיור אין חוזה עבודה, אם הוא רווק, הכנסתו החודשית בפועל לא תעלה על 15 מיליון דונג וייטנאמי; אם הוא נשוי על פי חוק, על המבקש ובן/בת זוגו להיות בעלי הכנסה חודשית בפועל כוללת שלא תעלה על 30 מיליון דונג וייטנאמי. תוך 7 ימים ממועד קבלת הבקשה לאישור, הוועדה העממית של הקומונה תאמת את תנאי ההכנסה לשנה רצופה אחת ממועד הגשת בקשה תקפה למשקיע על ידי המבקש המפורט בסעיף זה לרכישה או רכישה-חכירה של דיור ציבורי.

3. עבור הנושאים המפורטים בסעיפים 2, 3 ו-4 של סעיף 76 לחוק הדיור, יש לסווג אותם כמשקי בית עניים או כמעט עניים לפי תקני העוני של הממשלה.

4. עבור הנושאים המפורטים בסעיף 7, סעיף 76 לחוק הדיור, יחולו דרישות ההכנסה הקבועות בסעיף 67 לצו זה.