In jüngster Zeit hat die Regierung zahlreiche wirksame Maßnahmen ergriffen, um die Erholung und den Durchbruch des Immobilienmarktes zu unterstützen. Insbesondere in der Resolution 33 hat die Regierung viele konkrete und detaillierte Lösungen zur „Rettung“ des Marktes vorgeschlagen. Tatsächlich erhielt der Markt auch einige positive Signale, konnte jedoch nicht ausbrechen.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“: Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der City Real Estate Association. Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) sagte: In den ersten sieben Monaten des Jahres 2023 hatte der Immobilienmarkt weiterhin mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen.

+ Wie beurteilen Sie den Immobilienmarkt von Anfang 2023 bis heute?

- Obwohl der Immobilienmarkt nach den Lösungen der Regierung zur Beseitigung der Schwierigkeiten Anzeichen einer Verbesserung zeigt. Generell war der Markt in den letzten sieben Monaten jedoch immer noch mit vielen Schwierigkeiten, mangelnder Liquidität und einem sehr begrenzten Angebot konfrontiert.

Die Hauptgründe dafür sind ungeklärte Rechtsfragen und eingeschränkter Zugang zu Kapital, einige Vorfälle in der zweiten Jahreshälfte 2022, die das Vertrauen der Anleger beeinträchtigen, und ganz allgemein einige grundlegende Probleme des Marktes, die noch nicht gelöst sind, wie etwa Rechtsfragen, knappes Angebot, Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage …

Tatsächlich hat Vietnam das Potenzial und die Stärken des Immobilienmarktes noch nicht voll ausgeschöpft. Der Immobilienmarkt für Industrie, Tourismus und Unterhaltung konzentriert sich nur auf einige Regionen und hat nicht in allen Gegenden des Landes eine breite Dynamik und Attraktivität entwickelt.

Viele Segmente des Anlagemarktes sind noch immer mit großen Barrieren und Hindernissen konfrontiert. Potenzielle Landressourcen wurden nicht optimal genutzt. Der Immobilienmarkt in Industrieparks, Wirtschaftszonen, Freihandelszonen und Hochtechnologiezonen entwickelt sich weiterhin verhalten und in moderatem Tempo, die Belegungsraten sind niedrig.

Die Nachfrage nach Wohnraum für alle sozialen Schichten, insbesondere aber nach Wohnraum für Gering- und Mittelverdiener, ist sehr groß, die Resonanz ist jedoch begrenzt.

+ Können Sie die Schwierigkeiten des Marktes im aktuellen Zeitraum genauer analysieren?

- Derzeit gibt es drei Hauptschwierigkeiten und Hindernisse, die den Durchbruch auf dem Immobilienmarkt verhindern.

Erstens Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Richtlinien und Gesetzen, beispielsweise Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem Grundstücksrecht, Schwierigkeiten aufgrund des Planungsrechts und einige Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem Investitionsrecht.

So wurden beispielsweise im Bereich der Planung einige Projekte mit detaillierten Plänen im Maßstab 1/500 genehmigt, die jedoch nicht mit der Zoneneinteilung und den Gesamtplänen vereinbar sind und gemäß den Vorschriften überprüft, angepasst und aktualisiert werden.

Oder viele Projekte stoßen aufgrund von Vorschriften zu Bodenbewertungsmethoden auf Schwierigkeiten, Hindernisse und eine langsame Umsetzung. In vielen Fällen wurde eine Flächennutzungsplanung angekündigt, es gibt jedoch keinen jährlichen Flächennutzungsplan auf Bezirksebene …

Zweitens gibt es Schwierigkeiten beim Kapitalfluss. Insbesondere ist der Zugang zu Fremdkapital für Immobilienunternehmen noch immer schwierig, was hauptsächlich auf drei Probleme zurückzuführen ist: hohe Zinssätze, die Rechtmäßigkeit der Projekte und das Vertrauen in die Marktliquidität. Tatsächlich liegt der Realzinssatz bei etwa 11–12 %/Jahr.

Die jüngste Senkung der Zinssätze um 0,5 bis 2 Prozent ist eine große Anstrengung der Regierung und des Bankensystems. Dieser Schritt wirkt sich positiv auf die Wirtschaft und das Immobiliengeschäft aus.

Durch eine Verkürzung der Projektlaufzeit um ein Jahr können Unternehmen jedoch bis zu 12–15 % der Kapitalkosten an Zinsen einsparen. Ganz zu schweigen von den Einsparungen bei den Lohnkosten, Maschinen und Ausrüstung usw. für das ganze Jahr.

Strenge Vorschriften zur Risikokontrolle bei Immobilienkrediten tragen dazu bei, den Markt gesünder und bedarfsgerechter zu gestalten und Preisblasen zu vermeiden.

Allerdings ist die finanzielle Leistungsfähigkeit der meisten Immobilienunternehmen derzeit begrenzt, das Eigenkapital ist gering und die Geschäftstätigkeit ist hauptsächlich auf Bankkredite angewiesen, was den Zugang zu Kreditkapital erschwert.

