En la octava sesión de la decimoquinta Asamblea Nacional, el Gobierno presentó a la Asamblea Nacional un proyecto de resolución sobre la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial (NƠTM) a través de acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de la tierra (QSDĐ) o la obtención de QSDĐ con un alcance de aplicación nacional para eliminar las dificultades legales de los proyectos NƠTM a escala de áreas urbanas (menos de 20 hectáreas). Si es aprobado por la Asamblea Nacional, se implementará dentro de 5 años, a partir del 1 de enero de 2025.

Desenredando muchos proyectos

Según el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Do Duc Duy, a partir del 1 de julio de 2015, la Ley de Vivienda de 2014 tiene regulaciones diferentes a las de la Ley de Tierras. En consecuencia, la condición de uso del suelo para la implementación del proyecto NƠTM es tener derechos de uso del suelo residencial o suelo residencial y otros suelos; En caso de recibir transferencia de derechos de uso de suelo, éste deberá ser suelo residencial.

Esta regulación continúa heredándose del punto b, cláusula 1 y cláusula 6, artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024, que ha acotado los casos de implementación de proyectos NƠTM bajo la escala de áreas urbanas, especialmente en áreas nuevas y áreas sin suelo residencial.

"De hecho, el límite máximo de asignación de tierras para hogares e individuos a lo largo del tiempo es de 400 metros cuadrados, el resto son tierras agrícolas en la misma parcela, por lo que incluso si los inversores reciben la transferencia de derechos de uso de la tierra en áreas residenciales, no pueden hacerlo", dijo el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Además, la mayoría de los proyectos inmobiliarios se implementan en terrenos que no son originalmente terrenos residenciales y la planificación detallada del proyecto también incluye muchos tipos diferentes de terrenos, como terrenos residenciales, terrenos de tráfico, terrenos verdes, etc. Por lo tanto, de acuerdo con las disposiciones del Punto b, Cláusula 1, Artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024, muchos proyectos no se pueden implementar en la práctica.

El proyecto de resolución fue elaborado para resolver las dificultades en la oferta de proyectos inmobiliarios en el contexto de altos precios de los bienes raíces, en parte debido a las dificultades de acceso a la tierra para los inversores. "Es necesario ampliar las condiciones para la transferencia de derechos de uso de la tierra para implementar nuevos proyectos rurales, contribuyendo a limitar las quejas de la población, garantizando la equidad en el acceso a la tierra entre los inversores y las localidades, y manteniendo un suministro estable de nuevos proyectos rurales", afirmó el ministro Do Duc Duy.

Según la presentación del Gobierno, esta resolución se aplica a nivel nacional a proyectos de organizaciones empresariales inmobiliarias en 4 casos: Obtención de derechos de uso de tierras; tener derechos de uso de la tierra; tener derechos de uso de la tierra y recibir derechos de uso de la tierra; Al implementar el proyecto NƠTM en el área de terreno de la instalación que debe reubicarse debido a la contaminación ambiental, la instalación debe reubicarse de acuerdo con la planificación de la construcción, la planificación urbana.

Respecto a las condiciones para la implementación de un proyecto de Nuevo Desarrollo Rural a través de un acuerdo de recepción de derechos de uso de tierras o de tener derechos de uso de tierras, el inversionista implementa un proyecto de Nuevo Desarrollo Rural en uno o más tipos de tierras: tierras agrícolas; tierras no agrícolas ni residenciales; Terrenos para vivienda y otros terrenos en la misma parcela con caso de acuerdo sobre recepción de derechos de uso de terrenos; Además de eso, deben cumplir criterios específicos.

Debería probarse a pequeña escala

Al discutir este tema, muchos diputados de la Asamblea Nacional coincidieron básicamente en la necesidad de emitir una resolución para eliminar las dificultades y obstáculos en la implementación de proyectos de inversión y negocios en el sector del Nuevo Desarrollo Rural. El delegado Tran Hoang Ngan (delegación de Ciudad Ho Chi Minh) reconoció que la puesta en marcha de esta política tendrá un efecto dominó en el apoyo al desarrollo socioeconómico del país, especialmente en la eliminación de las dificultades en la construcción de áreas rurales de nuevo estilo, creando condiciones favorables para que los usuarios de la tierra y los inversores sean proactivos en la implementación de áreas rurales de nuevo estilo y proyectos de desarrollo urbano, contribuyendo a resolver la necesidad de terrenos residenciales y viviendas para la gente.

Pero también hay muchas preocupaciones. El delegado Do Van Yen (delegación de Ba Ria - Vung Tau) dijo que la propuesta del proyecto de resolución de un tipo de tierra muy grande para pruebas piloto no está de acuerdo con la Ley de Tierras. Además, si se implementa el piloto, debería hacerse en una escala más pequeña, centrándose en provincias y ciudades con necesidades urgentes de vivienda, y no debería expandirse a todo el país.

El delegado Yen también sugirió que el Gobierno necesita evaluar el impacto, evitar la situación de "aprovecharse de las políticas para acaparar tierras agrícolas" o "legalizar violaciones", a fin de elaborar regulaciones más estrictas, más razonables y efectivas.

Al expresar la necesidad de reevaluar el estado actual de las NƠTM en todas las localidades, la diputada Nguyen Thi Thu Ha (delegación de Quang Ninh) afirmó que todavía hay muchos proyectos, obras y NƠTM que no se han llenado, están vacíos, abandonados o no han completado los procedimientos legales. La oferta y la demanda del mercado NƠTM todavía dependen de diferentes localidades y "no todas las localidades tienen demanda".

El delegado Ha sugirió que debe realizarse una evaluación de la situación actual del NƠTM para comprender claramente la oferta y la demanda del mercado en las localidades antes de aprobar el proyecto. El Gobierno y los organismos pertinentes deben realizar una evaluación exhaustiva; Considere si el piloto debe ser regional o local y debe tener una dirección específica.

"El proyecto piloto propuesto en el borrador podría dar lugar a la formación de organizaciones, individuos y empresas inmobiliarias que se aprovechan de la compraventa, la transferencia, la acumulación y la fusión de tierras, sin utilizarlas eficazmente, para luego lucrarse y convertir los materiales de producción en insumos a la espera de la implementación del Nuevo Proyecto de Desarrollo Rural", advirtió la Sra. Ha.

En el informe de revisión, el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, también dijo que en el comité había opiniones preocupadas de que permitir acuerdos para recibir derechos de uso de tierras distintas a las residenciales para nuevos proyectos de desarrollo rural conduciría a una fiebre de precios para las tierras agrícolas y otros tipos de tierras. Esto puede ocasionar muchas dificultades para las personas y las empresas, así como para el Estado cuando necesita recuperar y compensar tierras.

El Presidente del Comité Económico propuso que el Gobierno revise y aclare la aplicación del mecanismo piloto a través de acuerdos para recibir el derecho a usar o tener el derecho a usar tierras agrícolas y no agrícolas (comerciales y de servicios) para evitar abusos de políticas.