בהנחיה 34-CT/TW, העריך הוועד המרכזי של המפלגה כי מטרות רבות בנוגע לפיתוח דיור ציבורי באסטרטגיית פיתוח הדיור הלאומית לשנת 2020 ובחזון לשנת 2030 לא הושגו. היצע הדיור הציבורי נותר מוגבל בהשוואה לביקוש בפועל, בעוד שהמחיר הממוצע עדיין גבוה מדי בהשוואה להכנסתם של המוטבים הזכאים.
יתר על כן, לניהול המדינה של דיור ציבורי עדיין יש חולשות וחסרונות רבים. שיעור הקרקעות המוקצות לפיתוח דיור ציבורי באזורים עירוניים, כמו גם התמיכה ההונית מתקציב המדינה עבור תוכניות אשראי מועדפות במגזר זה, נותרו נמוכים; ומשאבים חברתיים לא גויסו בצורה משמעותית כדי להשתתף...
גורמים רבים אלה מנעו מפיתוח הדיור הציבורי לעמוד בציפיות, למרות תמיכה משמעותית מצד המדיניות. דבר זה גם מקשה ביותר על השגת היעדים שנקבעו. מגוון רחב של מכשולים מעכבים את ההתקדמות לקראת יעדים אלה.
הקושי "מגביל" את המטרה.
מר הואנג האי, מנהל מחלקת ניהול שוק השיכון והנדל"ן ( משרד הבינוי ), הצהיר: נכון לעכשיו, חלק מהרשויות המקומיות טרם פרסמו במהרה תוכניות ליישום הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030"; הם לא זיהו בבירור את צורכי הקרקע לבניית דיור ציבורי כבסיס לתכנון והקצאת קרקע מספקת לפיתוח דיור ציבורי... בנוסף, עסקים רבים המשקיעים בבניית דיור ציבורי עדיין מתמודדים עם קשיים בגישה לקרקע, כגון תכנון הקצאת קרקעות ופרסום פרויקטים כדי למשוך השקעות. חלק מהפרויקטים קיבלו אישור השקעה ונבחרו משקיעים, אך ביצוע הבנייה עדיין לא מתוכנן...
יתר על כן, חלוקת קרן האשראי המועדפת בסך 120,000 מיליארד וונד איטית מהרצוי ועונה על הצרכים המעשיים. שלא לדבר על כך שלא הרבה בנקים מסחריים השתתפו בהלוואות לתמיכה בפיתוח דיור ציבורי – העיר מר חי.
בשנת 2024, הממשלה קבעה יעד של השלמת 130,000 יחידות דיור ציבורי ברחבי המדינה. עם זאת, נתונים סטטיסטיים עד סוף הרבעון הראשון של 2024 מראים כי רק 8 פרויקטים של דיור ציבורי הושלמו, פחות מ-30% מהיעד. התקדמות זו מצביעה על כך שהיעד של השלמת 130,000 יחידות דיור ציבורי השנה עדיין רחוק מהשגה ודורש מאמץ משמעותי להשגתו.
מנקודת מבט מקומית, מר הוין טאן חיט - סגן מנהל מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי - ציין כי הקושי הגדול ביותר כיום הוא היעדר הון להשקעה מהתקציב, המונע הקצאת כספים מספיקים לבניית תוכניות דיור ציבורי בבעלות המדינה כדי לענות באופן מלא על צרכי המוטבים של המדיניות כגון פקידים, עובדי מדינה ועובדי ציבור.
נכון לעכשיו, הו צ'י מין סיטי הקצתה רק 10% מההון הדרוש לתוכניות דיור חברתי. מעתה ועד 2025, התקציב המתוכנן דורש 37,700 מיליארד וונד. עם זאת, העיר יכולה להקצות רק כ-3,770 מיליארד וונד מתקציבה. עד 2030, העיר תזדקק ל-86,400 מיליארד וונד, אך תוכל להקצות רק 8,600 מיליארד וונד מתקציבה, כאשר היתרה תגיע ממקורות הון חברתי.
