Experten gehen davon aus, dass in Hanoi neue Wohnungen mit einem Preis von unter 50 Millionen pro Quadratmeter bald verschwinden werden. (Foto: Linh An)

Bezahlbare Wohnungen „verschwinden“ allmählich

Das Segment des bezahlbaren Wohnraums ist auf dem Markt stark nachgefragt, es herrscht jedoch ein erheblicher Mangel an Angebot. Bis 2024 werden fast 67 % der neuen Wohnungen auf dem Hanoi-Markt im High-End- und Luxussegment liegen.

Prognosen zufolge wird das Primärsegment mit einem Preis von 50 Millionen VND/m2 bis 2025 verschwinden. Experten gehen sogar davon aus, dass neue Wohnungen mit einem Preis von unter 50 Millionen Euro pro Quadratmeter in Hanoi bald verschwinden werden. Man hatte erwartet, dass die Geschichte des bezahlbaren Gewerberaums das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt wiederherstellen würde, doch nun scheint diese Hoffnung immer weiter in die Ferne zu rücken.

Statistiken der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass der Wohnungspreisindex in Hanoi im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 64 % gestiegen ist, doppelt so viel wie in Ho-Chi-Minh-Stadt. Ho-Chi-Minh-Stadt: Der durchschnittliche Erstverkaufspreis liegt bei fast 60 Millionen VND/m2.

Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, erklärte, dass Menschen mit mittlerem Einkommen in Hanoi zunehmend in die Vororte ziehen, wo das verbindende Infrastruktursystem noch nicht vollständig ist, um Häuser zu kaufen. Diese Situation wird in naher Zukunft auch in anderen Städten eintreten, wenn der Projektgenehmigungsmechanismus nicht neu geplant wird. Allerdings liegen die Wohnungspreise in diesen Gegenden nicht mehr auf einem „angemessenen“ Niveau.

Der Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, Herr Dinh Minh Tuan, führte an, dass es im Jahr 2024 zu einem interessanten „Paradox“ gekommen sei: Obwohl die Verkaufspreise für Wohnungen auf dem Primärmarkt sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt immer noch auf einem hohen Niveau liegen, sei die Kaufkraft in Ho-Chi-Minh-Stadt immer noch recht gut. Bis zu 70 % der Makler glauben, dass Apartmentprojekte in Hanoi positive Transaktionsvolumina aufweisen werden oder im Jahr 2024 sogar „ausverkauft“ sein werden. Ähnlich verhält es sich mit dieser Zahl in Ho-Chi-Minh-Stadt. Auch Ho Chi Minh erreichte über 40 %.

Dies zeigt die große Attraktivität des Wohnungssegments, insbesondere von Projekten, die den tatsächlichen Wohnbedürfnissen gut entsprechen. Wohnungen sind in Markterholungszyklen stets Vorreiter, da sie auf den tatsächlichen Wohnbedarf ausgerichtet sind, der stets vorhanden und nachhaltig ist. Der starke Anstieg des Transaktionsvolumens konzentriert sich auf Wohnungen mit kleiner Fläche und angemessenen Preisen. Darüber hinaus seien die von den Käufern ausgewählten Projekte häufig fertige Produkte mit vollständiger Infrastruktur, geringer Baudichte, seriösen Investoren, gutem Zahlungsverlauf und Vorzugszinspolitik usw., analysierte Herr Tuan.

Allerdings neigt das Segment der erschwinglichen und mittelpreisigen Wohnungen in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt dazu, kleiner zu werden. Ho-Chi-Minh-Stadt, aber dies ist immer noch das wichtigste Segment und stößt bei echten Käufern auf großes Interesse, die ein Haus besitzen möchten, um sich niederzulassen.

Vor diesem Hintergrund ist die Entwicklung von bezahlbarem Gewerberaum nach wie vor dringend erforderlich, insbesondere in Großstädten. Herr Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, sagte, es sei notwendig, eine Initiative zur Erforschung und Entwicklung des Segments bezahlbarer Gewerbewohnungen vorzuschlagen, da dies ein wichtiger Faktor für die Stabilisierung und Nachhaltigkeit des Immobilienmarktes sei.

Soll ich in Serviced Apartments zur Miete investieren?

