Une série de zones urbaines abandonnées sur la « terre dorée » de Hanoi

Avant la pandémie de Covid-19, M. Thanh (Hai Ba Trung, Hanoi) avait l'habitude d'emmener sa famille au centre commercial Aeon Mall Ha Dong chaque week-end. Il avait l'impression qu'en chemin, il passait toujours par plusieurs zones urbaines coûteuses, y compris des centaines de villas majestueuses et abandonnées.

La pandémie de Covid-19 est apparue, l'économie et la vie de chaque famille ont connu de nombreux hauts et bas, cette zone urbaine était toujours « solide comme un roc » avec la tendance familière à l'abandon.

Il convient de mentionner qu’à Hanoi, il n’est pas difficile de trouver des zones urbaines abandonnées valant des milliers de milliards de dongs, voire des dizaines de milliers de milliards de dongs.

À environ 2 km de là, en direction de la rue To Huu, la rangée de maisons de commerce de Him Lam a également été exposée au soleil et à la rosée pendant qui sait combien d'années. Après chaque sortie du week-end, M. Thanh ramène sa famille à la maison vers 19 ou 20 heures. Peu de maisons de commerce sont éclairées, la plupart des autres sont dans l'obscurité.

« Je trouve étrange qu'une demi-décennie se soit écoulée sans que cette zone urbaine n'ait changé. À l'intérieur, il y a encore une certaine vitalité, mais à l'extérieur, dans la rue, seules quelques maisons sont utilisées à des fins commerciales dans un coin, les autres sont toutes abandonnées, et de nombreuses villas sont gravement dégradées », regrette M. Thanh à propos de son immense propriété.

Un peu plus loin, dans la ville de Tram Troi, Hoai Duc, le projet Lideco est également dans un état de « envahi par l'herbe ». Une série d'autres projets partageant le même « destin » incluent la zone urbaine de Vuon Cam, la zone urbaine de Nam An Khanh, le centre de Son Dong...

Dans certaines maisons abandonnées depuis trop longtemps, on en profite pour cultiver des légumes et même… pêcher après chaque forte pluie.

À Hanoi, il n’est pas difficile de trouver des zones urbaines abandonnées valant des milliers de milliards de dongs, voire des dizaines de milliers de milliards de dongs. Photo : Tien Phong

Le paradoxe des terres abandonnées mais dont les prix continuent d'augmenter

Il existe de nombreux paradoxes sur le marché immobilier de Hanoi. Alors qu’il manque chaque année 50 000 appartements à Hanoï, certaines zones urbaines restent abandonnées. Dans certaines zones urbaines abandonnées, les prix continuent de grimper fortement.

Avant le Covid-19, dans la zone urbaine de Nam Cuong, les prix des villas étaient inférieurs à 100 millions de VND/m2. Cependant, actuellement, malgré son abandon et sa faible liquidité, les prix de ce projet fluctuent encore entre 150 millions de VND/m2 et 315 millions de VND/m2. Le prix le plus populaire est de 217 millions de VND/m2, en hausse de 34,8 % par rapport à il y a 1 an.

« Je ne sais pas à quel point ce projet est liquide. Je sais seulement que certaines maisons portent des pancartes « à vendre » accrochées depuis de nombreuses années, mais qu'elles n'ont pas encore été retirées », a commenté M. Thanh à propos des transactions liées à ce projet.

Pendant ce temps, Lideco, qui figure souvent en tête de la liste des zones urbaines abandonnées à Hanoi qui sont « nommées et dénoncées » par la presse, connaît toujours de fortes augmentations de prix. Selon les données de Batdongsan.com.vn, en mars 2025, le prix commun des villas Lideco était de 148,8 millions de VND/m2, soit une augmentation de 64,3 millions de VND/m2, soit 76 % par rapport à mars 2024.

