En 2023, malgré les difficultés des économies nationales et étrangères, le marché immobilier industriel du Vietnam a encore connu une croissance assez forte. Dans les temps à venir, bien que soulignant les nombreux défis auxquels le marché immobilier industriel vietnamien est confronté, la plupart des experts apprécient hautement les perspectives de ce marché à moyen et long terme.

Le marché immobilier industriel du Vietnam continue de connaître une forte croissance. Photo d'illustration : VNA

Le taux d'occupation est bon.

Dans le rapport « Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth » publié le 3 novembre, Savills Vietnam a déclaré : « Après un premier semestre volatil, le Vietnam a affiché une croissance soutenue grâce à des moteurs de marché clés. Parmi ceux-ci, une main-d'œuvre jeune et dynamique, des coûts de main-d'œuvre compétitifs, une économie tournée vers l'exportation, un environnement commercial stable, une situation géographique favorable et la participation active du Vietnam aux accords de libre-échange (ALE) sont des facteurs clés. »

Selon Savills Vietnam, en 2023, 397 parcs industriels seront créés avec une superficie totale de 122 900 hectares, dont 292 parcs industriels sont en exploitation avec une superficie totale de plus de 87 100 hectares. En outre, 106 autres parcs industriels sont en cours de construction pour une superficie totale de 35 700 hectares. Les parcs industriels à l'échelle nationale ont un taux d'occupation élevé de plus de 80 %, dont 83 % dans les principales provinces du nord et 91 % dans les principales provinces du sud.

La zone économique Northern Key a enregistré 68 projets de parcs industriels avec une superficie de terrain louée de 12 000 hectares. Les prix de location des terrains ont augmenté de 30% sur un an, atteignant une moyenne de 138 USD/m2/cycle de location. Les locataires de ce secteur sont principalement actifs dans les domaines de l'électronique et de l'informatique, de l'assemblage automobile, de la fabrication de machines et d'équipements ainsi que des composants liés à l'énergie solaire. Certaines des entreprises les plus importantes opérant dans le Nord comprennent Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda et Vinfast.

La zone économique de Southern Key a enregistré 122 projets de parcs industriels avec une superficie louée de 24 883 hectares. Les prix de location des terrains ont augmenté de 15% sur un an et ont atteint une moyenne de 174 USD/m2/période de location. Les locataires sont principalement actifs dans la transformation des aliments et des boissons, les matériaux de construction, les textiles et les produits en caoutchouc et en plastique. Parmi les locataires notables figurent LEGO, Suntory PepsiCo, Intel, Unilever, Coca-Cola et Kumho Tires.

Partageant le même point de vue, dans son dernier rapport, Knight Frank Vietnam Company a déclaré que le taux d'occupation des parcs industriels est actuellement très positif, dans les zones suburbaines de Hanoi à 78% et à Ho Chi Minh-Ville à 78%. Ho Chi Minh est à 92%. Les prix de location des terrains des parcs industriels dans les deux plus grandes villes du pays augmenteront également fortement au cours de la période 2022-2023, augmentant notamment de 14 % dans la banlieue de Hanoi et de 58 % dans la banlieue de Ho Chi Minh-Ville. Hô Chi Minh

Selon Knight Frank Vietnam, le marché des usines et entrepôts prêts à l'emploi (RBF et RBW) attire d'importants capitaux d'investissement étrangers depuis 2018 et le nombre d'investisseurs a quintuplé à ce jour. Les défis découlant de cet essor, notamment dans les zones suburbaines de la ville. Hô-Chi-Minh-Ville, où l'offre d'entrepôts prêts à construire atteint 2,1 millions de mètres carrés, a contribué à créer un marché favorable aux locataires, avec des prix de location moyens d'environ 4,5 USD/mètre carré/mois dans le Sud et 4,7 USD/mètre carré/mois dans le Nord.

« Cette tendance était anticipée et ne constitue pas une menace pour le marché de l'immobilier industriel. Cela contribuera à maintenir des loyers compétitifs dans un avenir proche, tandis que le marché mûrit et se développe pour concurrencer d'autres pays de la région, notamment la Thaïlande, où l'offre d'entrepôts prêts à construire devrait croître à un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 6,6 % entre 2021 et 2024, contre 15 % au Vietnam », a déclaré Alex Crane, directeur général de Knight Frank Vietnam.

Dans le même temps, selon la société de services immobiliers CBRE Vietnam, les usines et les entrepôts prêts à l'emploi connaîtront un taux d'absorption accru au troisième trimestre 2023 grâce à la demande des entreprises américaines, européennes et japonaises. Au cours des 9 premiers mois de 2023, le marché du Sud a enregistré 450 000 m2 de nouvelles usines et entrepôts. Avec une offre nouvelle abondante, les prix de location pour les deux types sont relativement stables dans les provinces et villes de niveau 1 (Ho Chi Minh-Ville, Binh Duong, Dong Nai, Long An) dans le Sud ; Le prix moyen de location d'un entrepôt est de 4,5 USD/m2/mois et le prix de location d'une usine est de 4,9 USD/m2/mois.

Parallèlement, le taux d'occupation des entrepôts prêts à construire (hors entrepôts de services) s'est établi à 56 %, poursuivant une tendance à la baisse en raison de l'arrivée de nouvelles offres. Parallèlement, le taux d'occupation des usines prêtes à construire est resté à un bon niveau, atteignant 91%. Les locataires de Chine, du Vietnam, du Japon, des États-Unis et de l'Union européenne sont des investisseurs actifs à la recherche de terrains industriels, d'entrepôts et d'usines sur le marché vietnamien, représentant environ 70 à 80 % des recherches de CBRE.

