Las políticas fiscales y monetarias brindan un buen apoyo a la recuperación inmobiliaria

Al compartir sus opiniones en el evento que anunció el "Informe del mercado inmobiliario del tercer trimestre de 2023", organizado por Batdongsan.com.vn la mañana del 4 de octubre, el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, comentó que la recuperación del mercado inmobiliario comenzará aproximadamente entre el segundo y el cuarto trimestre de 2024.

Al explicar el motivo de la declaración anterior, el experto dijo que hay 3 indicadores básicos del mercado inmobiliario que se han producido de acuerdo con la tendencia que Batdongsan.com.vn había predicho previamente.

En primer lugar, con respecto a las tasas de interés bancarias, Batdongsan.com.vn analizó que durante el período de crisis anterior, pasaron 1,5 años desde el momento en que el Banco Estatal redujo el techo de la tasa de interés hasta que el mercado inmobiliario comenzó a revertirse.

Si en el período 2008-2012, el mercado tardó 4 años en mostrar señales de ajuste de las tasas de interés bancarias, en este período, a partir del primer trimestre de 2023, el Banco Estado ha realizado 2 ajustes para reducir las tasas de interés operativas, seguidos de reducciones en muchos tipos de tasas de interés.

En segundo lugar , sobre el crecimiento del crédito, revisando la historia de 2012, el crecimiento del crédito disminuyó del 20% al 7%, mientras que la inflación alcanzó el 8%. En 2013, el crecimiento del crédito aumentó al 12% y la inflación al 6%.

Justo en el año de la flexibilización crediticia, el mercado inmobiliario mostró inmediatamente señales de recuperación. En el contexto actual del mercado, desde principios de 2023, el Banco Estatal ha orientado el crecimiento del crédito para todo el año 2023 al 14-15%, en comparación con el 14% en 2022, lo cual es una señal positiva, afirmó el Sr. Quoc Anh.

En tercer lugar, en cuanto a la política inmobiliaria, en 2008 la liquidez del mercado inmobiliario se desplomó, pero no fue hasta 2013 que hubo políticas de apoyo al mercado como el paquete de apoyo de 30 billones de dólares y la promulgación de la Ley de Tierras revisada.

Para 2022, el mercado repetirá su desempeño lento a medida que el crédito se endurece, las tasas de interés aumentan y la liquidez disminuye. Sin embargo, desde finales de 2022, el Gobierno ha implementado continuamente medidas para eliminar las dificultades del mercado inmobiliario, como el paquete de apoyo de 120.000 billones de VND, el Decreto 08 para ayudar a aliviar la presión de los pagos de bonos para las empresas, la Resolución 33 para contribuir a descongestionar el mercado inmobiliario, el Decreto 35 que permite al Comité Popular Provincial regular las áreas que se pueden dividir en parcelas para la venta...

Basándose en el análisis de los indicadores anteriores, el Sr. Nguyen Quoc Anh afirmó que mantenía su opinión: "Es probable que el mercado inmobiliario se recupere entre el segundo y el cuarto trimestre de 2023".

Los apartamentos serán el primer segmento inmobiliario en recuperarse.

El informe del mercado inmobiliario del tercer trimestre de 2023 de Batdongsan.com.vn muestra que los apartamentos son el tipo de propiedad inmobiliaria menos afectada por los impactos negativos del mercado durante el año pasado porque este tipo satisface necesidades reales de vivienda.

En el tercer trimestre de 2023, el interés por los apartamentos mostró signos de recuperación, con la demanda de compra de apartamentos aumentando un 1% y la demanda de alquiler aumentando un 6% en comparación con el trimestre anterior. Entre ellos, los apartamentos con precios entre 2 y 4 mil millones de VND son los más buscados.

En 2023, los precios de venta de apartamentos no cambiarán mucho, solo aumentarán levemente del 1% al 5% en Hanoi y casi sin cambios en Ciudad Ho Chi Minh.

Sin embargo, a largo plazo, desde 2015 hasta la actualidad, el índice de aumento de los precios de los apartamentos en Hanoi y Ho Chi Minh ha superado la tasa de crecimiento de los ingresos de las personas. Después de 8 años, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y Hanoi aumentaron un 82% y un 56% respectivamente, mientras que los ingresos de las personas en las zonas urbanas aumentaron sólo un 39%.

El Sr. Le Bao Long, Director de Estrategia de Batdongsan.com.vn, comentó: «Comprar un apartamento se vuelve cada vez más difícil cuando el crecimiento de los ingresos no se corresponde con el de los precios de la vivienda. En el futuro, los proyectos de viviendas primarias también tendrán precios altos, ya que los inversores deben optimizar sus ganancias cuando los costos suben».

En este sentido, el Sr. Long explicó que el actual aumento de precios de los edificios de apartamentos se debe a muchas razones directas e indirectas.

En primer lugar, existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado, cuando las necesidades reales de vivienda de la gente siguen siendo altas pero la oferta de apartamentos es todavía limitada, especialmente los apartamentos dentro del rango de precio y en el centro de la ciudad.

En segundo lugar, la economía mundial está fluctuando, lo que hace que el precio de los materiales de construcción se mantenga alto, obligando a los inversores a aumentar los precios de los productos para obtener ganancias.

En tercer lugar, los fondos de tierras son limitados mientras que los precios de la tierra están aumentando, los fondos de tierras en el centro de la ciudad son cada vez más escasos, implementar un proyecto requiere mucho tiempo y costos de implementación.

Según datos de Batdongsan.com.vn, el índice de precios de la tierra ha mantenido un aumento estable desde 2018 hasta la actualidad a nivel nacional, pero tiende a diferenciarse entre regiones y áreas específicas en 2023. Después de un largo período desde el primer trimestre de 2018 hasta el tercer trimestre de 2023, el precio de venta de la tierra en el sur aumentó un 71% y en el norte aumentó un 54%.

Por las razones expuestas, el Sr. Long afirmó que los precios de los apartamentos no pueden bajar ni reducirse más.

Citando información de un informe de Batdongsan.com.vn, el Sr. Long también señaló la psicología de los consumidores de bienes raíces. En el contexto de altos precios de la vivienda, la gente está optando por el alquiler o busca formas de pedir dinero prestado para comprar una casa. Pero en la actualidad, muchos compradores aún no proceden con el préstamo para la compra porque todavía están preocupados por las tasas de interés.

Debido a que los precios de los apartamentos están en constante aumento y la demanda de compra y alquiler de este tipo de propiedades es siempre alta, la tasa de ganancia promedio al invertir en apartamentos es de hasta 12,5%/año (combinando el aumento de precio y la ganancia del alquiler).

Esta es una ganancia mejor y más estable que otros tipos de inversión, como acciones, oro, moneda extranjera, tierras y ahorros. Batdongsan.com.vn compila y analiza estos datos desde 2015 hasta el presente.
Según una encuesta realizada por Batdongsan.com.vn, más del 27% de los corredores creen que los apartamentos serán el tipo de inmueble que se recuperará antes, pronosticándose para el cuarto trimestre de 2023; El 42% cree que este tipo se recuperará en los primeros 6 meses de 2024.

En general, se espera que este tipo de mercado lidere la recuperación del sector inmobiliario. Es probable que el mercado de apartamentos se recupere antes que otros, con una caída prevista para el primer trimestre de 2024 y, a más tardar, para el segundo trimestre de 2024, una reversión de la tendencia, añadió el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur .