RICOS, POBRES, PRISIÓN, TODO POR LA TIERRA

En una habitación alquilada y húmeda, bajo el intenso calor de principios de mayo, la Sra. Nguyen Thi Kim Buu (aldea 1, comuna de Song Trau, distrito de Trang Bom, Dong Nai) está preparando "nuevos" documentos para continuar su queja sobre el terreno de su familia de más de 11.000 ^m2 que fue confiscado para construir el Parque Industrial Bau Xeo (PI) hace casi dos décadas. A la edad de 70 años, la Sra. Kim Buu es la segunda generación que se dedica a los litigios. La madre de la Sra. Kim Buu, la Sra. Le Thi Lam, falleció hace cinco años, poco después de que las tierras de la familia fueran confiscadas por la fuerza a fines de 2018. La Sra. Kim Buu no es la única residente que se queja. Alrededor de 50 familias aquí, a través de muchas generaciones, también están en desacuerdo con la decisión del gobierno de Dong Nai de reclamar tierras para entregárselas al inversor del Parque Industrial Bau Xeo.

El 12 de enero de 2004, el Presidente del Comité Popular Provincial de Dong Nai firmó la Decisión 101/QD-CT-UBND para recuperar más de 440 hectáreas de tierra en las comunas de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 y la ciudad de Trang Bom y "entregar temporalmente toda el área de tierra recuperada" a Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company y miembros para llevar a cabo procedimientos de compensación, limpieza del sitio e inversión para la construcción del Parque Industrial Bau Xeo. En febrero de 2004, Tin Nghia Company y Dong Nai Rubber Company aportaron capital para establecer Thong Nhat Joint Stock Company como inversor del Parque Industrial Bau Xeo.

El origen de la denuncia también viene de aquí. La familia de la Sra. Kim Buu y los hogares cuyas tierras fueron recuperadas dijeron que la Decisión 101 del Presidente del Comité Popular Provincial de Dong Nai en 2004, cuando no hubo decisión del Primer Ministro sobre el establecimiento del Parque Industrial Bau Xeo, "no estaba dentro de la autoridad". Sus tierras tampoco están dentro del límite urbanístico aprobado, por lo que la recuperación de tierras para entregárselas al inversor del parque industrial no tiene base legal. Por lo tanto, la gente no cumplió con la revocación y ha estado presentando quejas desde 2004. En 2018, el Comité Popular del Distrito de Trang Bom emitió un aviso para organizar la recuperación obligatoria de tierras. La Sra. Kim Buu y otras familias creen que el Comité Popular del Distrito de Trang Bom recuperó tierras a la fuerza basándose en la Decisión 101, lo cual no está de acuerdo con la ley, por lo que continúan presentando quejas hasta ahora.

"Nos compensaron solo con 25.000 VND por m² y 15 millones de VND por el reasentamiento. En total, 11.000 m² de casas y jardines fueron compensados ​​con más de 700 millones de VND. ¿Cómo viviremos después de recuperar la tierra?", preguntó la Sra. Kim Buu. La mujer de 70 años ha tenido que vivir durante muchos años en la pensión de una amiga en nombre de sus siete hermanos para llevar adelante un proceso que no parece tener salida...

No son raras las familias multigeneracionales con disputas de tierras como la de la Sra. Kim Buu en el Parque Industrial Bau Xeo. El informe mensual sobre las peticiones del pueblo a la Asamblea Nacional nunca falta en las grandes delegaciones de peticiones de los niveles locales al Gobierno Central, con la esperanza de buscar una voz justa. La mayoría de ellos son personas que buscan soluciones a disputas de tierras, como la Sra. Kim Buu y los habitantes del distrito de Trang Bom. La cifra de más del 70% de demandas relacionadas con tierras anunciadas por las autoridades es una estadística promedio de muchos años.

Casi cuatro décadas de innovación nacional han creado muchos multimillonarios. La mayoría de ellos se enriquecieron gracias al sector inmobiliario. Pero casi 40 años de renovación nacional también han creado muchas generaciones de personas que sienten injusticia cuando la tierra que sus antepasados ​​dejaron atrás durante muchas generaciones ahora se recupera a un precio barato y luego se entrega a empresas para construir parques industriales, centros comerciales, edificios de gran altura y se vende a precios altos. Las tierras agrícolas del pueblo fueron recuperadas al precio de 1 millón de VND/m2, luego fueron planificadas como tierras residenciales, las empresas dividieron las tierras en lotes, vendieron las tierras, construyeron edificios de gran altura y los vendieron al precio de 50 millones de VND/m2. El Dr. Nguyen Si Dung, ex subdirector de la Oficina de la Asamblea Nacional, dijo que el aumento de 49 millones de VND gracias a las decisiones sobre recuperación de tierras, cambios de planificación y asignación de tierras es la diferencia en la renta de la tierra.

La diferencia real en la renta de la tierra es mucho mayor que la que dio el ejemplo del Sr. Nguyen Si Dung. A muchas personas de Thu Thiem (ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh) les confiscaron sus tierras a un precio de 18 millones de VND/m2, pero sólo unos años después, cuando regresaron al proyecto construido en su propio terreno, el personal cotizó el precio del apartamento en 350 millones de VND/m2 y se vendió. Una encuesta de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam muestra que la diferencia en los precios de la tierra antes y después del proyecto es de hasta 700 veces en algunos lugares, y de 50 veces en el nivel más bajo. Esta enorme ganancia es ofensiva, indignante y fuente de injusticia. La gente pierde sus hogares, sus tierras y sus empleos debido a proyectos de desarrollo socioeconómico en beneficio de intereses nacionales y públicos, pero ellos mismos no disfrutan del valor que esos proyectos aportan. La compensación y el dinero para el reasentamiento no les ayudan a tener una vida mejor después de recuperar sus tierras. Los proyectos hacen que la economía y la sociedad se desarrollen, pero cada vez son más pobres. Por ello, la adquisición de tierras y el desmonte se han convertido en un "temor" para muchas personas y en fuente de quejas y agravios de larga data.

El Secretario General Nguyen Phu Trong, en su discurso inaugural de la V Conferencia Central del XIII mandato —cuando el Comité Central del Partido resumió la resolución sobre la política agraria, en mayo de 2022—, dijo: «Mucha gente se enriqueció gracias a la tierra, pero también hay mucha gente que se empobreció por ella, incluso fue a la cárcel por ella, perdió la relación entre padre e hijo, entre hermanos por ella...». Los conflictos por la tierra están aumentando con el desarrollo del país.

EL ORIGEN DE LOS CONFLICTOS DE TIERRAS

Si los pueblos no son los beneficiarios de la renta diferencial creada por los proyectos de adquisición de tierras, entonces ¿quiénes son los beneficiarios? La respuesta más obvia son las empresas: las personas a las que se les asignaron tierras que fueron recuperadas a un precio bajo y luego vendidas a un precio muy alto. Pero en muchos foros las empresas afirman que están siendo "acusadas injustamente" por haber sido "calumniadas".

De acuerdo con la Constitución, las resoluciones del Partido y la Ley de Tierras vigente, la tierra es propiedad de todo el pueblo y está representada por el Estado como propietario y administrada de manera uniforme. Ejerciendo el derecho de representación del propietario, el Estado decidirá el destino del uso del suelo a través de la planificación, los planes de uso del suelo y permitirá el cambio de destino del uso del suelo. Es la decisión de utilizar un terreno para construir un área urbana en lugar de seguir manteniéndolo como tierra agrícola estatal (y sólo el Estado está autorizado a hacer esto) lo que crea una renta diferencial.

Según el Dr. Nguyen Van Dinh, experto legal en inversiones y bienes raíces, al implementar proyectos inmobiliarios, además de pagar por adelantado al estado para compensar y limpiar el terreno, al asignarles tierras, las empresas tendrán que pagar dinero adicional de acuerdo con el precio de la tierra decidido por el estado. En el método de excedente utilizado para valorar la tierra en la mayoría de los proyectos de adquisición y conversión de tierras, el precio de la tierra se calculará de manera que la empresa pueda disfrutar del 15% del valor agregado después del proyecto de inversión, llamado ganancia. El 85% de la diferencia de renta de la tierra tendrá que ser ingresado al presupuesto estatal a través de tasas por uso de la tierra. "En teoría, el 85% de la plusvalía corresponde a la tasa de uso del suelo que el inversor debe pagar al Estado, la cual se incorpora al presupuesto para ser utilizada por la población de todo el país, según la Ley de Presupuestos del Estado, al servicio de la inversión pública", explicó el Sr. Dinh.

