Eine der offensichtlichsten Erscheinungen ist, dass die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen seit Jahresbeginn doppelt so schnell gestiegen ist wie die durchschnittliche Kreditwachstumsrate des gesamten Systems. Allein in den ersten sechs Monaten des Jahres stieg die Kreditvergabe des gesamten Systems um etwa 10 %, wobei die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen schätzungsweise um 20 % zunahm.
Die Finanzberichte einer Reihe von Banken wie Techcombank, HDBank,SHB , MB usw. für das zweite Quartal 2025 zeigen auch, dass die Immobiliengeschäftskredite dieser Banken im Vergleich zum Ende des letzten Jahres um 20–35 % gestiegen sind.
Bislang haben Immobilienkredite ein Rekordniveau von rund 3,2 Milliarden VND erreicht. Die Gründe für die Kapitalinvestitionen der Banken in Immobilien sind leicht zu erklären. Wie der Gouverneur der Staatsbank erklärte, steht der starke Anstieg der Immobilienkredite im ersten Halbjahr dieses Jahres im Einklang mit der Strategie, Hindernisse für den Immobilienmarkt zu beseitigen. Denn sobald rechtliche Hürden für Projekte ausgeräumt sind, steigt zwangsläufig auch der Kapitalbedarf für die Umsetzung.
Unabhängige Analysten gehen davon aus, dass Infrastruktur und Immobilien angesichts der schwierigen Produktions- und Konsumsituation die wichtigsten Wachstumstreiber sind. Zudem ist die tatsächliche Verlustquote bei Immobilienkrediten aufgrund der hohen Liquidität der Sicherheiten sehr gering. Aus diesem Grund ziehen diese beiden Sektoren starke Kapitalströme an.
Obwohl die Immobilienkredite rasant zunehmen, ist die gute Nachricht, dass die Kreditvergabe in diesem Sektor laut Staatsbank weiterhin Sicherheit gewährleistet. Ein Beleg dafür ist, dass der Anteil kurzfristiger Kapitalbeträge an mittel- und langfristigen Krediten weiterhin unter der Schwelle von 30 % liegt. Der Betreiber weist die Kreditinstitute zudem kontinuierlich an, ihre Kapitalausstattung laufzeitgerecht auszugleichen, um die Systemsicherheit zu gewährleisten.
Allerdings weisen die Immobilienkreditstruktur und die Kapitalstruktur des Immobilienmarktes in letzter Zeit einige unangemessene Punkte auf.
Erstens ist die Kreditstruktur so stark angestiegen, dass die Zahl der ausstehenden Kredite für Immobilien stieg, während die Zahl der Kredite für Hauskäufe und -reparaturen nur langsam zunahm. Dies zeigt, dass Bankkapital hauptsächlich an Investoren fließt, während die Menschen kein Interesse am Eigenheimkauf haben. Dies ist auch auf das Ungleichgewicht auf dem Markt zurückzuführen, da das Angebot an bezahlbarem und mittelpreisigem Wohnraum immer weiter abnimmt. Das neue Angebot auf dem Markt besteht hauptsächlich aus Wohnungen der gehobenen Preisklasse, während bezahlbare Wohnungen der mittleren Preisklasse und Sozialwohnungen stark knapp sind. Dies ist auch der Grund, warum das Kreditpaket in Höhe von 145.000 Milliarden VND für Sozialwohnungen sowie Kreditpakete für Menschen unter 35 Jahren nur sehr langsam ausgezahlt wird.
Zweitens, was die Kapitalstruktur des Immobilienmarktes betrifft, so war die Fremdkapitalstruktur vieler Immobilienunternehmen früher stark auf Anleihen angewiesen, sogar zu 50-60 %, doch mittlerweile ist dieser Anteil drastisch um die Hälfte gesunken. In den ersten sieben Monaten dieses Jahres stieg die Anleiheemission auf dem gesamten Markt im Vergleich zum Ende des letzten Jahres um 63 %, doch die Emission von Immobilienanleihen allein stieg nur um mehr als 13 %.
Wenn die Kreditvergabe gelockert wird, die Kreditzinsen auf den Tiefpunkt sinken und die Banken offener für Immobilienkredite sind, geben viele Anleger nicht nur keine neuen Anleihen mehr aus, sondern tilgen ihre Anleihen auch schnell vorzeitig und wechseln zu Bankkrediten. Die zunehmende Abhängigkeit der Unternehmen von Bankkrediten, insbesondere in Bereichen mit langfristigem Kapitalbedarf wie dem Immobiliensektor, birgt zahlreiche Risiken für das Bankensystem, insbesondere das Risiko eines Laufzeitungleichgewichts.
Zwar sind Immobilienkredite derzeit noch sicher, doch wenn sie weiterhin stark ansteigen und das Kapital wie derzeit vor allem in hochwertige Immobilienprojekte fließt, wird der Markt unweigerlich instabil.
Um diese Situation zu überwinden, können wir von den Banken – die stark von Gewinnzielen und Aktionärsinteressen geprägt sind – keine Anpassungen erwarten, sondern benötigen die regulierende Hand des Staates. Dementsprechend müssen die Staatsbank, das Bauministerium und andere Ministerien und Zweigstellen Lösungen finden, um das Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen und Kredite in diese Segmente zu lenken. Darüber hinaus benötigt die Staatsbank bei der Reduzierung des Kreditspielraums auch wirksamere Instrumente, um Kapitalflüsse in vorrangige Bereiche zu lenken.
Die langfristige Lösung, so der Gouverneur der Staatsbank, bestehe darin, den Kapitalmarkt stark auszubauen, die Nachfrage nach mittel- und langfristigem Kapital zu decken und so den Druck auf die kurzfristigen Kapitalquellen des Bankensystems zu verringern. Sektoren, die große mittel- und langfristige Kapitalquellen benötigen, wie etwa der Immobilien- und Infrastruktursektor, müssen diese durch die Ausgabe von Unternehmensanleihen, lokalen Anleihen oder internationalen Krediten usw. mobilisieren und können sich nicht ewig auf Bankkredite verlassen.
Quelle: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
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