El Ministerio de Construcción fortalecerá la gestión de las actividades del negocio inmobiliario de las empresas, inversionistas, pisos de negociación, corredores, etc., avanzando hacia la puesta de las actividades comerciales a través de pisos bajo gestión estatal. (Foto: Linh An)

La especulación eleva los precios de la vivienda a niveles irrealistas

En la conferencia de prensa habitual del tercer trimestre de 2024 del Ministerio de Construcción el 17 de octubre, el Sr. Vuong Duy Dung, subdirector del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de Vivienda (Ministerio de Construcción), dijo que el Ministerio propuso estudiar y modificar las políticas fiscales relacionadas con las actividades comerciales inmobiliarias para limitar la especulación y la compra y venta a corto plazo con fines de lucro, y fue aprobado por el Ministerio de Finanzas.

La propuesta de gravar a quienes poseen y utilizan varias casas y terrenos para limitar la especulación y la compraventa a corto plazo con fines de lucro se hizo en un contexto de precios de los bienes raíces y la vivienda en continuo aumento desde principios de año.

Según estadísticas de encuestas e informes de varias provincias y ciudades importantes como Hanoi y Ho Chi Minh City, el Ministerio de Construcción indicó que los precios de los apartamentos aumentaron un promedio de 5-6,5% en el segundo trimestre y un 25% anualmente dependiendo del área.

El Sr. Dung dijo que recientemente el Ministerio de Construcción emitió un informe que analiza la estructura de los precios de la vivienda, las fluctuaciones de los precios de la vivienda y propone soluciones para estabilizar el mercado. El análisis de los precios de la vivienda muestra que las fluctuaciones de precios tienen muchas causas diferentes. Incluyendo las fluctuaciones en los costos de insumos, especialmente los costos de uso de la tierra, los costos laborales...

Cabe destacar que en el tercer trimestre, si bien la oferta inmobiliaria mejoró cuando entraron en vigor las leyes, todavía fue limitada. Esto demuestra que la oferta limitada sigue siendo una de las razones de las fluctuaciones de los precios de la vivienda en los últimos tiempos.

Además, según un representante del Ministerio de Construcción, los especuladores y corredores también tienen un impacto en la estimulación de los precios y la inflación, causando disrupciones en la información del mercado que hacen subir los precios de la vivienda.

Al observar la realidad del continuo aumento de los precios de los bienes raíces en Hanoi, el viceministro de Construcción, Nguyen Viet Hung, dijo que también hay causas debidas a la especulación y la psicología del mercado.

La especulación puede provocar aumentos desorbitados en los precios de la vivienda. Sobre todo, cuando se combina con la mentalidad de comprar casas esperando a que suban los precios. Esta es la razón por la que los precios de la vivienda en Hanói han subido recientemente, enfatizó el viceministro.

Al proponer soluciones para estabilizar el sano desarrollo del mercado inmobiliario, el subdirector del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario dijo que el Ministerio de Construcción ha propuesto muchas soluciones. En particular, el Ministerio propuso estudiar y modificar las políticas fiscales relacionadas con las actividades comerciales inmobiliarias para limitar la especulación y la compraventa a corto plazo con fines de lucro.

Esta propuesta también cuenta con el acuerdo del Ministerio de Finanzas y los ministerios pertinentes. Sin embargo, es necesario evaluar exhaustivamente el impacto de esta política en los sujetos afectados. Es necesario realizar una investigación exhaustiva para evaluar plenamente el impacto en empresas, particulares, vendedores y compradores. La solución es limitar la especulación y la inflación de precios, pero debe ser coherente con las prácticas internacionales y las condiciones específicas de Vietnam para evitar impactos negativos en el mercado general y afectar las transacciones de particulares y empresas, afirmó el Sr. Dung.

Además, el Ministerio señaló que la adecuación de las listas de precios de tierras de las localidades según las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024 evita impactos negativos en el mercado y garantiza los derechos de los inversores y las personas.

Además, el Ministerio también dijo que fortalecerá la gestión de las actividades comerciales inmobiliarias de las empresas, inversionistas, pisos de negociación, corredores, etc., avanzando hacia el logro de actividades comerciales a través de pisos bajo la gestión del Estado para hacer públicas y transparentes las actividades comerciales inmobiliarias.

Sumándose a esta cuestión, el viceministro Nguyen Viet Hung enfatizó soluciones adicionales para estabilizar la psicología de los compradores. El Sr. Viet afirmó: «Para lograr el objetivo de estabilizar el mercado inmobiliario y lograr un desarrollo sostenible, se requiere un conjunto de soluciones que deben implementarse de forma sincronizada en las políticas de suelo, vivienda, fiscalidad e inversión».

Perspectivas del mercado para el cuarto trimestre de 2024

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, afirmó que, de hecho, las entidades del mercado inmobiliario están acelerando activamente el acceso al nuevo sistema legal, desde que las tres leyes —la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Tierras de 2024— entraron en vigor el 1 de agosto de 2024. Gracias a ello, las disposiciones de la nueva ley se comprenden gradualmente con mayor precisión, lo cual constituye una premisa importante para su aplicación gradual en la práctica. Por lo tanto, en el último trimestre de 2024, los inversores y las empresas de servicios inmobiliarios presionarán el botón del acelerador, lo que probablemente traerá resultados más impresionantes.

También en el cuarto trimestre de 2024, el Sr. Dinh dijo que en términos de segmentos específicos, el mercado inmobiliario registrará una recuperación generalizada. Los condominios, principalmente departamentos de lujo, seguirán liderando el mercado.

