Au quatrième trimestre 2024, il n'y a presque pas de nouveaux projets sur le marché immobilier avec des prix inférieurs à 60 millions de VND/m2, de nombreux projets à vendre ont même des prix supérieurs à 100 millions de VND/m2 situés dans les banlieues comme Dong Anh. (Photo : Hai An)

Après la fièvre des prix, l'immobilier à Hanoi sera-t-il une « porte étroite » pour les petits investisseurs ?

Dans le rapport sur la performance du marché immobilier en 2024, le ministère de la Construction a déclaré que le segment des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville a augmenté par rapport à 2023. En particulier, Hanoi est en tête du taux d'augmentation des prix.

La hausse des prix a fait que le segment bas de gamme, auparavant inférieur à 30 millions de VND/m2, est désormais passé à moins de 45 millions de VND/m2. Le segment de milieu de gamme avait auparavant un prix de vente de 30 à 45 millions de VND/m2, il est désormais passé à environ 45 à 70 millions de VND/m2.

Le segment haut de gamme coûtait auparavant 50 à 70 millions de VND/m2, désormais 70 à 100 millions de VND/m2. En fait, les critères du segment ont augmenté de 28 à 44 %.

Les données de CBRE ont enregistré qu'au quatrième trimestre 2024, le prix de vente des appartements principaux à Hanoi a atteint 72 millions de VND/m2, le niveau le plus élevé de l'histoire du marché immobilier de la capitale depuis de nombreuses années.

Il est à noter qu'il n'y a presque pas de nouveaux projets sur le marché avec des prix inférieurs à 60 millions de VND/m2, de nombreux projets à vendre ont même des prix supérieurs à 100 millions de VND/m2 situés dans les banlieues comme Dong Anh.

Les prix des appartements augmentent sur les marchés primaires et secondaires, et les anciens projets ne font pas exception. Selon CBRE, l'année dernière, les prix des appartements secondaires à Hanoi ont augmenté de plus de 26 %. Il s’agit du niveau le plus élevé jamais enregistré, atteignant une moyenne de 48 millions de VND/m2.

Non seulement les appartements, les ventes aux enchères de terrains dans la banlieue de Hanoi sont également un « point chaud » du marché immobilier en 2024 lorsque les ventes aux enchères dans les districts de Thanh Oai et Hoai Duc... ont attiré un grand nombre d'inscriptions, les ventes aux enchères ont duré toute la nuit avec des offres gagnantes qui ont grimpé en flèche, des dizaines de fois supérieures au prix de départ.

Suite à la forte augmentation des appartements et des terrains mis aux enchères, les biens immobiliers à Hanoi, des zones suburbaines aux petites ruelles du centre-ville, sont mis en vente à un rythme fulgurant, rendant le rêve de s'installer encore plus difficile pour les gens.

Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de conseil et de recherche de Savills Hanoi, a déclaré que le marché immobilier de Hanoi ainsi que le marché national devraient entrer dans un nouveau cycle de développement en 2025.

Selon Mme Hang, ce cycle évoluera vers un développement durable grâce au fort soutien de l’achèvement du cadre juridique et à de forts facteurs de croissance macroéconomique. En particulier, avec les lois sur l'immobilier, le foncier, le logement, la planification de la capitale de Hanoi pour la période 2021-2030, la vision 2050, elle a créé les conditions pour que les gens et les investisseurs voient plus clairement l'orientation et la forme du développement de l'espace urbain de Hanoi.

« Dans ce nouveau cycle de marché, l'achèvement du cadre juridique renforcera la concurrence, entraînant une nouvelle purge des produits et des investisseurs. Si, par le passé, les investisseurs n'avaient besoin que de capitaux et de projets pour participer au marché, ils doivent désormais se forger une réputation, acquérir de l'expérience et développer leur potentiel financier pour développer leurs projets », a estimé l'expert.

Les experts soulignent notamment que la différence sur ce marché réside dans la participation directe des investisseurs étrangers.

