Los precios siguen anclados en niveles altos

Según el Informe de mercado del primer semestre de 2023 de Savills Vietnam, en el mercado de apartamentos, la nueva oferta aumentó un 76 % intertrimestral y un 125 % interanual, hasta 3.596 unidades. De las cuales, el mercado primario recibió 20.412 unidades, un 5% más que en el trimestre anterior y un 14% más que en el mismo periodo del año anterior.

Por el contrario, el mercado de villas y casas adosadas no tuvo nuevos proyectos en el trimestre, y toda la nueva oferta provino de 126 unidades de proyectos existentes, un aumento del 334% intertrimestral pero una caída del 14% interanual. El suministro primario consistió en 797 unidades de 14 proyectos, un aumento del 5% intertrimestral pero una caída del 20% interanual.

A partir del segundo trimestre de 2023, el precio de venta primario promedio de apartamentos en el mercado de Hanoi alcanzó los 53 millones de VND/ ^m2 , un 1% más intertrimestral y un 17% más interanual. Este precio ha aumentado durante 18 trimestres consecutivos y es un 73% más alto que en el primer trimestre de 2019. La Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior del Departamento de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi, comentó: Debido a los altos precios de los terrenos y los costos de construcción. Además, la necesidad de invertir en mejorar la calidad de los productos y de la infraestructura y los servicios circundantes, y los proyectos internos también llevan a que los precios del mercado primario, o los precios de los proyectos recién lanzados, sean siempre más altos que el nivel general del mercado de departamentos en venta.

La Sra. Hoang Thanh Nhan, del distrito de Cau Giay, dijo: Mi familia quiere comprar un apartamento para que nuestros hijos vivan separados, pero el precio en el centro de la ciudad es demasiado alto, mientras que el precio de los proyectos en los suburbios todavía es alto. Hemos consultado 6-7 proyectos pero aún no nos decidimos, porque si compramos, tenemos que pedir más dinero prestado al banco, mientras nuestros ingresos no sean altos, la presión de pagar intereses es la mayor preocupación en estos momentos.

Mientras tanto, para villas y casas adosadas, los precios en el segundo trimestre de 2023 en comparación con trimestres anteriores han tenido ajustes a la baja en algunos productos de villas o casas adosadas. Los productos Townhouse no han registrado ninguna reducción de precio. En concreto, los precios de las villas principales disminuyeron un 10% trimestralmente hasta los 100 millones de VND/ ^m2 de terreno sin vender en el distrito de Me Linh junto con una oferta primaria adicional, lo que provocó un exceso de oferta mientras que la demanda de los clientes no aumentó realmente. Los precios de las viviendas tipo shophouse disminuyeron un 7% trimestral. Por el contrario, los precios adyacentes registraron un aumento trimestral del 4%, alcanzando los 173 millones de VND/ ^m2 .

Al comentar sobre la evolución desigual de los precios de los edificios de baja altura y los apartamentos, la Sra. Do Thu Hang añadió: «Cabe destacar que la reducción de precios en el mercado de villas y casas adosadas se debe al lanzamiento de proyectos alejados del centro a precios razonables, lo que ha provocado una caída del nivel del mercado. De hecho, el precio del segmento de baja altura sigue siendo alto, especialmente en las zonas adyacentes a las circunvalaciones 2 y 3 de Hanói, así como en zonas desarrolladas con planes de infraestructura social, infraestructura vial estable y zonas con alta densidad de población».

El crecimiento de los ingresos se mantiene “extendido” con el crecimiento de los precios

La demanda de vivienda a largo plazo sigue siendo alta debido a la migración neta positiva, el crecimiento de la población y las altas tasas de urbanización. Además, se prevé que entre 2023 y 2025 Hanoi tendrá 157.000 hogares más. Sin embargo, la oferta futura sólo incluye 59.000 apartamentos de todo tipo, 9.000 casas de baja altura y 18.700 casas sociales que se espera que se abran a la venta. Hay un déficit de 70.300 viviendas.

Ante la gran demanda de viviendas, la pregunta es si el ingreso medio de la gente puede permitirse tener una casa en Hanoi. Un informe de Savills Vietnam también señaló que Hanoi se esfuerza por tener un ingreso promedio per cápita de 150 millones de VND por persona por año en 2023. En relación con 2019, la tasa de crecimiento del ingreso promedio es del 6 % anual. Mientras tanto, la tasa de crecimiento de los precios de los apartamentos desde 2019 hasta el primer semestre de 2023 es del 13% anual.

La Sra. Hang comentó: «Es evidente que, en realidad, el crecimiento del ingreso per cápita en Hanói es menor que el del precio de los apartamentos. Este es un ejemplo que demuestra que, si esta brecha continúa aumentando, las personas tardarán más en adquirir una vivienda. Si estas dos cifras no se acercan, será más difícil para la gente en general, tanto para quienes viven en Hanói como para quienes provienen de otras provincias y desean adquirir una vivienda en Hanói para trabajar o para sus hijos. Además, en el caso de las viviendas de baja altura, cuando el precio es alto, los compradores también considerarán si el precio es razonable y si se ajusta al valor real del inmueble. A partir de aquí, el proceso de decisión de compra será más lento y largo».

Sin embargo, en el mercado de villas y casas adosadas, los productos con precios razonables y proyectos bien planificados todavía atraen a los compradores. Esto se refleja en el hecho de que las transacciones trimestrales del segmento de edificios de baja altura en Hanoi han tendido a mejorar después de un primer trimestre sombrío, con 106 unidades vendidas, un 20% más que en el trimestre anterior.

Este es uno de los indicios positivos registrados al final del segundo trimestre de 2023, cuando el mercado contaba con proyectos de baja altura con precios de aproximadamente 10 000 millones de VND por unidad. Según los registros del segundo trimestre de 2023 en Hanói, los proyectos con precios principales inferiores a 10 000 millones de VND representaron el 39 % de las transacciones, los apartamentos de entre 10 000 y 20 000 millones de VND representaron el 28 % y los apartamentos de más de 30 000 millones de VND representaron solo el 13 %. Los datos muestran que cuanto más razonable sea el precio del producto, mejor será la tasa de ventas, comentó la Sra. Hang.

El Sr. Dinh Van Troi, director de ventas de Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, dijo: La oferta primaria es limitada, pero la ventaja para los compradores de viviendas en el mercado de Hanoi hoy es que pueden elegir el mercado secundario, con muchos productos que han sido desarrollados con anticipación, están legalmente garantizados y tienen precios más razonables.

En las condiciones actuales, los precios del mercado secundario siguen siendo competitivos con los precios del mercado primario. Normalmente, los productos de baja altura, según Savills Vietnam, en el segundo trimestre de 2023, el suministro secundario tendrá precios un 20% más bajos que las unidades primarias. El mercado primario no tiene muchas opciones mientras que el mercado secundario tiene más opciones en términos de precio, aunque el producto ya no sea nuevo pero a cambio el comprador puede estar listo para usar o puede usarlo inmediatamente.

En particular, recientemente Hanoi ha promovido el desembolso de inversiones públicas. Este es un factor favorable para promover las actividades económicas de Hanoi en general y otras actividades, incluido el negocio inmobiliario en particular. Con la construcción de Ring Road 4 recién iniciada, se espera promover el desarrollo en áreas suburbanas como Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai... cuando Ring Road 4 se abra al tráfico en 2027, se pronostica que la oferta de viviendas en áreas alrededor de Ring Road 4 aumentará en comparación con la actualidad.