La nueva oferta de apartamentos en el mercado proviene de los suburbios de Hanoi y Ho Chi Minh. En Hanoi, el segmento de villas y casas adosadas será más vibrante gracias al atractivo de una metrópolis del norte. Además, en el segmento de suelo, los inversores del Norte y del Sur siguen "coleccionando" terrenos con estatus legal limpio en zonas cuyo precio aún no ha subido.

En cuanto a la vivienda social, el presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios comentó que en el cuarto trimestre de 2024 el mercado inmobiliario registrará un rápido aumento de la demanda "emparejada" cuando "entren en vigor" oficialmente las regulaciones para aliviar las dificultades para los compradores de vivienda. La oferta mejoró en todos los ámbitos.

Sin embargo, la oferta de vivienda social sigue afrontando dificultades en dos zonas urbanas especiales. La escasez de vivienda social seguirá siendo una realidad difícil y desafiante en los dos mercados más grandes del país en términos de demanda de vivienda.

Además, el sector inmobiliario industrial seguirá siendo la estrella brillante del mercado inmobiliario. Los precios de alquiler de terrenos para fábricas y usos industriales seguirán aumentando. Este segmento seguirá prosperando gracias a las entradas de IED impulsadas por compromisos comerciales efectivos y actividades diplomáticas, así como por las necesidades de expansión de las empresas nacionales y extranjeras. Especialmente la necesidad de almacenes y logística a medida que crece el comercio electrónico.

Ciudad Ho Chi Minh espera que el precio máximo del terreno supere los 687 millones de VND/m2

El 16 de octubre, el Consejo de Evaluación de Precios de Tierras de Ciudad Ho Chi Minh informó sobre la evaluación del proyecto de decisión para modificar y complementar la decisión del Comité Popular de la Ciudad que regula la lista de precios de tierras.

El informe indicó que el Consejo de Evaluación de Precios de Terrenos de la Ciudad estuvo de acuerdo con la propuesta del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente en el informe No. 10487, la opinión del grupo de trabajo del consejo y el proyecto de decisión para enmendar y complementar la Decisión 02/2020.

Al mismo tiempo, el Consejo encargó al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la Ciudad que completara todos los documentos y procedimientos basados ​​en las regulaciones legales y los presentara al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh para su consideración y decisión.

El consejo de evaluación también indicó que en presentaciones anteriores, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente utilizó datos de precios de tierras agrícolas para calcular la compensación en la ciudad para proponer precios de tierras agrícolas que no reflejaban totalmente el precio de las tierras agrícolas puras para actividades de cultivo y producción.

Ahora, en el informe No. 10487, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha elaborado una lista de precios de tierras para tierras agrícolas con base en el precio de las tierras agrícolas estipulado en la Decisión 02/2020 multiplicado por el coeficiente de ajuste del precio de las tierras (coeficiente K) de acuerdo con la Decisión No. 56/2023 para garantizar la estabilidad de las actividades de producción agrícola. es apropiado.

El Consejo evaluó que esto no afecta el caso de adquisición de tierras por parte del Estado, porque entonces la persona cuyo terreno adquiera tendrá el precio específico del terreno determinado de acuerdo al precio de mercado para calcular la indemnización.

Al mismo tiempo, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha elaborado una lista de precios de tierras para las tierras agrícolas en la Zona Agrícola de Alta Tecnología con el fin de mantener la tasa de recaudación actual en un nivel adecuado.

Para los terrenos residenciales, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente recopila información sobre los precios de los terrenos de la base de datos de precios y los precios de los terrenos de transferencia del mercado y, basándose en la situación socioeconómica real de la ciudad, propone una lista de precios de terrenos residenciales adecuada para cada distrito y la ciudad de Thu Duc.

Al mismo tiempo, se han revisado y equilibrado los precios para las localidades limítrofes con los distritos, la ciudad de Thu Duc y los tramos de carreteras y rutas de la misma zona.

De ellos, los precios de terrenos más altos se encuentran en las calles Nguyen Hue, Le Loi y Dong Khoi en el Distrito 1, donde el precio más alto alcanza los 687,2 millones de VND/m2. Este nivel se ha ajustado a la baja, cuando el borrador anterior era más alto y se situaba en 810 millones de VND/m2.

El derecho de los ciudadanos a acceder a la información sobre la tierra según la Ley de Tierras de 2024

El artículo 24 de la Ley de Tierras de 2024 (en vigor desde agosto de 2024) estipula el derecho de los ciudadanos a acceder a la información sobre la tierra.

En concreto, lo siguiente:

1. Los ciudadanos tienen acceso a la siguiente información sobre la tierra:

a) La planificación del uso del suelo, los planes y los planes relacionados con el uso del suelo han sido decididos y aprobados por los organismos estatales competentes;

b) Resultados de las estadísticas e inventarios de tierras;

c) Adjudicación y arrendamiento de tierras;

d) Se ha publicado la lista de precios de terrenos;

d) El plan de compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado recupere tierras haya sido aprobado por las autoridades competentes;

e) Resultados de la inspección, examen y solución de controversias sobre tierras; Resultados del trámite de quejas y denuncias sobre tierras, resultados del trámite de violaciones a la legislación sobre tierras;

g) Procedimientos administrativos en materia terrestre;

h) Documentos legales sobre terrenos;

i) La demás información sobre tierras que determine la ley.

2. El acceso a la información territorial se realizará de conformidad con lo dispuesto en esta Ley, la ley de acceso a la información y demás disposiciones legales pertinentes.

Por tanto, las personas tienen derecho a acceder a la información sobre la tierra tal y como se prescribe anteriormente.