Muchos hogares en Nghe An están 'conmocionados' por el nuevo impuesto a la conversión del uso del suelo

Aumento del impuesto por conversión del uso del suelo

Después de recibir la notificación fiscal por cambiar el propósito del uso de la tierra de su familia, la Sra. Tran Van Anh, del barrio de Hung Loc (ciudad de Vinh), tuvo que exclamar: "mi familia estaba en shock". La Sra. Van Anh compartió en su página personal de Facebook que debido a las preocupaciones sobre los aumentos de impuestos, su familia presentó la solicitud para cambiar el propósito del uso de la tierra el 16 de mayo (cuando se aplicaba la antigua lista de precios de la tierra), pero por algunas razones, no fue hasta el 19 de mayo que se recibió la solicitud y cuando se transfirió a la Autoridad Tributaria en junio, que la Decisión No. 18/2025/QD-UB del Comité Popular Provincial del 21 de mayo de 2025 que modifica y complementa la Decisión No. 45/2019/QD-UB sobre la promulgación de la lista de precios de la tierra en la ciudad de Cua Lo (antigua) y la Decisión No. 57/2019/QD-UBND sobre la promulgación de la Lista de Precios de la Tierra en la ciudad de Vinh para el período 2019 - 2024 entró en vigor.

Según la Sra. Van Anh, el precio tras el cambio de uso del terreno es de 15 millones de VND/ ^m² ; la familia registró la conversión de ^{300 m²} de terreno de jardín a vivienda, por lo que el Departamento de Hacienda calculó que el impuesto y la tasa de registro por el cambio de uso del terreno ascendieron a un total de 4.497 millones de VND. Esta obligación financiera no solo impactó a la Sra. Van Anh, sino también a toda su familia.

El Sr. Vo Hong Hai, subdirector de la Oficina del Comité Popular de la ciudad de Vinh, a cargo del Centro de Servicios de Administración Pública, comentó: «Desde la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos, este no es el único caso. Recientemente, en junio, una familia de tres hermanos de la comuna de Hung Hoa (ciudad de Vinh) tenía un terreno concedido antes de 1980, construyó una casa y ahora quería cambiar el propósito para separar la propiedad de los padres a favor de los hermanos. Inicialmente, la familia planeó gastar alrededor de 1.400 millones de VND para cambiar el propósito según la antigua lista de precios, pero al aplicar la nueva, la inversión fue de casi 11.000 millones de VND, nueve veces más».

De manera similar, en otro caso en la comuna de Phuc Tho también se presentó un expediente para cambiar el propósito de uso de casi 500 ^metros cuadrados del terreno del jardín de los padres a terreno residencial, y se "sorprendió" cuando el impuesto por cambiar el propósito ascendió a más de 6 mil millones de VND.

Un representante del Centro de Servicios de Administración Pública de la ciudad de Vinh también afirmó que, desde la aplicación de la nueva lista de precios, el número de solicitudes de conversión de uso de suelo en el Centro ha disminuido. Sin embargo, dado que faltan pocos días para la entrada en vigor oficial del modelo de gobierno local de dos niveles, muchas personas aún se apresuran a presentar la documentación administrativa.

El Sr. Nguyen Cong Thanh, Director de la Oficina Provincial de Registro de Uso de Tierras, nos dijo: «Esto es lo que el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (ahora Departamento de Agricultura y Medio Ambiente) ha declarado claramente en las campañas de propaganda y difusión de la Ley de Tierras de 2024 y el Decreto 103/2024/ND-CP sobre tasas y rentas de tierras. Por lo tanto, cuando la población de Vinh y sus alrededores acogió con satisfacción el cambio y se apresuró a realizar los trámites para modificar el propósito, la Oficina Provincial de Registro de Tierras también ordenó a sus sucursales que se encargaran de obtener los documentos necesarios para resolver el problema».

Al profundizar en el tema, descubrimos que, en comparación con el Decreto 103/2024/ND-CP sobre tasas y rentas de tierras, este ha cambiado. En lugar de pagar entre el 45 % y el 50 % de las tasas, ahora, al cambiar el propósito, se debe pagar el 100 %. La lista de precios de tierras para el período 2019-2024 es bastante baja, pero la nueva lista de precios de tierras actualiza el precio de mercado al alza, lo que ha sorprendido a muchos.

Por ejemplo, según la investigación, en algunas carreteras y localidades del barrio de Hung Loc o del barrio de Nghi Duc, comuna de Nghi Phong, si antes el precio de la tierra solo fluctuaba entre 3 y 5 millones de VND/ ^m2 o como máximo entre 5 y 7 millones de VND/ ^m2 , ¡ahora se ha disparado a 17-20 millones de VND, incluso a más de 40 millones de VND/ ^m2 !

Representantes del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de algunos distritos y municipios también indicaron que, en algunas localidades, el precio de los terrenos se ha multiplicado por diez, por lo que, al cambiar de uso, las obligaciones financieras se multiplican por diez. Si bien las personas y las empresas aún tienen opiniones, las regulaciones sobre las listas de precios de terrenos ya han entrado en vigor, por lo que el Departamento de Hacienda debe aplicarlas y quienes deseen cambiar de uso deben cumplirlas.