סוגים גמישים
יש הטוענים שאחת הסיבות לכך שתוכניות דיור חברתי לא צלחו היא מכירת בתים לאנשים שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות אותם. מר נגוין ואן דין, מומחה למשפטים בתחום הנדל"ן, העיר: "מלבד מוצרי דיור חברתי למכירה ולהשכרה לקנייה, גם נושא הדיור החברתי להשכרה זקוק לתמיכה מדינית. הסיבה לכך היא שדיור חברתי מכוון בעיקר לקבוצות בעלות הכנסה נמוכה."
לדברי מומחה זה, חוק הדיור משנת 2023, שנכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט, ביטל את התקנה המחייבת יזמי פרויקטים של דיור ציבורי להקצות 20% משטח הרצפה להשכרה. משמעות הדבר היא שאם ניתן יהיה למכור 100% מהדירות, המדינה תצטרך להשלים את ההיצע באפשרויות השכרה חלופיות.
חוק הדיור משנת 2023 קובע רק כי דיור לעובדי אזורי תעשייה יהיה להשכרה. לכן, לקבוצות בעלות הכנסה נמוכה שאינן עובדות באזורי תעשייה, כגון פועלים בלתי מיומנים ופרילנסרים באזורים עירוניים, אין כמעט שום הזדמנות לגשת לדיור ציבורי להשכרה.
מר טרין קוואנג מין - ראש מועצת ניהול הפרויקטים של מוסדות איגודי העובדים - התאחדות העבודה הכללית של וייטנאם, שחולק את אותה דעה, ציין: בניית דיור ציבורי למכירה קשה מאוד עקב הליכים ארוכים, מחירי מכירה גבוהים בהשוואה להכנסה של עובדים בעלי הכנסה נמוכה; התקנות אינן מושכות משקיעים עם שולי רווח מוגבלים ל-10% בלבד... לכן, פיתוח דיור ציבורי להשכרה יהיה סביר יותר, יענה על הצרכים בפועל ויתאים להכנסת העובדים. יתר על כן, הביקוש להשכרות גבוה מאוד, בעוד שההיצע מועט, ומחירי השכירות בשוק גבוהים מאוד.
נכון לעכשיו, קונפדרציית העבודה הכללית של וייטנאם הציעה תוכנית להשכרה של דיור ציבורי, עם מחירי שכירות שווים או נמוכים ממחירי השוק. דוגמה בולטת לכך היא פרויקט הפיילוט להשכרה של דיור ציבורי של קונפדרציית העבודה הכללית של וייטנאם במחוז הא נאם, שאוכלס במלואו תוך זמן קצר לאחר השקתו.
מחיר השכירות עבור פרויקט זה נע בין 1.2 ל-1.4 מיליון דונג וייט לחודש, בעוד שבחוץ, מחיר השכירות הוא בין 2 ל-3 מיליון דונג וייט לחודש. עם זאת, לדברי מר מין, ישנם שלושה קשיים בבניית דיור ציבורי להשכרה: משיכת משאבי השקעה, מיקום הפרויקט ומחיר השכירות.
מנקודת מבט עסקית, מר לה הוא נגיה - מנהל חברת הבנייה והמסחר לה ת'אן - ניתח: אם משקיעים ב-1,000 יחידות דיור ציבוריות, שכל אחת מהן עולה כ-500 מיליון וונד וייטנאמי, עלות ההשקעה הכוללת תגיע ל-500 מיליארד וונד וייטנאמי. בהשכרה של 3-3.5 מיליון וונד וייטנאמי לחודש, עם 1,000 יחידות, המשקיע ירוויח 3-3.5 מיליארד וונד וייטנאמי לחודש, או 30-35 מיליארד וונד וייטנאמי לשנה.
"אם המשקיע לווה הון מסחרי בריביות מעל 10-13% בשנה, 500 מיליארד דונג וייטנאמי אלה יגררו 50 מיליארד דונג וייטנאמי בריבית, והמשקיע בוודאות יספוג הפסדים. בינתיים, על פי חוק הדיור משנת 2023, שולי הרווח מפיתוח דיור ציבורי להשכרה הם רק 10% מזה של דיור ציבורי שנמכר. על פי התקנות החדשות, דיור להשכרה אינו מקבל עוד השקעה ממשלתית בתשתיות טכניות ובמתקנים חברתיים, כך שאף משקיע לא מעז לבצע פרויקטים של דיור ציבורי להשכרה", הדגיש מר נגיה.