« Alors que le Vietnam continue de renforcer sa coopération avec des partenaires stratégiques globaux tels que les États-Unis, la Corée du Sud et la Chine ces derniers temps, les locataires de ces pays devraient continuer à dominer la demande sur le marché immobilier industriel vietnamien à l'avenir », a déclaré un représentant de CBRE Vietnam.

Perspectives à long terme

Selon Savills Vietnam, l'augmentation de l'indice PMI de la production manufacturière et industrielle montre les grandes promesses du marché immobilier industriel du Vietnam. En outre, des consultants tels que Savills ont également enregistré une augmentation des demandes de renseignements et des études de site de la part d'entreprises multinationales de fabrication, de logistique et de commerce électronique, reflétant une demande croissante de produits industriels.

Parc industriel dans le district de Bac Tan Uyen (Binh Duong). Photo : Hong Dat - VNA

Cependant, M. John Campbell, directeur adjoint, responsable des services industriels de Savills Vietnam, a également souligné certains défis auxquels le marché immobilier industriel vietnamien sera confronté dans les temps à venir.

Plus précisément, selon M. Campbell, la qualité du bon fonctionnement de toutes les infrastructures de transport au Vietnam est encore inférieure à celle des autres pays de la région. Bien que les infrastructures de transport se développent rapidement, le développement n’a pas suivi le rythme de la croissance économique et sociale. La croissance rapide de la population urbaine et du transport de marchandises sont les principaux moteurs de la demande d’infrastructures, tandis que les capacités des ports et des aérogares n’ont pas encore atteint leur plein potentiel.

D'autre part, M. Campbell a déclaré qu'à mesure que le Vietnam se concentre sur l'attraction d'industries à haute valeur ajoutée et sur l'augmentation de la productivité pour être au même niveau que ses pairs régionaux, la demande de main-d'œuvre qualifiée augmentera. Bien que les coûts de main-d’œuvre au Vietnam ne représentent qu’un tiers de ceux de la Chine, la productivité est également plus faible au même niveau.

De plus, de nouvelles réglementations strictes en matière d'incendie entreront en vigueur fin 2022, ce qui a créé des obstacles pour les développeurs industriels, les fabricants et les entreprises de logistique. Les principaux investisseurs étrangers ont du mal à obtenir les certifications appropriées et certains projets ont été retardés à cause de ce problème.

Pour relever les défis existants, M. Campbell a déclaré que le gouvernement vietnamien doit continuer à investir dans les infrastructures et à améliorer les compétences de la main-d'œuvre vietnamienne pour accroître la productivité et l'efficacité. En outre, la promotion des industries de soutien, le renforcement des chaînes d’approvisionnement, la simplification des procédures d’investissement et d’utilisation des terres et l’application de la numérisation sont tous des domaines clés de l’industrie vietnamienne.

Pour sa part, soulignant certaines tendances divergentes dans le secteur de l'immobilier industriel, M. Alex Crane, directeur général de Knight Frank Vietnam, a déclaré que le taux de capitalisation des actifs d'exploitation est soumis à une pression déflationniste en raison des coûts financiers élevés, des durées d'utilisation des terres raccourcies et de la concurrence d'autres marchés avec des loyers nettement moins chers dans la région asiatique. Les taux de capitalisation au Vietnam augmentent désormais de 9 à 12 % en raison de l'offre supplémentaire provenant d'usines et d'entrepôts prêts à l'emploi de haute qualité (RBF et RBW) dans tout le pays.

Prévoyant l'horizon 2024 dans le secteur de l'immobilier industriel, M. Alex Crane a noté que les taux d'imposition minimum mondiaux et les coûts logistiques élevés constitueront des obstacles pour attirer les fabricants à investir au Vietnam. Bien que le Vietnam ait signé de nombreux accords de libre-échange bilatéraux et multilatéraux, la hausse des coûts de la main-d’œuvre et de la construction a également quelque peu affecté l’avantage de coût du pays.

Selon Knight Frank Vietnam, cela se voit clairement dans les prix des terrains. Par exemple, le prix de location des terrains industriels dans la banlieue de Bangkok (Thaïlande) est actuellement de 82 à 164 USD/m2/durée du bail, bien inférieur à celui de la banlieue de Hanoi (80 à 250 USD/m2/durée du bail) et de la banlieue de Ho Chi Minh-Ville (80 à 250 USD/m2/durée du bail). Ho Chi Minh Ville (95-280 USD/m2/durée du bail). M. Alex Crane a souligné que l'immobilier industriel et de transformation reste un marché clé au Vietnam, mais qu'il devra faire face à de nombreux défis pour attirer les investissements et remplir les espaces prêts à être construits en 2024.

Toutefois, le représentant de Knight Frank Vietnam a exprimé son optimisme quant aux perspectives de développement à long terme lorsque le Fonds monétaire international (FMI) et la banque HSBC prévoient tous deux que le Vietnam atteindra un taux de croissance du PIB d'environ 4,7% à 5% en 2023. Selon M. Alex Crane, l'engagement du Vietnam à dépenser et à investir dans les infrastructures est parmi les plus forts de la région et le marché des centres de données est également prêt à être transformé, en fonction de l'assouplissement des barrières juridiques et de l'accent mis sur les infrastructures.

Thanh Hai