Circular 06 - Barreras de acceso al crédito

En concreto, el Sr. Quyet dijo que la regulación del Banco Estatal en la Circular 06 de que sólo se concederán préstamos a proyectos que cumplan las condiciones comerciales será una gran dificultad para las empresas. De hecho, antes de vender el proyecto a los clientes, el inversor necesita capital para la implementación y construcción inicial. Sin capital será casi imposible hacer nada.

Hoy en día, la mayoría de los inversores sólo disponen de entre el 10% y el 20% de su capital de inversión total procedente de sus propios recursos, e incluso las empresas "sanas" sólo disponen de alrededor del 25% de su propio capital, mientras que el 80% restante del capital lo movilizan los bancos y los clientes.

Mientras tanto, para implementar el proyecto hasta que esté en condiciones de venta, se debe destinar entre un 30 y 40% de la inversión total a pagar gastos como: costos de limpieza del sitio, impuesto predial, costos de construcción de infraestructura, etc.

Por lo tanto, si no pueden obtener capital de los bancos, los inversores carecerán de entre un 15 y un 25 por ciento de capital para construir hasta que el proyecto esté calificado para ser comercializado.

“ Este análisis muestra que sin préstamos bancarios, casi la mayoría de las empresas inmobiliarias no podrán implementar proyectos hasta que sean elegibles para vender casas, a excepción de unas pocas empresas con gran potencial económico ”, dijo el Sr. Quyet.

Por eso, según el Sr. Quyet: " Si no fuera por los particulares, habría que prestar a los inversores, porque de lo contrario, los inversores prácticamente no podrían llevar a cabo ningún proyecto de construcción ".

Los líderes de Dat Xanh Norte también propusieron que sólo se debería exigir a los proyectos que tengan condiciones legales suficientes como base para prestar capital.

Según el Sr. Quyet, la mayoría de las empresas dependen actualmente de los bancos para obtener capital, aunque las condiciones para solicitarlo siguen siendo bastante estrictas. Anteriormente, las empresas podían pedir préstamos basándose en créditos y planes de negocios, lo que significa que solo necesitaban un plan de negocios bueno y factible para obtener un préstamo. Pero hoy en día es muy difícil conseguir un préstamo con un plan de negocio viable.

“ Si la Circular 06 entra en vigor, será mucho más difícil para las empresas obtener préstamos. Tener un plan de negocios viable, pero carecer de capital, también será inviable”, se preocupó el Sr. Quyet.

La dificultad para obtener préstamos provocará que las empresas reduzcan la producción y los negocios, no se desarrollen o lo hagan lentamente.

Algunos inversores ni siquiera pueden reducir la escala porque ya están en el proceso de inversión. Si quieren seguir ejecutando el proyecto según lo previsto, deberán invertir en más maquinaria y trabajadores. Además, una vez que hayas firmado un contrato con un socio, deberás adelantar dinero y pagarle al socio.

Durante mucho tiempo, entre el 50 y el 60 por ciento de estos fondos se han tomado prestados de los bancos, por lo que ha sido difícil completar planes y operaciones.

“ Creo que la Circular 06 tendrá el mayor impacto y causará las mayores dificultades a las empresas que están ejecutando proyectos. Muchas empresas seguramente quebrarán ”, afirmó el Sr. Quyet.

¿El Banco Estatal “prohibió injustamente” el tema?

Según el Sr. Quyet, la Circular 06 ha creado una barrera protectora demasiado cautelosa para los bancos.

De hecho, hay un gran “nudo” que aún no se ha resuelto, que es la cuestión legal. Por eso, muchos proyectos, los inversores han invertido y los bancos han prestado, pero los trámites de aprobación legal son lentos, al final los bancos que conceden los préstamos se retrasan y las empresas también.

Por ejemplo, inicialmente se esperaba que el proyecto estuviera operativo en un año, pero en realidad tardó dos años, lo que provocó que el banco retrasara su plan de recuperación de capital. Las propias empresas no pueden confirmar cuándo sus proyectos serán elegibles para operar, por lo que los bancos están siendo cautelosos para evitar "mantener" deudas incobrables.

Los trámites para que un proyecto sea elegible para negocio deben pasar por muchas etapas como: valoración del terreno, licencia por parte del Departamento de Construcción, Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente... Por lo tanto, el banco no sabrá cuándo podrá recuperar su capital.

“ Los bancos también temen la incertidumbre jurídica porque desconocen cuándo se pondrá en marcha el proyecto. Si prestan, el banco no podrá recuperar el capital, lo que generará morosidad. Por lo tanto, creo que el problema de fondo ahora mismo sigue siendo desatar el nudo legal ”, afirmó el Sr. Quyet.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que tal vez el Banco Estatal está "prohibiendo los temas equivocados". Porque son diferentes los proyectos inmobiliarios que no cumplen las condiciones de negocio y los proyectos inmobiliarios que no cumplen las condiciones legales.

Según el Sr. Le Hoang Chau, cuando un proyecto inmobiliario crea un fondo y obtiene la aprobación de inversión, significa que la empresa es reconocida como inversor porque tiene terrenos. Sería genial si el proyecto tuviera permiso de construcción. Esa es la condición legal del proyecto pero no la condición de negocio.

" En estos momentos, los inversores necesitan pedir prestado capital, pero ¿por qué está prohibido prestar? Las empresas ya tienen proyectos, garantías y han demostrado su capacidad de pago. ¿Por qué no prestar? ", preguntó el Sr. Le Hoang Chau.

En cuanto a un proyecto asignado por el Estado al inversor, al principio se necesita mucho capital de inversión. Decir que pedir prestado en este momento no es arriesgado es falso. Admito que cualquier actividad empresarial conlleva riesgos, pero el problema es el nivel de riesgo. El proyecto ya está formado, lo que significa que hay terreno disponible, y el inversor ha invertido mucho dinero . El Sr. Le Hoang Chau analizó con más detalle los riesgos del proyecto.

Ngoc Vy