La loi foncière révisée de 2024 vient d'être approuvée par l'Assemblée nationale et entrera en vigueur à partir du 1er août. L'un des points qui intéresse de nombreuses personnes est la réglementation relative à l'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres (communément appelés livres rouges) pour les terres sans documents de droit d'utilisation des terres.

Chasse préventive

Plus précisément, l'article 138 de la loi foncière modifiée stipule que les ménages et les particuliers qui utilisent des terres sans documents mais qui ne violent pas les lois foncières et qui ne se trouvent pas dans les cas où des terres ont été attribuées sans autorisation appropriée avant le 1er juillet 2014 seront considérés pour la délivrance de certificats de droit d'utilisation des terres. Cette loi prévoit également de nombreux cas qui sont pris en compte pour l’octroi de certificats de droit d’usage du sol.

De nombreux avis affirment que lorsque le règlement ci-dessus entrera en vigueur, il résoudra le problème de l'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres pour les cas d'utilisation des terres dont l'origine est laissée par les ancêtres et qui sont utilisées de manière stable. Ces cas sont encore fréquents, notamment dans les zones rurales.

Dans le contexte d'un marché immobilier morose, la plupart des canaux d'investissement sont peu attractifs, certains ont pris le risque d'acheter des terres sans livres rouges dans les zones rurales en espérant que lorsque la loi foncière entrera en vigueur, les terres seront dotées de livres rouges, le prix de vente augmentera plusieurs fois.

S'adressant à un journaliste du journal Nguoi Lao Dong, M. Bui Cong, un courtier immobilier de la province de Dak Nong, a déclaré qu'au cours des derniers mois, il avait reçu des « commandes » de nombreux clients demandant à acheter des terres agricoles sans livres rouges. Selon M. Cong, les clients demandent principalement des terrains avec des livres verts (terrains forestiers), des terrains sans livres rouges mais appartenant à des résidents de longue date ou des terrains avec des extraits (les limites du terrain ont été mesurées et tracées). « Je viens de négocier la vente de deux parcelles de terrain à deux clients à Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï. Ils ont acheté des terres agricoles sans certificat et, après l'avoir achetée, ont immédiatement posé des piquets pour en marquer la limite. Ils ont dit les avoir achetées en attendant le certificat, lorsque la nouvelle loi entrera en vigueur le 1er août », a déclaré M. Cong.

Selon M. Cong, les terres forestières et agricoles sans livres rouges sont actuellement très bon marché, seulement 400 à 500 millions de VND/ha (10 000 m2). Alors que les terres avec le livre rouge sont 2 à 3 fois plus élevées.

« Auparavant, lorsqu'on parlait de terres agricoles sans certificat, tout le monde avait peur de ne pas pouvoir obtenir les documents nécessaires. Seuls les locaux les achetaient et les vendaient entre eux pour les cultiver. Récemment, de nombreuses personnes sont venues me les demander. Peut-être savent-ils que la nouvelle loi autorise la délivrance de certificats et que le prix de ce type de terres est trop bas, alors ils cherchent à en acheter autant », a souligné M. Cong.

De même, Mme Kim, employée d'une société de courtage immobilier à Binh Phuoc et Tay Ninh, a également déclaré que récemment, de nombreuses personnes l'ont contactée pour lui demander d'acheter de grandes superficies de terres à des fins agricoles, certaines ont même demandé d'acheter des terres sans livre rouge tant que le prix est bon. « La semaine dernière, mon entreprise a consulté et obtenu un permis pour une parcelle de plus de 12 hectares de durians et d'autres arbres fruitiers dans le district de Loc Ninh, province de Binh Phuoc, d'une valeur de plus de 7 milliards de dongs. Sur ces 12 hectares, seuls 3 hectares sont certifiés, les autres n'ont pas encore été délivrés », a déclaré Mme Kim.

Une tendance risquée

L'avocat Nguyen Phuong Lien, du cabinet d'avocats SENLAW, a déclaré que la nouvelle loi foncière est sur le point d'entrer en vigueur, créant ainsi une commodité dans l'octroi de certificats aux personnes. Cependant, acheter un terrain sans certificat est une forme d’investissement risquée et aventureuse. Les particuliers et les investisseurs doivent prendre en compte les avantages et les inconvénients lorsqu’ils achètent ou vendent des terrains en suivant cette tendance. Un terrain sans documents légaux est souvent bien moins cher qu'un terrain bénéficiant de droits reconnus par l'État. Cependant, cela comporte de nombreux risques. Par exemple, lors d'un achat sans documents légaux, il est difficile pour l'acheteur de vérifier l'origine du terrain, les informations relatives au terrain et son statut d'urbanisme. De plus, en l'absence de certificat de droit d'usage, il est difficile pour l'acheteur de s'assurer que le terrain n'est pas en litige ou empiété, qu'il n'y a pas de chevauchement de ventes foncières ou de conflits de propriété. Dans ce cas, l'acheteur dépend de l'honnêteté du vendeur. Sinon, ses droits fondamentaux d'utilisateur du terrain seront restreints, car il ne pourra pas transférer, donner, hériter, hypothéquer, modifier l'affectation du terrain, louer... S'il souhaite construire sur le terrain, il devra également attendre l'achèvement des procédures de demande de conversion d'affectation et de délivrance du certificat de droit d'usage... - analyse l'avocat Lien.

En tant que personne travaillant dans le secteur immobilier, le Dr Pham Anh Khoi, directeur général de la Real Estate Financial Services Company (FINA), a déclaré que ce n'est qu'après le 1er août que les lois relatives à l'immobilier et aux affaires foncières entreront en vigueur et seront appliquées, que nous pourrons évaluer l'efficacité des décisions de certaines personnes de « prendre des raccourcis » pour acheter des terrains sans livre rouge.

Tout le monde sait que les terres agricoles, surtout celles sans certificat, sont très bon marché. Si un certificat leur est accordé, leur prix augmentera considérablement. Cependant, personne ne sait avec certitude si ces terres sans certificat font l'objet d'un plan d'urbanisme, sont contestées ou seront prises en considération pour un certificat.

Les terres agricoles utilisées pour la culture, l'investissement dans la haute technologie pour la production agricole, l'augmentation de l'efficacité économique, présentent un grand potentiel. « Ceux qui achètent des terres agricoles ou des terres sans certificat pour ensuite changer l'usage ou diviser le terrain en parcelles à vendre auront des difficultés et ne seront pas encouragés par la loi foncière et d'autres lois liées à l'immobilier », a commenté cet expert.

En fait, les experts immobiliers et financiers ont recommandé à plusieurs reprises aux personnes disposant d’argent inutilisé et aux investisseurs immobiliers de réfléchir attentivement avant d’investir dans l’immobilier dans les provinces éloignées et suburbaines. Avant d'investir, il faut prendre en compte l'efficacité économique, la capacité d'exploitation, les avantages potentiels, le cash flow, la rentabilité, la liquidité..., et surtout les risques prévisibles.