Auf dem Grundstücksmarkt in Hoc Mon und Cu Chi kommt es zu einer „Welle“ der Verlustkürzung

Die Phase der Vermehrung ist vorbei

War der Immobilienmarkt in den Bezirken Hoc Mon und Cu Chi zu Beginn des Jahres 2021 noch recht ruhig, rückte dieser Ort Anfang 2022 in den Mittelpunkt der Aufmerksamkeit von Investoren. Anfang 2022 erzielte man für Grundstücke in dieser Gegend offenbar Gewinne, die zwei- bis dreimal höher waren als der Kaufpreis, und wurde so zu einem Highlight des Immobilienmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Viele Experten erklärten das Fieber damit, dass der Immobilienmarkt im Allgemeinen durch die schockierenden Preissteigerungen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt in die Höhe getrieben wurde. Von dort aus gewann auch der Markt in den Randbezirken an Dynamik und beteiligte sich am Preissteigerungsrennen, da es noch Raum für Entwicklung gab.

Darüber hinaus sorgt der Planungsvorschlag, den Bezirk Cu Chi zu einer Stadt direkt unter Ho-Chi-Minh-Stadt aufzuwerten, für einen Aufschwung, der den Immobilienmarkt in der Stadt schnell wachsen lässt. Sofort werden neue Preise festgelegt, die sich im Vergleich zu vor über einem halben Jahr meist um das 1,2- bis 1,5-Fache erhöhen.

Darunter gibt es einige „Hotspots“ von Cu Chi, die für viele Investoren von besonderem Interesse sind, wie beispielsweise das Gebiet der Nguyen Thi Ranh Straße (Gemeinde An Nhon Tay), dessen Preise sich um das Zwei- bis Dreifache auf 8,2 – 8,5 Millionen VND/m2 erhöht haben; die Grundstückspreise in der Bui Thi Diet Straße (Gemeinde Nhuan Duc) haben sich um das Vierfache auf 7,2 Millionen VND/m2 erhöht. Laut einigen Statistiken kostet ein Grundstück in einigen Gebieten mit guter Infrastruktur im Bezirk Cu Chi sogar rund 17,5 Millionen VND/m2.

In Hoc Mon steigen die Grundstückspreise seit 2020, als die Nachricht, dass das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Aufwertung der drei Bezirke Hoc Mon, Binh Chanh und Nha Be zu Bezirken vorschlug, weit verbreitet wurde. Viele Investoren haben hier zahlreiche Grundstücke günstig gekauft und die Preise dann durch Blitzkäufe in die Höhe getrieben. Seitdem ist Hoc Mon zu einem der Epizentren des Grundstücksfiebers geworden. Die Grundstückspreise in Hoc Mon sind entlang von Straßen wie Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu usw. stark gestiegen.

Im Jahr 2020 lag der niedrigste Grundstückspreis in Hoc Mon in der Le Thi Ha Straße bei 25–27 Millionen VND/m². Der höchste Preis lag bei 45 Millionen VND/m². Bei einer Grundstücksfront von fast 3000 m² war dieses Grundstück bis zu 13,5 Milliarden VND wert. Andere Routen wie die Parallelstraße zur Nationalstraße 22, die Tran Van Muoi Straße und die Nguyen Thi Soc Straße sind die Routen mit den am schnellsten steigenden Grundstückspreisen in Hoc Mon. Insbesondere die Parallelstraße zur Nationalstraße 22 verzeichnete den geringsten Preisanstieg von 13–14 Millionen VND/m² auf 17–18 Millionen VND/m².

Neben diesem Preisanstieg führten Immobilienangebote in den Gebieten Cu Chi und Hoc Mon auch die Suchergebnisse auf Online-Immobilienmärkten an. Laut Statistiken einiger Suchmaschinen sind Hoc Mon und Cu Chi nach dem chinesischen Neujahrsfest 2022 neben Grundstücken in Distrikt 2 und Distrikt 9 auch Schlüsselwörter, nach denen auf Börsenplätzen häufig gesucht wird.

Die Überhitzung des Marktes löste damals viele Befürchtungen über einen erwarteten Rückgang aus. Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte gegenüber der Presse, dass einige Leute die Informationen aus den Treffen ausgenutzt hätten, um Gewinne zu erzielen. Laut Herrn Chau seien es Spekulanten, Grundstücksmakler oder unehrliche Unternehmen gewesen, die die Grundstückspreise in den Distrikten Cu Chi und Hoc Mon in die Höhe getrieben hätten.

Darüber hinaus warnten viele Experten vor der Betrugsmasche auf dem Markt, die dazu führen könne, dass Investoren, die Grundstücke besitzen, bittere Früchte schlucken müssten, wenn der tatsächliche Wert des Landes zu hoch angesetzt wird. Diese Warnung scheint sich zu bewahrheiten, da derzeit viele Informationsquellen darauf hinweisen, dass Grundstücke in dieser Gegend mit Verlust verkauft werden.