הסר מהמדיניות
בעוד שרשויות מקומיות רבות מתמודדות עם קשיים ביישום מדיניות דיור חברתי, העיר האי פונג השיגה תוצאות יוצאות דופן. עד כה, העיר האי פונג אישרה את המדיניות ובחרה משקיעים עבור 31 פרויקטים של דיור חברתי עם סך של 36,600 יחידות; מתוכם, 9 פרויקטים עם סך של כ-15,000 יחידות החלו להיבנות. עם מספר זה, ההערכה היא שכ-16,200 יחידות יושלמו במהלך התקופה 2021-2025, מעבר ליעד פיתוח הדיור החברתי של הממשלה שעמד על 15,400 יחידות.
זה מראה שעדיין קיימים קשיים, אך יש לטפל בהם בנחישות, החל במדיניות, והסיפור של האי פונג הוא דוגמה מצוינת לכך. כדי להשיג תוצאות חיוביות אלו, העיר האי פונג עקבה בקפידה אחר התקנות החוקיות בנוגע לעסקי הנדל"ן והדיור. בהתאם לכך, ועדת המפלגה של העיר האי פונג הקדישה תשומת לב להנחיות, מועצת העם של העיר העבירה 5 החלטות, וועדת העם של העיר הוציאה 13 החלטות קשורות ליישום.
בפרט, העיר האי פונג יישמה בגמישות וביעילות מנגנונים ומדיניות קיימים כדי לשפר את סביבת ההשקעות והעסקים, במיוחד נהלים הקשורים לדיור, כולל דיור ציבורי. דבר זה יצר סביבה עסקית שקופה, פתוחה וידידותית, משכה אליה פרויקטים רבים של השקעה בקנה מידה גדול ועונה ביעילות על צרכי אנשים לרכישה או שכירות של דיור ציבורי.
לדברי המנהל הואנג האי, למרות שהושגו כמה תוצאות חשובות, יישום פיתוח הדיור הציבורי עדיין עומד בפני כמה אתגרים. נכון לעכשיו, משרד הבינוי מתמקד ביישום, סיום והדרכת יישובים ביישום צווים, החלטות וחוזרים המפרטים ומנחים את יישום חוק הדיור משנת 2023 וחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 לאחר פרסומם.
במקביל, משרד הבינוי ממשיך לדחוק ביישובים, בהתבסס על יעדי הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030" והיעדים בנספח לדיור ציבורי שיושלם בשנת 2024, לפתח בהקדם תוכניות יישום ספציפיות להשקעה בפרויקטים של דיור ציבורי על מנת להבטיח השגת היעדים שנקבעו.
כדי ליישם את האסטרטגיה הלאומית לפיתוח דיור לתקופה 2021-2030, עם חזון לשנת 2045, שלח משרד הבינוי מסמך לוועדות העם של המחוזות והערים המרכזיות בנוגע לפיתוח והתאמה של תוכניות פיתוח דיור לשנת 2024 ולתקופה 2021-2025; המגדיר בבירור את הצרכים והיעדים לדיור ציבורי לבעלי הכנסה נמוכה, דיור לכוחות המזוינים ודיור לעובדים... כדי לעמוד בחוק הדיור משנת 2023.
בנוסף, כחלק מתוכנית הפיקוח של האסיפה הלאומית לשנת 2024, האסיפה הלאומית תבצע פיקוח נושאי בנושא "יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023". הפיקוח הנושאי נועד להעריך את ההישגים, המגבלות והקשיים; לזהות את הגורמים; ולהגדיר בבירור את תחומי האחריות של סוכנויות, ארגונים ויחידים על מנת לשפר את יעילות יישום המדיניות והחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי. מתוך כך, היא תציע פתרונות לשיפור המדיניות והחוקים הקשורים.
בעזרת מעורבות מסונכרנת של כל המערכת הפוליטית, בהנחיית גישה פרואקטיבית של התמודדות עם מכשולים בכל מקום שהם מתעוררים, יישום מדיניות הדיור החברתי יעמוד ביעדים שנקבעו ובציפיות החברתיות.
שיעור 2: הקלה על הגישה של עובדים למשאבים.
[מודעה_2]
מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594