Pero lo que dijo el señor Dinh era sólo "teoría". En la práctica, el panorama de la regulación de la renta diferencial de la tierra es muy diferente, ya que debe pasar por muchos procesos y procedimientos complicados y presenta numerosas lagunas que favorecen la corrupción y la negatividad. Las empresas buscan muchas formas de maximizar sus ganancias. El gobierno probablemente nunca ha sido capaz de poner el 85% del valor añadido "en el presupuesto". En la mayoría de los casos importantes relacionados con la tierra de norte a sur en los últimos años, las autoridades provinciales y municipales han, de diversas maneras, asignado tierras a empresas a precios bajos, causando que el estado pierda ingresos debido a la mayor diferencia en la renta de la tierra. Al menos unas cuantas decenas de miles de millones, y como máximo miles de miles de millones de dongs.

En un importante caso llevado a juicio en los últimos días, el 23 de febrero de 2017, el expresidente del Comité Popular de la provincia de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, firmó y emitió un despacho oficial acordando en principio entregar 3 parcelas de tierra de más de 92.600 m2 pertenecientes al fondo de tierras a ambos lados de la carretera 706B (en el barrio de Phu Hai, ciudad de Phan Thiet) a Tan Viet Phat Company sin subasta, a un precio de 1,2 millones de VND/m2, que es el precio inicial para la subasta según la decisión de 2013. La investigación posterior mostró que la entrega de la tierra a un precio de 1,2 millones de VND/m2 era contraria a las regulaciones porque, según la Ley de Tierras, el cálculo de las tarifas por el uso de la tierra y la renta de la tierra deben determinarse de acuerdo con el precio de la tierra en el momento en que la agencia estatal asignó o arrendó la tierra. Según las autoridades, la transferencia de tres parcelas de tierra a precios baratos a empresas por parte de ex líderes de la provincia de Binh Thuan provocó que el estado perdiera más de 45 mil millones de VND en ingresos.

De manera similar, el 27 de diciembre de 2012, el ex secretario del Comité del Partido Provincial de Binh Duong, Tran Van Nam, entonces vicepresidente del Comité Popular Provincial, firmó decisiones acordando aplicar el precio de la tierra de 51.914 VND/m2 de acuerdo con la decisión del Comité Popular Provincial de Binh Duong de 2006 para calcular las tarifas de uso de la tierra para dos parcelas de 43 hectáreas y 145 hectáreas al convertir el propósito y entregar la tierra a Binh Duong Production - Import-Export Corporation. Según el veredicto, la fijación de precios de tierras a precios ilegales por parte del acusado Tran Van Nam y sus cómplices causó una pérdida de más de 761 mil millones de VND al Estado.

En muchos casos similares de venta barata de "tierras doradas" en Khanh Hoa, Da Nang o Ciudad Ho Chi Minh..., los acusados, que son líderes de provincias y ciudades, todos afirmaron que no se beneficiaron ni cometieron corrupción al asignar tierras a precios baratos a las empresas. Las autoridades tampoco han podido comprobarlo. En su balcón no se encontró ninguna mochila con dinero. No se encontraron fondos ilícitos en las cajas fuertes ni en las cuentas de los sospechosos. Tampoco salió a la luz ninguna relación sospechosa. Nadie entiende qué era lo que "lubricaba" los sistemas de asesoramiento y toma de decisiones cuando todos los funcionarios eran conscientes de que asignar tierras a precios baratos estaba mal. Sin embargo, la cantidad de dinero perdido aumenta día a día.

Durante mucho tiempo, todo el sistema se ha visto impulsado a buscar diferenciales en la renta de la tierra. Esta es la fuente de la injusticia y los conflictos relacionados con la tierra, resumió el Dr. Nguyen Si Dung. Para reducir los conflictos, el Sr. Dung dijo que se debe resolver la cuestión de la regulación de la renta diferencial de la tierra, de modo que parte de ese valor incrementado se pueda utilizar para ayudar a las personas cuyas tierras han sido recuperadas a tener nuevas viviendas iguales o mejores que sus antiguas, como se establece en la resolución del Partido. "Si hay una diferencia en la renta de la tierra, no permitamos que caiga en manos de empresas o funcionarios con poder para cambiar el uso de la tierra o ajustar la planificación. Debe haber una manera de redistribuir la diferencia en la renta de la tierra de manera justa", afirmó el Sr. Dung.