« Les investisseurs étrangers participeront plus largement et plus activement au marché et diversifieront leurs segments d'investissement. Ils ont intensifié leur participation grâce à des activités de coopération en matière d'investissement et à des partenariats avec de grands investisseurs nationaux pour développer des projets. De plus, le potentiel financier de ces accords de coopération permettra de moderniser le marché existant, réduisant ainsi les possibilités d'accès au marché pour les petits investisseurs », a commenté Mme Hang.

En évaluant les appartements à Hanoi cette année, le professeur associé Dr Dinh Trong Thinh a déclaré que la hausse des prix ralentirait, le marché tendrait à être plus stable, et ne serait plus « chaud » comme par le passé. En conséquence, les flux de trésorerie des acheteurs auront tendance à se déplacer des zones où les niveaux de prix sont élevés vers les zones où les prix sont plus compétitifs et où la marge de croissance est plus importante.

M. Pham Duc Toan, PDG d'EZ Property Real Estate Investment and Development JSC, a déclaré que les appartements de Hanoi ne réduiront pas leurs prix ou auront beaucoup de mal à le faire. Cependant, selon cette personne, les appartements ne conviennent qu'à ceux qui ont besoin de vivre, et l'investissement ne sera pas efficace, et les investisseurs seront même bloqués.

Pour les investisseurs, les experts soulignent qu'il est nécessaire d'examiner et d'évaluer attentivement les zones qui ont établi des niveaux de prix élevés et qui peuvent s'étendre vers des zones avec un bon potentiel de croissance économique et un fort développement industriel, car c'est là que d'importantes marges bénéficiaires peuvent être réalisées.

Bac Giang annule plus de 100 projets urbains et résidentiels

Bac Giang a décidé d'annuler 102 projets de zones urbaines et résidentielles qui doivent attirer des investissements et qui ont été approuvés mais dont les politiques d'investissement n'ont pas encore été décidées.

La décision vient d'être signée et publiée par le vice-président du Comité populaire provincial de Bac Giang, M. Phan The Tuan.

Ces 102 projets ont fait l'objet de décisions approuvant la liste des projets de zones urbaines et résidentielles nécessitant l'attraction d'investissements dans 3 décisions du Comité populaire provincial et 24 décisions du Président du Comité populaire provincial, mais leur politique d'investissement n'a pas encore été décidée.

Auparavant, fin décembre 2024, le directeur adjoint du département de la construction de Bac Giang Nguyen Ngoc Son a signé un document à soumettre au Comité populaire provincial et au président du Comité populaire provincial pour envisager d'annuler la liste de 102 projets de zones urbaines et résidentielles qui doivent attirer des investissements dans la zone afin que la mise en œuvre des projets de zones urbaines et résidentielles dans la province puisse être réalisée conformément à la réglementation.

La raison pour laquelle le Département de la construction de Bac Giang a proposé d'annuler 102 projets de zones urbaines et résidentielles est que, conformément à la réglementation en vigueur, les procédures d'investissement pour la construction de zones urbaines et résidentielles ont changé. Il est donc nécessaire d’annuler la liste des projets approuvés mais la politique d’investissement n’a pas été approuvée.

En outre, le Département de la Construction de la province de Bac Giang a proposé que le Comité populaire provincial charge les Comités populaires des districts, des villes et des agglomérations d'examiner chaque année et d'établir une liste des projets nécessitant la récupération des terres, des projets de conversion des terres rizicoles à d'autres fins, de faire rapport au Comité populaire provincial pour examen et de soumettre au Conseil populaire provincial pour approbation conformément aux dispositions de la loi.

Dans la liste des 102 projets annulés, il y a de nombreux projets situés dans les districts, les villes et les villages : Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... avec des décisions approuvant la liste de 2020 à 2024.

