Oferta "desfasada", riesgo de aumento del precio de la vivienda

El mercado inmobiliario acaba de pasar por un período de "estasis", cuando tanto la oferta como la demanda disminuyeron drásticamente, los problemas legales del proyecto se enredaron y las fuentes de capital se bloquearon. Muchas empresas han pasado por momentos extremadamente difíciles, despidiendo a miles de empleados e incluso suspendiendo operaciones.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), admitió en una conferencia reciente que el sector inmobiliario ha aprendido "lecciones inolvidables" tras la COVID-19.

Después de eso, la empresa tuvo que centrarse en la reestructuración, resolver los problemas de capital y promover el desarrollo de productos. El mayor problema es la deuda en bonos, que también ha sido manejada de forma "blanda", gracias al apoyo del Gobierno y del Banco del Estado con circulares que extienden el tiempo de pago de la deuda y extienden la deuda en bonos.

Sin embargo, el Sr. Chau todavía está preocupado de que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh este año pueda continuar teniendo un desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas. El 71% de la oferta todavía se encuentra en el segmento alto, el resto en el segmento medio y faltan productos asequibles y vivienda social, datos a cierre de 2023.

También debido a problemas legales que representan el 70% de las dificultades del mercado, Ho Chi Minh City tiene 148 proyectos inmobiliarios, de vivienda comercial y de vivienda social que no han podido completar los trámites de inversión, construcción y negocio o han sido suspendidos. Desde entonces, más de 58.000 clientes que compraron casas en proyectos no han recibido "libros rosas".

La escasez de oferta de viviendas puede provocar que los precios de las casas suban o se mantengan altos, en el contexto de una escasez cada vez mayor de viviendas asequibles y sociales. El presidente de HoREA dijo que las empresas inmobiliarias necesitan promover la estructura de productos, centrándose en productos de vivienda asequible y vivienda social para aumentar la liquidez, satisfacer las necesidades reales de las personas y garantizar un desarrollo saludable del mercado.

El mercado "desfasado" y la falta de productos de vivienda asequibles también se encuentran entre los desafíos que mencionó recientemente el Sr. Nguyen Xuan Quang, presidente del consejo de administración de Nam Long Investment Company. La “diferencia de fase” entre la oferta y la demanda en los distintos segmentos inmobiliarios, la crisis de confianza de los compradores de vivienda que lleva a una reducción de liquidez y al aumento de los inventarios son los problemas que tiene que afrontar el mercado.

Además, según el Sr. Quang, las empresas también enfrentan desafíos financieros cuando las deudas persisten, y los lotes de bonos, aunque extendidos, aún persistirán en 2024 y 2025. En tercer lugar está el desafío legal del proyecto cuando actualmente algunas leyes aún se superponen. Mientras tanto, la demanda real de vivienda sigue siendo alta y los segmentos de vivienda asequible y vivienda social aún tienen oportunidades de desarrollarse.

El fenómeno del "desequilibrio de fase" entre la oferta y la demanda de vivienda, es decir, que la oferta del mercado se inclina hacia el segmento de viviendas de alta gama y faltan viviendas asequibles, ha sido advertido por expertos y representantes de organismos gestores durante muchos años. Últimamente, todas las opiniones se dirigen a alentar a las empresas a desarrollar esta línea de productos "necesaria por el mercado".

Según muchos expertos, la vivienda asequible y la vivienda social serán el segmento inmobiliario que entrará en la primera fase de recuperación este año. La demanda en este segmento sigue siendo muy alta, lo que promueve la liquidez y pronto llevará al mercado a una nueva fase después del período de crisis.

Muchas empresas entran en la carrera

Según las estimaciones y el modelo de investigación de Savills, para satisfacer las necesidades de vivienda de la población, Ciudad Ho Chi Minh necesita alrededor de 50.000 apartamentos para cubrir las necesidades reales de vivienda y entre el 60 y el 70% de la oferta total proviene del segmento de vivienda asequible. Sin embargo, en Ciudad Ho Chi Minh hay escasez de estos productos y la oferta se concentra en mercados vecinos como Binh Duong, Dong Nai y Long An, pero puede no ser suficiente para satisfacer la demanda.

