La Circular 22/2023/TT-NHNN entra en vigor a partir del 1 de julio de 2024. El mayor punto positivo de la Circular es el ajuste del coeficiente de riesgo de crédito.

En consecuencia, los préstamos para la compra de vivienda social, la compra de casas y la construcción de casas en el marco de programas y proyectos de apoyo gubernamental tendrán su coeficiente de riesgo ajustado a la baja hasta un máximo del 50%. La relación préstamo-valor (LTV) también se ajusta a partir del 100% y más y la relación ganancias (DSC) es superior al 35%. El factor de riesgo mínimo es del 20%, lo que corresponde a un ratio de garantía inferior al 40% y a un ratio de ingresos inferior al 35%.

Además, la Circular 22 también ajusta el coeficiente de riesgo de crédito de los activos que sean facilidades de crédito especializadas en la modalidad de líneas de crédito para financiar proyectos de negocio inmobiliario de parques industriales del 200% al 160%...

Se espera que estas modificaciones incentiven a las entidades crediticias a promover préstamos para proyectos de vivienda social y proyectos de vivienda en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno. Al mismo tiempo, contribuye a eliminar dificultades y promover que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma segura, saludable y sostenible.

HoREA propone permitir a las personas pedir dinero prestado para comprar casas utilizando la vivienda futura como garantía

Sin embargo, según HoREA, algunas regulaciones de la Circular 22, de no modificarse inmediatamente, podrían tener consecuencias negativas para el proceso de recuperación y desarrollo del mercado inmobiliario tanto a corto como a largo plazo.

En concreto, HoREA está profundamente preocupada por las disposiciones de la Circular 22 sobre préstamos con garantía inmobiliaria para que las personas compren viviendas, incluidas las viviendas comerciales. En consecuencia, los bancos comerciales y las sucursales de bancos extranjeros sólo pueden conceder préstamos a personas físicas para la compra de viviendas "terminadas de entregar", es decir, "viviendas disponibles".

“Por lo tanto, la Circular No. 22/2023/TT-NHNN no permite que los bancos comerciales y las sucursales de bancos extranjeros presten a particulares para comprar viviendas comerciales sin terminar para su entrega (es decir, viviendas comerciales construidas en el futuro) garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda, por lo que las personas que quieran solicitar un crédito para comprar viviendas comerciales construidas en el futuro deben implementar otras medidas de garantía o asegurarlas con otros activos”, expresó Le Hoang Chau, presidente de HoREA.

Por lo tanto, HoREA cree que si la regulación anterior no se modifica de inmediato, cuando la Circular No. 22 entre en vigor a partir del 1 de julio de 2024, puede llevar a malas consecuencias, causando dificultades y obstaculizando el funcionamiento normal del mercado inmobiliario, lo que afectará negativamente el proceso de recuperación y desarrollo del mercado inmobiliario tanto a corto como a largo plazo.

Además, no permitir que las entidades crediticias otorguen crédito a personas para comprar futuras viviendas comerciales hipotecadas con esa vivienda es inapropiado, inconsistente e incompatible con disposiciones legales pertinentes como: Código Civil 2015, Ley de Vivienda 2014 y Ley de Vivienda 2023, Ley de Negocios Inmobiliarios 2014 y Ley de Negocios Inmobiliarios 2023, Ley de Inversiones 2020, Ley de Instituciones de Crédito 2010 y Ley de Instituciones de Crédito 2024...

A partir de la comparación de las regulaciones legales pertinentes (mencionadas anteriormente) y la situación práctica, la Asociación propone modificar y complementar la Cláusula 11, Artículo 2 de la Circular No. 41/2016/TT-NHNN (modificada y complementada en la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) en el sentido de agregar regulaciones que permitan a las instituciones de crédito prestar crédito a personas para comprar "viviendas comerciales en construcción" garantizadas (hipotecadas) por esa casa.