Le ministère de la Construction renforcera la gestion des activités commerciales immobilières des entreprises, des investisseurs, des salles de marché, des courtiers, etc., en s'orientant vers le transfert des activités commerciales par l'intermédiaire des salles de marché sous la gestion de l'État. (Photo : Linh An)

La spéculation pousse les prix de l'immobilier à des niveaux irréalistes

Lors de la conférence de presse régulière du troisième trimestre 2024 du ministère de la Construction, le 17 octobre, M. Vuong Duy Dung, directeur adjoint du département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction), a déclaré que le ministère proposait d'étudier et de modifier les politiques fiscales liées aux activités commerciales immobilières pour limiter la spéculation et les achats et ventes à court terme à des fins lucratives, et a été approuvé par le ministère des Finances.

La proposition de taxer ceux qui possèdent et utilisent plusieurs maisons et terrains afin de limiter la spéculation et les achats et ventes à court terme à des fins lucratives a été formulée dans un contexte de forte augmentation continue des prix de l'immobilier et du logement depuis le début de l'année.

Selon les statistiques issues d'enquêtes et de rapports de plusieurs grandes provinces et villes telles que Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, le ministère de la Construction a indiqué que les prix des appartements ont augmenté en moyenne de 5 à 6,5 % au deuxième trimestre et de 25 % par an selon la zone.

M. Dung a déclaré que le ministère de la Construction a récemment publié un rapport analysant la structure des prix des logements, les fluctuations des prix des logements et proposant des solutions pour stabiliser le marché. L’analyse des prix de l’immobilier montre que les fluctuations de prix ont de nombreuses causes différentes. Y compris les fluctuations des coûts des intrants, en particulier les coûts d’utilisation des terres, les coûts de main-d’œuvre...

Il est à noter qu’au troisième trimestre, même si l’offre immobilière s’est améliorée avec l’entrée en vigueur des lois, elle est restée limitée. Cela montre que l’offre limitée reste l’une des raisons des fluctuations des prix de l’immobilier ces derniers temps.

En outre, selon un représentant du ministère de la Construction, les spéculateurs et les courtiers ont également un impact sur la stimulation des prix et l'inflation, provoquant une perturbation de l'information du marché qui fait grimper les prix des logements.

Considérant la réalité de l'augmentation continue des prix de l'immobilier à Hanoi, le vice-ministre de la Construction Nguyen Viet Hung a déclaré qu'il y avait également des causes dues à la spéculation et à la psychologie du marché.

« La spéculation peut entraîner des hausses irréalistes des prix de l'immobilier. Surtout lorsqu'elle est combinée à la mentalité d'acheter des maisons en attendant que les prix augmentent. C'est la raison pour laquelle les prix de l'immobilier à Hanoï ont récemment augmenté », a souligné le vice-ministre.

Proposant des solutions pour stabiliser le développement sain du marché immobilier, le directeur adjoint du Département de la gestion du logement et du marché immobilier a déclaré que le ministère de la Construction a proposé de nombreuses solutions. Le ministère a notamment proposé d’étudier et de modifier les politiques fiscales liées aux activités immobilières afin de limiter la spéculation et les achats et ventes à court terme à des fins lucratives.

« Cette proposition a également été approuvée par le ministère des Finances et les ministères concernés. Cependant, il est également nécessaire d'évaluer en détail l'impact de cette politique sur les acteurs concernés. Il est nécessaire de mener des recherches approfondies et exhaustives pour évaluer pleinement l'impact sur les entreprises, les particuliers, les vendeurs et les acheteurs… La solution consiste à limiter les comportements spéculatifs et l'inflation des prix, tout en respectant les pratiques internationales et les spécificités du Vietnam afin d'éviter tout impact négatif sur le marché et les transactions des particuliers et des entreprises », a déclaré M. Dung.

En outre, le ministère a noté que l'ajustement des listes de prix des terrains des localités conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 évite les impacts négatifs sur le marché et garantit les droits des investisseurs et des personnes.

En outre, le ministère a également déclaré qu'il renforcerait la gestion des activités commerciales immobilières des entreprises, des investisseurs, des salles de marché, des courtiers, etc., en s'orientant vers le transfert des activités commerciales par l'intermédiaire des salles de marché sous la gestion de l'État pour rendre les activités commerciales immobilières publiques et transparentes.

En ce qui concerne cette question, le vice-ministre Nguyen Viet Hung a mis l'accent sur des solutions supplémentaires pour stabiliser la psychologie des acheteurs. M. Viet a déclaré : « Pour atteindre l'objectif de stabilisation du marché immobilier en vue d'un développement durable du marché, un ensemble de solutions est nécessaire et doit être mis en œuvre de manière synchrone dans les politiques foncières, de logement, fiscales et d'investissement. »

Perspectives du marché pour le quatrième trimestre 2024

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré qu'en fait, les entités du marché immobilier accélèrent activement l'accès au nouveau système juridique, depuis que les trois lois, la loi de 2023 sur les activités immobilières, la loi de 2023 sur le logement et la loi foncière de 2024, sont entrées en vigueur le 1er août 2024. Grâce à cela, les dispositions de la nouvelle loi sont progressivement comprises avec plus de précision, ce qui constitue une prémisse importante pour une application étape par étape dans la pratique. Ainsi, au cours du dernier trimestre 2024, les investisseurs et les entreprises de services immobiliers appuieront sur le bouton d’accélérateur, ce qui devrait apporter des résultats plus impressionnants.

Toujours au quatrième trimestre 2024, M. Dinh a déclaré qu'en termes de segments spécifiques, le marché immobilier enregistrera une reprise généralisée. Les condominiums, principalement des appartements de luxe, continueront de dominer le marché.