Los proyectos de apartamentos suburbanos están dirigidos a clientes en la ciudad de Ho Chi Minh que compran para vivir y para invertir. El precio de venta de los apartamentos de 2 dormitorios es de alrededor de 2 mil millones de VND/apartamento, muy adecuado para familias pequeñas.

Con un mercado tan grande, muchas empresas han entrado rápidamente en la carrera para ampliar la oferta de este producto altamente líquido. Nam Long Company implementa una estrategia de centrarse en productos de vivienda asequibles que satisfagan las necesidades del mercado, promoviendo políticas de apoyo, manejando inventario e impulsando las ventas. El objetivo de ingresos para este año es de aproximadamente 6.657 mil millones de VND, provenientes de proyectos clave en Ciudad Ho Chi Minh, Long An y Can Tho.

La empresa An Gia elige firmemente desarrollar proyectos en los segmentos de gama media y asequible porque satisface las necesidades del mercado. Los líderes de An Gia creen que este segmento todavía demuestra su "fuerza invencible" incluso cuando el mercado es próspero o está congelado, satisfaciendo las necesidades de la mayoría de las personas y tiene alta liquidez.

TT Capital Investment Joint Stock Company y dos socios de Japón, Cosmos Initia (miembro de Daiwa House Group) y Koterasu, también lanzaron una empresa conjunta a largo plazo para desarrollar proyectos inmobiliarios asequibles en la ciudad de Ho Chi Minh y las provincias vecinas. La empresa conjunta anunció que invertirá alrededor de 150 millones de dólares en los próximos 5 años, con el objetivo de sacar al mercado alrededor de 1.000 apartamentos asequibles cada año.

La empresa conjunta también dijo que había completado la contribución de capital para un proyecto cerca de Vincom Di An, ciudad de Di An, provincia de Binh Duong, con una escala de casi 2.000 apartamentos, con un precio de venta inferior a 2 mil millones de VND por apartamento. Según las últimas informaciones, el proyecto se encuentra en proceso de realización de los trámites necesarios para poder lanzarse al mercado a partir del tercer trimestre de este año.

En materia de vivienda social, el Gobierno tiene un proyecto para construir al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030. Muchas empresas se han inscrito para implementar este objetivo y lo están logrando gradualmente.

El Grupo Novaland se registró para invertir en la construcción de 200.000 unidades de vivienda social en la ciudad de Ho Chi Minh y las provincias vecinas. El Grupo Hoang Quan tiene como objetivo completar 50 proyectos, equivalentes a 50.000 apartamentos, para 2030. El número registrado por estas dos unidades equivale a 1/4 del objetivo total que persigue el Gobierno.

Anteriormente, una serie de grandes empresas inmobiliarias como Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex... se comprometieron a construir viviendas sociales. A partir del compromiso con la realidad, Vingroup ha iniciado la construcción de numerosos proyectos de vivienda social en las regiones Norte y Centro.

Es probable que el regreso de la vivienda asequible y la vivienda social atraiga un gran interés del mercado en el futuro próximo. La oferta de este producto puede explotar en los mercados suburbanos de Ciudad Ho Chi Minh en los próximos 1-2 años, aliviando la "sed" de propiedad de una vivienda de las personas con necesidades reales de vivienda.

Sin embargo, en un contexto en el que el 70% de la oferta de viviendas todavía se encuentra en el segmento de alta gama, la liquidez del mercado es difícil y las cuestiones legales del proyecto no se han solucionado, las empresas aún necesitan una fuerte reestructuración. Especialmente cuando el mercado de bonos ha tenido un "aterrizaje suave" pero la presión sobre los vencimientos todavía existe.

Por ello, muchas opiniones dicen que las empresas aún necesitan planificar la reestructuración de productos, seguir depurando la salud financiera y fortalecer el aparato para tener un cuerpo más sano antes de entrar en la nueva carrera.