Einige der größten Immobilienentwickler Chinas stecken in Schwierigkeiten und versuchen, ihre Schulden umzustrukturieren. Das Problem verschärft sich jedoch, da die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt versiegt. Die größere Frage ist, wie stark die Wirtschaft und der Finanzsektor getroffen werden, wenn einige dieser Immobiliengiganten zusammenbrechen.

Alle Augen richten sich nun auf Evergrande, das hoch verschuldete Unternehmen, das in New York Insolvenzschutz nach Kapitel 15 des US-amerikanischen Insolvenzrechts beantragt hat. Evergrande hat Mühe, Unterstützung für seinen Plan zur Umstrukturierung der Auslandsschulden zu gewinnen.

Durch die Beantragung eines Insolvenzschutzes verschafft Evergrande mehr Zeit. Durch diesen Schritt werden Gläubiger vorübergehend daran gehindert, Maßnahmen zur Eintreibung ihrer Schulden zu ergreifen. Zudem werden sämtliche Gerichtsverfahren gegen den Konzern ausgesetzt, der mit Tausenden von Gerichtsverfahren und Forderungen in Höhe von insgesamt 395 Milliarden Yuan konfrontiert ist.

Die Gruppe hofft, dass durch den Gläubigerschutz günstigere Bedingungen geschaffen werden können, um die Genehmigung für ihren Umschuldungsplan zu erhalten und das Geschäft wie gewohnt fortzusetzen, um unvollendete Projekte abzuschließen.

Dafür gibt es einen Präzedenzfall. Im Jahr 2022 meldete ein weiterer chinesischer Immobilienentwickler – Modern Land – Insolvenz nach Chapter 15 an und erhielt die Anerkennung für seinen Plan zur Umstrukturierung von Offshore-Dollar-Anleihen im Wert von 1,34 Milliarden US-Dollar.

Ist Evergrandes Insolvenzantrag die chinesische Lehman Brothers-Gruppe? (Quelle: Der Repräsentant)

Ansteckende Wirkungen?

Eine Frage, die aufgeworfen wurde, ist, ob es sich bei dem Insolvenzantrag von Evergrande um Chinas Lehman Brothers handelt. Wenn das Problem eines Unternehmens zum Problem aller wird. Es war die Pleite von Lehman Brothers im Jahr 2008, die einen Börsencrash auslöste und die US-Regierung dazu zwang, ein massives Rettungsprogramm aufzulegen, um die übrige Finanzindustrie zu schützen.

Der Kontext ist jetzt anders. Zunächst einmal ist die Vorstellung, dass die chinesische Regierung einen Absturz der Grundstückspreise verursachen würde, undenkbar, insbesondere angesichts ihrer starken Verflechtung mit dem Immobiliensektor des Landes. Zweifellos zeigt dieser Vorfall jedoch, dass sich das Problem über Evergrande hinaus ausbreitet und die Behörden äußerst beunruhigt, da sie versuchen, eine Ansteckung zu verhindern.

Die Geschichte begann im Jahr 2021, als Evergrande – das Schulden in Höhe von über 300 Milliarden Dollar hat – seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen konnte. Seitdem sind auch Immobilienentwickler, die für 40 Prozent der chinesischen Eigenheimverkäufe verantwortlich sind, ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen. Die meisten davon sind private Unternehmen.

Vor kurzem stand Country Garden, einst Chinas größter Immobilienentwickler nach Vertragsverkäufen, vor dem Zahlungsausfall, nachdem der Handel mit fast einem Dutzend inländischer Anleihen ausgesetzt worden war. Das Unternehmen könnte außerdem eine Umstrukturierung seiner Schulden anstreben.

Aufgrund der Entwicklungen bei Evergrande und Country Garden sind die Banken weniger bereit, privaten Immobilienentwicklern Finanzierungen bereitzustellen. Es gibt Bedenken, dass dies unrentablen Immobilienentwicklern schaden könnte, und das zu einer Zeit, in der Immobilienunternehmen mit schwachen Umsätzen zu kämpfen haben.

Schwache Nachfrage

Die Hypothekenzinsen sind gesunken und die Anzahlungen sind zurückgegangen, doch die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in China schwach. Die Preise für neue Eigenheime fielen im Juli, nachdem sie mehrere Monate lang stabil geblieben waren. Die Lage auf dem Arbeitsmarkt verschlechtert sich und die Menschen sind nicht zuversichtlich, dass ihnen die Häuser, die sie kaufen möchten, auch tatsächlich geliefert werden. Kein Wunder, dass Eigenheimkäufer vorsichtig sind.

Aufgrund schwacher Eigenheimverkäufe ist der Druck auf Immobilienentwickler gestiegen, insbesondere auf diejenigen mit Liquiditätsproblemen. Evergrande meldete für die letzten zwei Jahre einen Gesamtverlust von 812 Milliarden Yuan, und seine Nettoverschuldung stieg von 627 Milliarden Yuan im Jahr 2021 auf 688 Milliarden Yuan im Jahr 2022. Country Garden gab kürzlich einen geschätzten Nettoverlust von 45 bis 55 Milliarden Yuan im ersten Halbjahr 2023 bekannt, wobei der Umsatz im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 35 % zurückgehen wird.

Die Liquiditätskrise im Wohnungssektor greift auf staatliche Immobilienentwickler über. Die staatlich unterstützte Sino-Ocean Group hat ihren Gläubigern mitgeteilt, dass sie mit den Hauptaktionären zusammenarbeite, um ihre Schuldenlast in den Griff zu bekommen. China Vanke kam zu dem Schluss, dass der Immobilienmarkt des Landes derzeit schlechter dasteht als erwartet.

Für Immobilienentwickler steht die Erfüllung bestehender Verpflichtungen im Vordergrund. Die meisten dieser Unternehmen sind entweder nicht in der Lage oder nicht willens, Land zu erwerben und neue Projekte zu starten. Die Zahl der in den ersten sieben Monaten des Jahres 2023 gebauten Neubauten sank im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um 26 %, während die Immobilieninvestitionen im Juli um 8,5 % zurückgingen.

Chinas Immobiliensektor schrumpfte im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 um 1,2 %. Die Industrie und verwandte Sektoren machen fast 14 % des chinesischen Bruttoinlandsprodukts (BIP) aus. Dies bedeutet, dass der Rückgang im Immobiliensektor eine Belastung für die chinesische Wirtschaft darstellt.

Hohes Risiko

Anfang Juli verlängerte die People’s Bank of China (PBoC, die Zentralbank) ein spezielles Kreditprogramm bis Mai 2024, um Immobilienentwicklern bei der Fertigstellung ihrer unvollendeten Projekte zu helfen. Fast ein Drittel der 343 mittelgroßen Städte des Landes hatten bis Ende Juni die Hypothekenzinsen für Erstkäufer von Eigenheimen gesenkt, während der durchschnittliche Hypothekenzins im Juni von 4,62 Prozent im Vorjahr auf 4,11 Prozent sank, teilte die Zentralbank mit.

Allerdings bleibt der Wohnungsmarkt schwach und die finanziellen Risiken steigen – nicht nur für den Immobiliensektor, sondern auch für den Bankensektor und den lokalen Verwaltungssektor, der den Wohnungsbau unterstützt. Dies macht eine Lockerung der Geldpolitik umso dringlicher.

Das Risiko ist sehr hoch. Die chinesischen Behörden müssen den Immobiliensektor stabilisieren und ein weiteres „Ausbluten“ der „Großen“ in diesem Bereich verhindern. Andernfalls könnte ihre Fähigkeit zur Kontrolle ihrer eigenen Risiken in Frage gestellt werden.