Auf die oben genannten Entwicklungen wies Herr Le Xuan Dong, Direktor von EY Parthenon – Strategic Consulting, EY Consulting Joint Stock Company Vietnam, beim Workshop „Rechtliche und finanzielle Aspekte von M&A-Transaktionen im Immobilienbereich unter dem Einfluss des neuen Rechtsrahmens“ am 11. Juli hin.

Das Marktvolumen ist zurückgegangen, der Wert jedoch gestiegen.

Im ersten Halbjahr 2024 ist auf dem M&A-Markt in Südostasien sowohl hinsichtlich des Gesamtwerts als auch der Anzahl der Deals ein Rückgang zu erwarten. Vietnam bildet hier keine Ausnahme und verzeichnete zwar einen leichten Rückgang der Transaktionsanzahl, der Transaktionswert stieg jedoch im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um fast 9 %.

Experten zufolge ist der Immobiliensektor weiterhin ein Sektor, der aufgrund des Potenzials für ein stabiles langfristiges Wirtschaftswachstum die Aufmerksamkeit ausländischer Investoren auf sich zieht. Foto von : Trong Tin

In Bezug auf den Immobilienmarkt sagte Herr Le Xuan Dong, dass die Anzahl der Transaktionen im ersten Halbjahr deutlich zurückgegangen sei: Es gab 8 Transaktionen und der durchschnittliche Transaktionswert erreichte 179,7 Millionen USD (im gleichen Zeitraum des Vorjahres gab es 18 Transaktionen und der durchschnittliche Transaktionswert erreichte 81,8 Millionen USD).

Herr Dong schätzte, dass der Wert der M&A-Transaktionen im Immobilienbereich im ersten Halbjahr dank der Veräußerungstransaktion der Vingroup Corporation von Vincom Retail mit einem Transaktionswert von 982,3 Millionen USD stark gestiegen sei.

Ein bemerkenswerter Punkt hinsichtlich der Käuferstruktur bei Immobilien-M&A-Deals in Vietnam, auf den Herr Dong hinwies, ist, dass es eine Umkehr gibt.

Laut Herrn Dong dominierten im Jahr 2023 ausländische Investoren mit 81,6 % der Käuferstruktur den M&A-Markt, als inländische Unternehmen mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert waren und gezwungen waren, ihre Geschäftstätigkeit einzuschränken. Bis zur ersten Hälfte des Jahres 2024 übernahmen jedoch inländische Investoren mit einer Quote von 92,6 % die Führung.

Weitere Gespräche mit Reportern Laut der elektronischen Investmentzeitung Baodautu.vn sagte Herr Dong, wenn wir die Transaktion der Veräußerung von Vingroup an Vincom Retail herausrechnen, seien auf dem Markt nur etwa sieben Transaktionen im Wert von mehreren hundert Millionen US-Dollar verzeichnet worden. Dies ist eine sehr kleine Zahl.

„Inländische Investoren haben derzeit noch große Schwierigkeiten, ihr Projekt kapital- und rechtlich fertigzustellen und auf den Markt zu bringen. Daher sind sie noch nicht wirklich auf den Markt zurückgekehrt“, sagte Dong.

Herr Dong merkte außerdem an, dass sich der Rückgang der Zahl der Fusionen und Übernahmen in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 fortsetzen werde.

Laut Herrn Dong sind ausländische Investoren zwar noch immer aktiv auf der Suche nach Projekten und Unternehmen für Fusionen und Übernahmen, doch ist es in dieser Zeit nicht einfach, ein Geschäft abzuschließen.

„Investoren sind bei der Projektbewertung deutlich vorsichtiger geworden, insbesondere angesichts des weiterhin schwierigen Marktumfelds. Darüber hinaus sehen wir eine Lücke in der erwarteten Bewertung zwischen Verkäufern und Käufern, was zu Verzögerungen und der Unmöglichkeit führt, Geschäfte abzuschließen“, sagte Herr Dong.

Käuferstruktur bei Immobilien-M&A-Deals in Vietnam. Quelle: EY

Die Bewertung des Immobilienmarktes ist immer ein Lichtblick, der die Aufmerksamkeit in- und ausländischer Investoren auf sich zieht. Frau Nguyen Truc Hien, Mitglied der Rechtsanwältin der Vietnam International Law Firm Limited (VILAF), schätzt jedoch, dass es noch immer viele Barrieren gibt, insbesondere rechtliche, die den Durchbruch von M&A-Aktivitäten verhindern.

Laut Frau Hien werden in der kommenden Zeit viele „umfassende“ Änderungen der Vorschriften es Investoren erleichtern, Land zu entschädigen und zu räumen, wodurch die Grundstückspreise entsprechend den Marktpreisen steigen, Vorteile für Landbesitzer geschaffen und Schwierigkeiten für Investoren im Entschädigungsprozess von Projekten verringert werden.