Il est possible de mentionner la zone urbaine écologique de Nham Bien, ville de Nham Bien, district de Yen Dung, qui a pris la décision d'approuver la liste en 2020 avec une échelle de 45,3 hectares. Il y a aussi une décision en 2020, dans la liste des projets annulés il y a la nouvelle zone urbaine de Quang Chau, district de Viet Yen (30 ha), la nouvelle zone résidentielle de Quyet Tien - Thanh Cong, commune de Tien Phong, district de Yen Dung (19,6 ha)...

Ou encore des projets de grande envergure comme la zone urbaine écologique et de services haut de gamme et intelligente au sud de la ville de Bac Giang (280,2 hectares), la zone urbaine de Ninh Son, la commune de Ninh Son et la commune de Quang Minh, le district de Viet Yen (près de 144 hectares), la zone urbaine mixte et le marché international de Bac Giang (296 hectares)...

Da Nang ajuste sa planification pour un super projet d'une valeur de près de 44 000 milliards de VND

Le 6 février, le Comité populaire du district de Lien Chieu (ville de Da Nang) a annoncé la décision d'approuver l'ajustement de la planification détaillée 1/500 du projet de complexe touristique et de zone urbaine de villégiature de Lang Van.

Selon les informations approuvées, le terrain de recherche de planification appartient au quartier Hoa Hiep Bac, district de Lien Chieu. La superficie avant l'ajustement de la planification était de plus de 1 067 hectares, après l'ajustement, elle était de plus de 512 hectares.

La superficie ajustée est réduite d'environ 555,7 hectares par rapport à la planification initiale. Dont 63,3 hectares de terres forestières naturelles ont été exclus du projet. De plus, 6,4 hectares de terrain sablonneux naturel ; 6,6 hectares de terrain chevauchent le port de Lien Chieu ; 2,7 hectares de terres destinées à l’exploration et aux fouilles archéologiques et 476,7 hectares de surface marine ont également été exclus du projet.

La population du projet est d'environ 19 000 personnes (dont la population officielle est de près de 18 000 personnes et la population temporaire est d'environ 1 000 personnes).

Le projet est conçu comme un complexe écotouristique et de villégiature de classe internationale ; est une zone urbaine intelligente, dotée de logements et de services commerciaux, d'infrastructures sociales et d'infrastructures techniques en harmonie avec le terrain et le paysage naturel.

Auparavant, en novembre 2024, le Premier ministre avait publié une décision approuvant l'ajustement de la politique d'investissement pour le projet de complexe de villégiature et de divertissement Lang Van.

L'objectif du projet est de former un complexe comprenant des installations de services commerciaux, un développement écotouristique combiné à des logements à faible densité, associés à la conservation de la nature.

Le capital d'investissement total du projet s'élève à près de 44 000 milliards de VND. L’avancement du projet est de 5 ans à compter de la date d’approbation de l’ajustement de la politique d’investissement. Dans laquelle, la phase 1 complète les procédures de préparation des investissements de l'année 1 à l'année 2 ; La phase 2 réalisera l’investissement, la réception et la mise en service de la deuxième année jusqu’à la fin de la cinquième année (2027-2029).

Informations à connaître sur le transfert des droits d'utilisation des terres en cas de non-paiement des frais d'utilisation des terres

Conformément à la loi foncière de 2024, pour transférer le nom du certificat de droits d'utilisation du sol, des droits de propriété du logement et d'autres actifs attachés au terrain (également connu sous le nom de livre rouge) ou d'autres transactions liées aux droits d'utilisation du sol, l'utilisateur du terrain doit remplir des obligations financières.

Puis-je transférer le livre rouge si je dois des frais d'utilisation du sol ?

L'article 45, clause 5, de la loi foncière de 2024 stipule les conditions d'exercice des droits d'utilisation des terres dans les cas où les utilisateurs des terres doivent des frais d'utilisation des terres comme suit :

Si l'utilisateur du terrain est autorisé à retarder l'exécution des obligations financières ou est autorisé à devoir des obligations financières, il/elle doit remplir les obligations financières avant d'exercer les droits de conversion, de transfert, de location, de sous-location, de don de droits d'utilisation du terrain, d'hypothèque ou d'apport de capital en utilisant les droits d'utilisation du terrain.