Le centre de Son Dong a également connu une croissance « saccadée » au cours de l'année écoulée. D'ici la fin du premier trimestre 2025, le prix moyen des villas de ce projet atteindra 151,8 millions de VND/m2, soit une augmentation de plus de 55% après 1 an de négociation. Le prix d'offre le plus élevé a atteint près de 200 millions de VND/m2. Il convient de souligner que ce projet est assez éloigné du centre-ville, situé dans la commune de Son Dong, district de Hoai Duc.

Bien que n'augmentant pas aussi fortement que les projets ci-dessus, la zone urbaine de Nam An Khanh a également refusé de « revenir en arrière » en passant de 100 millions de VND/m2 à 122,7 millions de VND/m2, correspondant à une augmentation de 22,7 %.

Certaines zones urbaines sont encore abandonnées, les prix ont fortement augmenté. Photo : VTC News.

Augmentation des prix, pas de liquidité, pas de refroidissement

Le PDG d'EZ Property, Pham Duc Toan, a estimé qu'il existe actuellement un phénomène de villas « profitant » de la chaleur des grands projets.

S'adressant aux journalistes du journal Cong Thuong, M. Toan a déclaré que l'offre de villas est concentrée uniquement dans quelques grands projets, les autres projets étant inexistants. Dans l’ensemble, le marché ne compte que quelques grands investisseurs. Leur « marché à un seul homme » crée une pénurie qui fait grimper les prix. Les projets voisins profitent donc également de l’opportunité de s’agrandir.

M. Toan a déclaré que les statistiques de plusieurs projets suivant le méga projet de Hung Yen ont des prix allant jusqu'à 120 millions/m2 mais ne peuvent pas être vendus, le projet de Phu Thuy a un prix de vente de 140 à 150 millions/m2, une faible liquidité. Pour d’autres projets, il n’y a rien de particulièrement immédiatement illiquide.

Cependant, malgré une faible liquidité, les prix des villas ne baissent toujours pas, ils ne diminuent que de quelques pour cent, ce qui n'est rien comparé à la forte augmentation précédente. Quelle en est la cause ?

L’immobilier est un marché à forte intensité de capital. Avec le segment des villas, la source de capital est encore plus énorme. Actuellement, les clients doivent dépenser au moins 1 million de dollars pour posséder un petit appartement. Par conséquent, peu de gens disposent de « liquidités disponibles » pour payer immédiatement. La plupart devront recourir à un levier financier (prêts bancaires). Lorsque les taux d’intérêt augmentent, la pression des investisseurs pour payer les intérêts augmente, ce qui peut entraîner une vente massive.

Au cours des dernières années, 2023 a été une année rare où les taux d’intérêt ont augmenté et les prix des villas ont soudainement diminué, mais en très peu de temps. Après cela, quelles que soient les fluctuations des taux d’intérêt et les ventes au ralenti, les prix des villas continuent d’évoluer dans une tendance principalement à la hausse. Lorsque les taux d’intérêt baissent, les prix augmentent, et lorsque les taux d’intérêt augmentent, les prix continuent d’augmenter. Les lois économiques semblent s’effondrer ici. Alors que se passe-t-il ?

Il est difficile de répondre à cette question, mais la première chose à faire est de trouver des moyens de limiter cette situation. L’une des mesures proposées qui a retenu l’attention du public est une deuxième taxe foncière.

Le sens principal de cette proposition est d'exonérer la première taxe foncière pour garantir le besoin des gens de « s'installer et de travailler ». A partir du deuxième bien, le propriétaire devra payer des impôts, car il s'agit souvent d'un bien utilisé pour l'investissement, la location ou non utilisé ; Plus la maison est achetée tard, plus le taux d'imposition est élevé.

Cependant, au début de cette année, aucune décision n’a été prise, la deuxième taxe foncière étant encore à l’étude. Dans le même temps, des centaines, voire des milliers de villas abandonnées suscitent encore l’inquiétude du public.