Das Bodengesetz von 2024 bringt auch viele Vorteile für ausländische Investoren mit sich, wie etwa die Übertragung von Landnutzungsrechten in Industrieparks, Industrieclustern und Hightech-Zonen, die Nutzung von Land durch die Übertragung von Immobilienprojekten und die Ausweitung der Methode zum Erhalt von Landnutzungsrechten für Unternehmen mit ausländischer Beteiligung.

„Offene Regelungen sind eine Voraussetzung für die Welle ausländischer Fusionen und Übernahmen in diesem Markt. Investoren sollten jedoch bei Investitionsentscheidungen gründlich recherchieren und die rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen, um einen reibungslosen Ablauf der Transaktion zu gewährleisten“, sagte Frau Hien.

Grüne Immobilien werden wertvoll

Die registrierten ausländischen Direktinvestitionen (ADI) nach Vietnam stiegen im ersten Halbjahr 2024 weiter an und erreichten mehr als 15 Milliarden US-Dollar, was einem Anstieg von über 13 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht. Davon beliefen sich die ausländischen Direktinvestitionen (ADI) auf 1,89 Milliarden US-Dollar im Immobiliensektor, was fast 20 % des gesamten neu registrierten Kapitals entspricht und 4,7-mal höher ist als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Herr Le Xuan Dong schätzte, dass der Immobiliensektor weiterhin die Aufmerksamkeit ausländischer Investoren auf sich zieht, insbesondere von Investoren aus den USA, Singapur, Japan und Südkorea (sowohl durch Fusionen und Übernahmen als auch durch ausländische Direktinvestitionen). Grund dafür seien das Potenzial für ein stabiles Wirtschaftswachstum auf lange Sicht, der Trend zur Verlagerung von Produktionsstätten nach Vietnam, die junge Bevölkerungsstruktur und die hohe Urbanisierungsrate.

Frau Hoang Nguyen Ha Quyen, leitende Anwältin der Anwaltskanzlei LNT Law Firm & Members, teilt diese Ansicht und sagte, dass die registrierten ausländischen Direktinvestitionen in Vietnam kürzlich im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um mehr als 13 % gestiegen seien, die Geschäftsaktivitäten im Immobilienbereich im gleichen Zeitraum um das 4,7-fache zugenommen und fast 20 % des gesamten neu registrierten Kapitals ausgemacht hätten.

Insbesondere sind Investoren eher an Wohnbauprojekten, Industrieparks und Erholungsgebieten interessiert, bei denen neben vielen anderen Formen auch die Kapitalübertragung in Projektgesellschaften, die Übertragung von Projekten oder die Übertragung von Teilen von Projekten beliebte Transaktionsstrukturen sind.

Was die Segmente angeht, sagte Herr Dong, dass Industrieimmobilien weiterhin ein Segment seien, das bei Investoren große Aufmerksamkeit erregen würde.

Insbesondere Industrieimmobilienprojekte in der Nähe von Autobahnen, Grenzübergängen, Seehäfen, Flusshäfen, Flughäfen und in großen Provinzen und Städten wie Hanoi, Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Bac Ninh, Bac Giang (Nord) und Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong, Dong Nai, Long An, Ba Ria – Vung Tau, Tay Ninh (Süd) … werden in den kommenden Jahren weiterhin die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich ziehen.

Darüber hinaus neigen Investoren auch dazu, Wohnimmobilienprojekte oder große saubere Landfonds in Vororten oder Satellitenprovinzen und -städten in der Nähe von Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zu erwerben, um in die Entwicklung komplexer Wohnprojekte zu investieren, darunter Häuser, Schulen, Krankenhäuser, Einkaufszentren, Unterhaltungsviertel usw., um den Bewohnern alle Annehmlichkeiten zu bieten und die Urbanisierungswelle zu begrüßen.

Zusätzlich zu den beiden oben genannten Segmenten sagte Herr Dong, dass Einzelhandelsimmobilien in den zentralen Bereichen großer Städte oder in komplexen Stadtgebietsprojekten liegen, die vielfältige Dienstleistungen wie Einzelhandelsmode, Konsumgüter und Kosmetik anbieten; Essen und Trinken; Unterhaltungsdienste … mit hohen Auslastungsraten ziehen bei Investoren häufig große Aufmerksamkeit auf sich.

Insbesondere Immobilien wie Einkaufszentren, Bürogebäude, Hotels usw., die den Kriterien für eine nachhaltige Entwicklung entsprechen und über Umweltzertifizierungen verfügen, ziehen die Aufmerksamkeit großer institutioneller Anleger auf sich und werden oft höher bewertet, was den Anlegern den Zugang zu grünen Finanzquellen mit wettbewerbsfähigen Zinssätzen erleichtert, um diese Akquisitionstransaktion zu finanzieren.