Ainsi, en cas de dette d’utilisation du sol, le terrain ne peut être transféré ou donné que lorsque le montant total dû est payé. Pour changer rapidement le nom, veuillez consulter et suivre les instructions relatives aux documents et procédures de changement de nom sur le certificat.

Conditions de transfert des droits d'utilisation des terres

La loi foncière de 2024 stipule clairement les conditions d'exercice des droits des usagers des terres tels que les droits de transfert, notamment :

Conditions du cédant (vendeur)

Conformément à la clause 1 de l'article 45 de la loi foncière de 2024, les utilisateurs fonciers sont autorisés à transférer ou à donner leurs droits d'utilisation des terres à d'autres lorsque les conditions suivantes sont remplies :

Les utilisateurs des terres ont le droit d’exercer les droits de conversion, de transfert, de location, de sous-location, d’héritage et de don des droits d’utilisation des terres ; Hypothéquer et apporter du capital en utilisant les droits d'utilisation du sol lorsque les conditions suivantes sont remplies :

a) Être titulaire d'un certificat de droits d'utilisation du sol ou d'un certificat de propriété d'une maison et de droits d'utilisation du sol ou d'un certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété d'une maison et d'autres biens attachés au sol ou d'un certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété de biens attachés au sol, sauf dans les cas d'héritage de droits d'utilisation du sol, de conversion de terres agricoles lors du remembrement de terres, d'échange de parcelles, de donation de droits d'utilisation du sol à l'État, de communautés résidentielles et dans les cas spécifiés à la clause 7 de l'article 124 et au point a de la clause 4 de l'article 127 de la présente loi ;

b) Le terrain n’est pas en litige ou le litige a été résolu par un organisme public compétent, un jugement ou une décision d’un tribunal, une décision ou une sentence arbitrale entrée en vigueur ;

c) Les droits d’utilisation des terres ne sont pas sujets à saisie ou à d’autres mesures visant à assurer l’exécution des jugements conformément aux dispositions de la loi sur l’exécution des jugements civils ;

d) Pendant la période d’utilisation du sol ;

d) Les droits d’utilisation des terres ne sont pas soumis aux mesures d’urgence temporaires prévues par la loi.

Conditions pour le cessionnaire (acheteur)

Conformément à l'article 8 de l'article 45 de la loi foncière de 2024, les cas suivants ne sont pas autorisés à recevoir un transfert ou une donation de droits d'utilisation des terres :

Les cas dans lesquels les droits d’utilisation des terres ne peuvent être transférés ou donnés sont stipulés comme suit :

a) Les organisations économiques ne sont pas autorisées à recevoir des transferts de droits d'utilisation des terres pour les forêts de protection et les forêts à usage spécial de la part de particuliers, sauf dans les cas où les fins d'utilisation des terres sont modifiées conformément à la planification de l'utilisation des terres et aux plans approuvés par les autorités compétentes ;

b) Les personnes qui ne vivent pas dans des forêts protectrices ou des forêts à usage spécial ne sont pas autorisées à recevoir des transferts ou des dons de droits d’utilisation des terres pour des terrains résidentiels et d’autres terrains dans des forêts protectrices, des zones strictement protégées ou des zones de restauration écologique dans ces forêts à usage spécial ;

c) Les organisations, les particuliers, les communautés résidentielles, les organisations religieuses, les organisations religieuses affiliées, les personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger et les organisations économiques disposant de capitaux d'investissement étrangers qui ne sont pas autorisées par la loi à recevoir des transferts ou des dons de droits d'utilisation des terres.

En conséquence, même si le cédant remplit les conditions, le transfert ou la donation ne sera pas légal si le cessionnaire ne remplit pas les conditions. En d’autres termes, si le cessionnaire tombe dans l’un des cas interdits de recevoir des transferts ou des cadeaux, le transfert de propriété ne peut être effectué.