L'offre de nouveaux appartements sur le marché provient des banlieues de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville. À Hanoi, le segment des villas et des maisons de ville sera plus dynamique grâce à l’attrait d’une métropole du nord. En outre, dans le secteur foncier, les terrains au statut juridique propre dans des zones dont les prix n'ont pas encore augmenté continuent d'être « collectés » par les investisseurs du Nord et du Sud.

En ce qui concerne le logement social, le président de l'Association des courtiers immobiliers a déclaré qu'au quatrième trimestre 2024, le marché immobilier enregistrera une augmentation rapide de la demande « adaptée » lorsque les réglementations visant à alléger les difficultés des acheteurs de logements « entreront officiellement en vigueur ». L’offre s’est améliorée dans tous les domaines.

Cependant, l’offre de logements sociaux reste confrontée à des difficultés dans deux zones urbaines particulières. La pénurie de logements sociaux restera une réalité difficile et problématique dans les deux plus grands marchés du pays en termes de demande de logements.

De plus, l’immobilier industriel restera l’étoile montante du marché immobilier. Les prix de location des terrains industriels et des usines continueront d’augmenter. Ce segment continuera de prospérer grâce aux flux d’IDE générés par des engagements commerciaux efficaces et des activités diplomatiques ainsi que par les besoins d’expansion des entreprises nationales et étrangères. Le besoin d’entrepôts et de logistique est particulièrement important à mesure que le commerce électronique se développe.

Hô-Chi-Minh-Ville prévoit que le prix du terrain le plus élevé sera supérieur à 687 millions de VND/m2

Le 16 octobre, le Conseil d'évaluation des prix des terrains de Ho Chi Minh-Ville a rendu compte de l'évaluation du projet de décision visant à modifier et à compléter la décision du Comité populaire de la ville réglementant la liste des prix des terrains.

Le rapport indique que le Conseil d'évaluation des prix des terrains de la ville a approuvé la proposition du Département des ressources naturelles et de l'environnement dans le rapport n° 10487, l'avis du groupe de travail du conseil et le projet de décision visant à modifier et à compléter la décision 02/2020.

Dans le même temps, le Conseil a chargé le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de la Ville de compléter tous les documents et procédures sur la base des réglementations légales et de les soumettre au Comité Populaire de Ho Chi Minh-Ville pour examen et décision.

Le conseil d'évaluation a également déclaré que dans les soumissions précédentes, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement avait utilisé les données sur les prix des terres agricoles pour calculer la compensation dans la ville afin de proposer des prix des terres agricoles qui ne reflétaient pas entièrement le prix des terres agricoles pures pour les activités de culture et de production.

Désormais, dans le rapport n° 10487, le Département des ressources naturelles et de l'environnement a établi une liste de prix des terres agricoles basée sur le prix des terres agricoles stipulé dans la décision 02/2020 multiplié par le coefficient d'ajustement du prix des terres (coefficient K) conformément à la décision n° 56/2023 pour garantir la stabilité des activités de production agricole.

Le Conseil a estimé que cela n'affecte pas le cas d'acquisition de terres par l'État, car dans ce cas, la personne dont la terre est acquise aura le prix spécifique du terrain déterminé en fonction du prix du marché pour calculer l'indemnisation.

Dans le même temps, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a établi une liste de prix des terres agricoles dans la zone agricole de haute technologie afin de maintenir le taux de collecte actuel à un niveau approprié.

Pour les terrains résidentiels, le Département des ressources naturelles et de l'environnement collecte des informations sur les prix des terrains à partir de la base de données des prix et des prix des terrains de transfert du marché et, en fonction de la situation socio-économique réelle de la ville, propose une liste de prix pour les terrains résidentiels adaptés à chaque district et à la ville de Thu Duc.

Dans le même temps, les prix ont été revus et équilibrés pour les emplacements limitrophes des districts, de la ville de Thu Duc et des sections et itinéraires routiers de la même zone.

Parmi ceux-ci, les prix des terrains les plus élevés se trouvent dans les rues Nguyen Hue, Le Loi et Dong Khoi dans le district 1, le prix le plus élevé atteignant 687,2 millions de VND/m2. Ce niveau a été ajusté à la baisse, alors que le projet précédent était le plus élevé à 810 millions de VND/m2.

Droit des citoyens à accéder aux informations foncières en vertu de la loi foncière de 2024

L'article 24 de la loi foncière de 2024 (en vigueur depuis août 2024) stipule le droit des citoyens à accéder aux informations foncières.

Plus précisément, comme suit :

1. Les citoyens ont accès aux informations foncières suivantes :

a) L’aménagement du territoire, les plans et les plans relatifs à l’utilisation du territoire ont été décidés et approuvés par les organismes étatiques compétents ;

b) Résultats des statistiques et des inventaires fonciers ;

c) Attribution et location des terres ;

d) La liste des prix des terrains a été annoncée ;

d) Le plan d’indemnisation, d’accompagnement et de réinstallation lorsque l’État récupère des terres a été approuvé par les autorités compétentes ;

e) Résultats de l’inspection, de l’examen et du règlement des litiges fonciers ; Résultats du traitement des plaintes et des dénonciations foncières, résultats du traitement des violations du droit foncier ;

g) Les démarches administratives foncières ;

h) Documents juridiques fonciers ;

i) Autres informations foncières prescrites par la loi.

2. L’accès à l’information foncière s’effectue conformément aux dispositions de la présente loi, de la loi sur l’accès à l’information et des autres dispositions légales pertinentes.

Ainsi, les personnes ont le droit d’accéder aux informations foncières comme prescrit ci-dessus.