¿Solución “razonable y emocional”?

La razón de la preocupación de muchas personas radica en que, anteriormente, según las disposiciones de la Ley del Impuesto sobre la Conversión del Uso de Tierras y el Código Civil, cuando los padres legan, donan o dividen terrenos a sus hijos, estos quedan exentos o se les reduce el pago de las tasas de conversión del uso de tierras, y solo deben pagar la tasa de registro. Sin embargo, actualmente, según la Ley de Tierras y el Artículo 8 del Decreto 103/2024/ND-CP sobre tasas de uso de tierras y rentas de tierras, estas disposiciones ya no existen.

En cambio, en la Sección 2, los artículos 17, 18 y 19 del Decreto 103/2024/ND-CP sobre exención y reducción de tasas de uso de la tierra sólo se aplican a los casos de asignación de tierras, cambio de propósito de uso de la tierra en zonas fronterizas, islas; áreas con dificultades especiales o asignación de tierras para proyectos de vivienda social, personas con servicios meritorios a la revolución..., con reducciones del 50% al 20% de las tasas de uso de la tierra respectivamente...

Hasta el momento, el Decreto No. 103/2024/ND-CP no contiene ningún caso en el que los padres en áreas urbanas o del delta del río den o regalen a sus hijos, o cambien el propósito de otras tierras a tierras residenciales, y estén exentos o se les reduzcan las tarifas por el uso de la tierra.

Obviamente, en poco tiempo, los precios de la tierra han aumentado demasiado y los padres tienen que pagar altos impuestos de conversión para cambiar el uso de la tierra, de tierra para huertos a tierra residencial para separar parcelas para sus hijos, lo que causa dificultades para las personas y requiere una solución "razonable y comprensiva".

Tras la investigación sobre la recepción y el procesamiento de los registros de tierras en la ciudad de Vinh, se ha evidenciado la confusión existente, ya que algunos departamentos, oficinas, distritos y comunas aplican plazos diferentes para la nueva lista de precios. Algunos departamentos y oficinas explican que, según la Resolución 03/2025/NQHD del Consejo Popular Provincial, la nueva lista de precios entra en vigor el 9 de mayo de 2025. Sin embargo, según el Departamento de Impuestos del Área X, la ciudad de Vinh aplica la fecha del 21 de mayo de 2025, fecha en que entra en vigor oficialmente la Decisión n.º 18/2025/QD-UB del Comité Popular Provincial, que detalla la lista de precios de tierras en la ciudad de Vinh. Los registros presentados antes del 21 de mayo de 2025 aplican la antigua lista de precios de tierras, salvo que se especifique lo contrario.

Según el director de la Oficina Provincial de Registro de Tierras, en caso de que los ciudadanos estén sujetos a impuestos excesivamente altos por conversión de uso de tierras, como se mencionó anteriormente, pueden suspender la conversión de uso de tierras y la tierra previamente asignada seguirá siendo propiedad de sus padres. Las familias pueden ceder o ceder a sus hijos mediante acuerdos civiles y esperar hasta que se cumplan las condiciones para completar los trámites para convertir el uso de terrenos de huerto u otros terrenos a residenciales para construir viviendas, transferir...

Además, según la información disponible, tras la emisión del Decreto 103/2024/ND-CP, debido a algunas deficiencias, como la regulación sobre la recaudación del 100 % de las tasas por uso del suelo al convertir el uso a suelo residencial, los ministerios, las delegaciones y las localidades han propuesto al Gobierno que considere modificar este Decreto y que se restablezca la tasa de conversión anterior del 50 %. La facultad de decisión recae en el Gobierno.

Por otro lado, con respecto a la lista de precios de tierras en la provincia de Nghe An , si bien la Resolución n.º 03/2025/NQ-HDND, que modifica y complementa la Resolución n.º 19/2019/NQ-HDND del Consejo Popular Provincial, aprobó la lista de precios de tierras en Nghe An para el período 2019-2024, se aprobó la nueva lista de precios de tierras, en la que algunas áreas y ubicaciones se ajustaron a un precio más alto que antes. Actualmente, la Resolución n.º 03/2025/NQ-HD-ND del Consejo Popular Provincial ha entrado en vigor. Sin embargo, actualmente, de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, la lista de precios de tierras en cada provincia será ajustada y actualizada anualmente por la provincia. Se sabe que el Comité Popular Provincial está ordenando a los distritos, pueblos y al Comité Popular de la ciudad de Vinh que ordenen a los barrios y comunas (y a los nuevos barrios después del 1 de julio de 2025) que inspeccionen y recopilen listas de precios de tierras para 2026. Si alguna zona o localidad tiene alguna deficiencia y así lo solicitan las personas y las localidades, también se someterá a consideración y ajuste en consecuencia.