Der Zinssatz für Kredite im Rahmen des 120.000 Milliarden VND umfassenden Pakets für Sozialwohnungen ist zu hoch (8,7 % für Unternehmen, 8,2 %/Jahr für Eigenheimkäufer), was es für Investoren und Eigenheimkäufer schwierig macht.

Drittens: Schwierigkeiten hinsichtlich der Gesamtnachfrage und des Marktvertrauens. Es lässt sich erkennen, dass die Gesamtnachfrage in den meisten Segmenten stark zurückgegangen ist, insbesondere im Bereich Luxuswohnungen, Luxustourismus und Ferienimmobilien sowie Grundstücke. Das Marktvertrauen ist stark gesunken.

Einer vorläufigen Umfrage der Vietnam Real Estate Association zufolge hatten zwei Drittel der Projektentwicklungsunternehmen im vergangenen Jahr nahezu keine Aktivitäten zur Entwicklung neuer Projekte.

Gleichzeitig haben Immobilienmaklerunternehmen etwa 50 bis 70 % ihrer Mitarbeiter entlassen. Die meisten Anleger haben in der letzten Zeit kein Geld in den Immobilienmarkt investiert.

+ Welche Empfehlungen haben Sie also, um dem Immobilienmarkt zum Durchbruch zu verhelfen?

- Das dringendste Problem besteht jetzt darin, die Gesamtnachfrage zu steigern und eine wichtige Versorgungsquelle für den vietnamesischen Immobilienmarkt zu schaffen. Die größte Nachfrage auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt besteht derzeit im Segment der bezahlbaren Gewerbeimmobilien. Um die Gesamtnachfrage zu steigern, ist es daher notwendig, diesen Typ schnell, stark und vielfältig zu entwickeln.

In naher Zukunft muss die Regierung jedoch gemäß dem Programm zur sozioökonomischen Erholung und Entwicklung für 2023 und den Zeitraum 2023–2025 wirksame Lösungen zur Unterstützung des Immobilienmarktes umsetzen.

Darüber hinaus muss die Überprüfung der Rechtsverfahren für Immobilienprojekte, die im Rückstand sind oder ausgesetzt wurden, dringend abgeschlossen und in den Jahren 2022 und 2023 gründlich bearbeitet werden, um die Voraussetzungen für eine erneute Umsetzung der Projekte zu schaffen und die Versorgung des Marktes mit Gütern sicherzustellen.

Ich hoffe außerdem, dass der Staat gemäß Punkt h, Klausel 1, Artikel 2 der Resolution Nr. 43/NQ-CP der Regierung vom 6. Juni 2014 über eine Reihe von Schlüsselaufgaben zur Reform der Verwaltungsverfahren bei der Gestaltung und Umsetzung von Investitionsprojekten unter Nutzung von Grundstücken zur Verbesserung des Geschäftsumfelds Baugenehmigungen für Investitionsprojekte in Gebieten mit genehmigter Detailplanung von 1/500 ausnimmt.

Was das Kreditkapital betrifft, bin ich der Meinung, dass die Geschäftsbanken auch die Zinssätze/Gebühren für Immobilientransaktionen mit elektronischen Zahlungen und bargeldlosen Zahlungen stärker unterstützen müssen.

Darüber hinaus schlage ich vor, dass der Kreditzinssatz für den Immobilienmarkt im Zeitraum 2023 – 2025 wie folgt lautet. Für das einkommensgerechte Gewerbewohnungssegment liegt die Empfehlung unter 7 %/Jahr.

Segment Sozialwohnungen: Für Unternehmen werden unter 6 %/Jahr empfohlen; für Eigenheimkäufer unter 4,5 %/Jahr. Im Segment Tourismus- und Ferienimmobilien werden unter 9 %/Jahr empfohlen. Schließlich werden für das Segment der gehobenen Wohnimmobilien und andere Segmente 9–10 %/Jahr empfohlen.

Den Trend zur Ausgabe öffentlicher Anleihen anstelle privater Emissionen ausrichten und fördern; Verstöße im Zusammenhang mit Unternehmensanleihen, der Stornierung von Einlagen und der „Doppelpreis“-Erklärung bei Immobilienübertragungen müssen weiterhin streng geahndet werden, um einerseits die Abschreckung zu erhöhen und andererseits die Rechte der Anleger zu wahren und so Haushaltsverluste zu verringern. Perfektionierung des Rechtsrahmens zum Schutz der Anleger von Unternehmensanleihen und Fondszertifikaten.

Abschließend empfehle ich, die Ausgabe von Eigentumszertifikaten für Tourismus- und Resortimmobilien an Sekundärinvestoren zu fördern, um schnell Ressourcen in zweistelliger Milliardenhöhe freizusetzen und die Entwicklung von Tourismus- und Resortimmobilien auf Grundlage des Dekrets Nr. 10/2023/ND-CP zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Dekrete zur Umsetzung des Bodengesetzes anzukurbeln.

+ Vielen Dank!

Viet Vu (Aufgeführt)