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, erklärte am Nachmittag des 23. Dezember beim Workshop „Potenzial von Mietwohnungen“, dass die Immobilienpreise im Zentrum Vietnams im Aufwärtstrend seien. Der durchschnittliche Wohnungspreis in vier zentralen Bezirken von Hanoi hat sich im Vergleich zum Jahresbeginn 2019 verdoppelt und liegt damit 30 % über dem durchschnittlichen Anstieg in Hanoi insgesamt.

Beispielsweise sind Hai Ba Trung und Dong Da die beiden Bezirke mit der höchsten Preiswachstumsrate der letzten fünf Jahre, was auf das relativ gute Preisniveau im Vergleich zu neu eröffneten Projekten in Vorstadtgebieten zurückzuführen ist. Bei neuen Projekten, die in den letzten drei Jahren zum Verkauf angeboten wurden, wurden die Preise nach jeder Eröffnungsphase kontinuierlich um etwa 10 % nach oben angepasst. Neue Apartmentprojekte werden 2024 zum Verkauf angeboten, mit üblichen Preisen ab 125 Millionen VND/m2. Serviced Apartments kosten etwa 88 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Wartungsgebühren).

Sollten Sie angesichts steigender Wohnungspreise, wenn Sie über Bargeld von über 5 Milliarden VND verfügen, Ihre Investitionen auf die Vermietung von Serviced Apartments umstellen?

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Home, sagte, dass viele Investoren dazu tendieren, nach Immobilien mit zwei Gewinnquellen zu suchen, wenn es stabile Einnahmen aus Mieten und Gewinne aus Vermögenswachstum gibt.

Wenn Anleger also über 5,5 Milliarden VND verfügen, so meint Herr Chung, können sie eine flexible Immobilie finden, die Cashflow generiert und zum Wohnen oder Vermieten genutzt werden kann. Bei solch flexiblen Immobilien dürfte ein späterer Verkauf nicht schwerfallen.

Laut Herrn Chung haben Serviced Apartments im Zentrum von Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten Jahren aufgrund ihrer stabilen Einnahmen von Langzeitgästen, Experten und der ausländischen Gemeinschaft an Aufmerksamkeit gewonnen.

Darüber hinaus ist der Preis für Serviced Apartments 35–70 % niedriger als der Markt im gleichen Segment, der Mietpreis für Serviced Apartments ist jedoch 25–50 % höher als der für Langzeitapartments. Dies zeigt, dass Serviced Apartments zur Miete Immobilienprodukte sind, die eine hohe Investitionseffizienz mit sich bringen.

Das 2.500 Milliarden VND teure Touristengebietsprojekt in Binh Dinh hat einen Investor.

Am 23. Dezember hieß es in einer Nachricht aus dem Büro des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh: Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz, Nguyen Tu Cong Hoang, unterzeichnete die Entscheidung Nr. 4428/QD-UBND, mit der er die Ergebnisse der Versteigerung der Landnutzungsrechte zur Umsetzung des Projekts Punkt Nr. 2 (2-2), Touristengebiet Nhon Ly – Cat Tien Beach, genehmigte.

Dies ist ein Projekt mit einem geschätzten Gesamtinvestitionskapital von mindestens 2.215,57 Milliarden VND (ohne den Auktionserlös für Landnutzungsrechte), das in der Gemeinde Cat Chanh, Bezirk Phu Cat, Wirtschaftszone Nhon Hoi, Provinz Binh Dinh, umgesetzt wird.

Der ausgewählte Investor ist dementsprechend die Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (mit Hauptsitz in Quy Nhon, Binh Dinh) mit einem Gebotspreis von 368,823 Milliarden VND, was einer Differenz von fast 21 Milliarden VND (20,877 Milliarden VND) gegenüber dem Startpreis von 347,946 Milliarden VND entspricht.