Verluste reduzieren aus vielen Gründen

In Bezug auf einige Immobilienmärkte sowie Maklergruppen in sozialen Netzwerken wurden zahlreiche Artikel mit den Schlagworten „Liquidation von Waren zu erdrückenden Preisen“, „schnelle Verlustbegrenzung“, „Verkauf von Grundstücken zur Tilgung von Bankkrediten“ usw. veröffentlicht. Viele Verkäufer sind bereit, Verluste von 30–40 % des Grundstückswerts zu begrenzen, um ihr Geld zurückzubekommen. Dies kann aus verschiedenen Gründen geschehen, z. B. um Bankkredite abzuzahlen, Geld an andere Bereiche zu überweisen, um einer Geldstrafe zu entgehen, oder um liquidiert zu werden.

Beispielsweise wird in der Nguyen Van Kha Straße ein 123 m² großes Grundstück vom Eigentümer für 1,52 Milliarden VND verkauft, was mehr als 12 Millionen VND pro m² entspricht. Der Eigentümer erklärte, dass dies ein verlustbringender Preis von 500 Millionen VND sei, da es sich um ein schönes Grundstück in der Nähe des Industrieparks und anderer Annehmlichkeiten handele. Darüber hinaus könnten Käufer einen besseren Preis aushandeln.

Oder ein weiteres Eckgrundstück an der Provinzstraße 8 (Cu Chi-Stadt) mit einer Fläche von 90 m² wird ebenfalls mit einem Verlust von 1 Milliarde VND verkauft. Dieses Grundstück liegt ebenfalls in einem neuen Wohngebiet mit entwickelter Infrastruktur und vielen Annehmlichkeiten. Der Grundbesitzer sagte, dass er dieses Grundstück billig verkaufen müsse, weil er Geld brauche, um die Bank zu bezahlen, und sogar bereit sei, hohe Provisionen für Makler zu übernehmen, um schnell Käufer zu finden.

In Hoc Mon wurden in den letzten zwei Monaten einige Grundstücke, die im Zeitraum 2021-2022 mehr als 5 Milliarden VND wert waren, vom Grundbesitzer für 4 Milliarden VND zum Verkauf angeboten und bisher noch keine Käufer gefunden. Dies ist auch die häufige Situation vieler anderer Investoren, die in der Hochsaison Land gekauft haben.

Untersuchungen zufolge ist der Grundstücksmarkt in diesen Gebieten zwischen Ende 2022 und Januar 2023 um 5–15 % geschrumpft. Aktuell liegt der allgemeine Rückgang bei 20–35 % und dürfte in Zukunft weiter steigen, da viele Grundstückseigentümer unter dem Druck der Banken stehen. Zwar gab es einige „Bottom-Fishing“-Transaktionen mit Grundstücken, deren Preise stark zurückgingen, in einigen Fällen um bis zu 50 %. Der Großteil des Marktes ist jedoch illiquide, insbesondere bei großen Grundstücken.

Experten erklären diese Situation teilweise mit dem Einfluss des Immobilienmarktes im Allgemeinen, da der Cashflow über andere Investitionskanäle mit hoher kurzfristiger Rentabilität fließt. Insbesondere warten viele Investoren derzeit noch darauf, den Tiefpunkt zu erreichen, wodurch die Liquidität nicht verbessert wird. Die Welle der Einschnittsverluste breitete sich auch vom Zentrum Ho-Chi-Minh-Stadts auf die Randbezirke und benachbarten Provinzen aus, wodurch der Markt überlastet ist und es Gebiete gibt, in denen es gar keine Liquidität gibt.

Darüber hinaus wurde der Markt in Hoc Mon und Cu Chi ebenfalls stark beeinträchtigt, da das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Ende 2022 verlangte, dass Vorstadtbezirke keine Anträge auf die Umwandlung in Bezirke oder Städte stellen. Dies hatte erhebliche psychologische Auswirkungen auf Investitions- und Handelsentscheidungen in diesem Bereich und führte zu einem starken Rückgang der Liquidität auf dem Immobilienmarkt.

Den Daten zufolge erzielen viele Investoren, die Güter aus dem Zeitraum 2019–2020 halten, trotz der aktuellen Preissenkung immer noch hohe Gewinne. Daher machen nicht 100 % der mit Verlust zum Verkauf angebotenen Grundstücke tatsächlich Verluste, sondern reduzieren lediglich den Gewinn, um Güter zu verkaufen und so die Finanzen für eine weitere Investitionsperiode mit besseren Gewinnen vorzubereiten.