Die geplante Fläche für die Projektumsetzung beträgt mehr als 40 Hektar; Davon beträgt die Fläche der Tourismusdienstleistungsflächen (Grundstücke für Touristenvillen, Grundstücke für Resortdienstleistungen, Hotelgrundstücke, Quadratgrundstücke, Grundstücke für den Bau kommerzieller Dienstleistungen, Grundstücke für Schwimmbäder) mehr als 14,4 Hektar, die Fläche der Grünflächen mehr als 15,3 Hektar, die Fläche der Verkehrsflächen und der technischen Infrastruktur (Verkehrsflächen, Grundstücke für technische Infrastruktur, Parkflächen) beträgt fast 5,6 Hektar, die Fläche der Strandflächen und der Wasseroberfläche beträgt 4,8 Hektar. Die Form der Landnutzung besteht darin, dass der Staat Land pachtet und im Rahmen einer Versteigerung von Landnutzungsrechten einmalig für die gesamte Pachtdauer eine Pacht einzieht.

Nach der Fertigstellung wird Binh Dinh über weitere erstklassige Resortprojekte verfügen, wie etwa: Touristenvillen, Hotels, Resort-Serviceprojekte, kommerzielle Serviceprojekte (Restaurants, Souvenirläden, Karaoke, allgemeine Geschäfte) zum Verkauf, zur Miete, zum Mietkauf und für andere Geschäftsaktivitäten gemäß den Vorschriften, um den Unterkunfts-, Resort-, Unterhaltungs- und Erholungsbedarf der Touristen zu decken.

Dieses Projekt verspricht außerdem, der Entwicklung des örtlichen Tourismus mehr Schwung zu verleihen, da viele wichtige Dinge gebaut werden, wie etwa: Hotels, Ferienvillen, Plätze und kommerzielle Dienstleistungen …

Laut den Verantwortlichen der Provinz Binh Dinh ist dies ebenfalls ein Gebiet mit großem Potenzial, das jedoch noch nicht ausreichend genutzt wird. In der Provinz Binh Dinh gibt es zahlreiche Maßnahmen zur Förderung und Anziehung von Investitionen. Von dort aus müssen Bedingungen geschaffen werden, damit Investoren mit ausreichender Kapazität und Erfahrung in das Gebiet investieren und es entsprechend den Anweisungen des Volksrats der Provinz in jedem Zeitraum entwickeln können.

Vorschriften zur Erfassung von Schulden bei der Landnutzungsgebühr bei der Ausstellung eines roten Buches

Vorschriften zur Erfassung von Schulden aus Landnutzungsgebühren bei der Erteilung eines Landnutzungsrechtszertifikats (rotes Buch); das Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten muss beachtet werden.

Klausel 11, Artikel 18 des Dekrets 101/2024/ND-CP legt die Schuld von Landnutzungsgebühren bei der Erteilung von Zertifikaten über Landnutzungsrechte und Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten (allgemein bekannt als „rote Bücher“) fest und wird wie folgt umgesetzt:

a) Anspruchsberechtigt für die Grundsteuerschuld sind bei der Ausstellung der ersten Urkunde über die Grundnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Grund und Boden verbundenen Vermögenswerten Einzelpersonen und Haushalte, die derzeit den Grund und Boden nutzen und deren Schulden eingetragen werden müssen, sowie gesetzlich vorgeschriebene Erben, die ihre Schulden eintragen lassen müssen. Bei ihnen wird die Schuld weiterhin eingetragen.

b) Der Betrag der als Schuld verbuchten Landnutzungsgebühr für den in Punkt a dieser Klausel genannten Fall ist der Gesamtbetrag der zum Zeitpunkt der Ausstellung der Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten zu zahlenden Landnutzungsgebühr;

c) Die Anordnung und das Verfahren zur Erfassung, Zahlung und Tilgung von Schulden aus der Grundnutzungsgebühr sowie die Zahlungsfrist für Schulden aus der Grundnutzungsgebühr für Haushalte und Einzelpersonen, die Anspruch auf Schulden aus der Grundnutzungsgebühr haben, wie in diesem Absatz festgelegt, werden gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Erhebung von Grundnutzungsgebühren und Grundrenten umgesetzt.

d) Wird der Person Land zur Umsiedlung zugeteilt, so wird die Schuld für die Landnutzungsgebühren gemäß den Bestimmungen des Dekrets über Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung erfasst, wenn der Staat das Land zurückerhält.

d) Die Erfassung der Grundsteuerschulden für die in Punkt a dieses Absatzes genannten Subjekte erfolgt vom 1. August 2024 bis zum 31. Juli 2029. Die Zahlung und Tilgung der Grundsteuerschulden erfolgt gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Erhebung von Grundsteuern und Grundrenten.