Erwartungen auf einen Durchbruch im sozialen Wohnungsbau

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, sagte, dass Ho-Chi-Minh-Stadt auf Grundlage des Wohnungsbauprogramms von Ho-Chi-Minh-Stadt für den Zeitraum 2021–2030 und des Regierungsprojekts zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit geringem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030 die Entwicklung von etwa 69.700–93.000 Sozialwohnungen plant; davon plant Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2021–2025 die Entwicklung von 26.200 bis 35.000 Einheiten.

Bescheidene Ergebnisse

Seit 2021 hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt zahlreiche Richtlinien erlassen, um Hindernisse bei der Umsetzung allgemeiner Richtlinien und Leitlinien zu beseitigen. Darüber hinaus hat die Stadt seit 2023 jedes Hindernis bei spezifischen Projekten überprüft und Richtlinien zur Beseitigung von Hindernissen bei der Umsetzung von Investitionsverfahren mit 63 Lösungen erlassen, die 21 Projekten entsprechen.

Die Ergebnisse der Umsetzung des Sozialwohnungsentwicklungsziels sind jedoch noch begrenzt und haben nicht die gewünschten Ergebnisse erzielt. Konkret hat die Stadt vom Beginn der Amtszeit (2021) bis September 2024 lediglich sechs Projekte (fünf Sozialwohnungsprojekte und ein Arbeiterunterkunftsprojekt) mit einem Umfang von 2.745 Wohnungen abgeschlossen und vier Projekte mit fast 3.000 Wohnungen sind im Bau.

Bei den meisten abgeschlossenen und im Bau befindlichen Projekten wurden die Investitionsverfahren im Zeitraum 2016–2020 teilweise oder vollständig abgeschlossen (6/9 Projekte). Bei 3/9 Projekten wurden die Verfahren zur Baureife ab 2021 abgeschlossen.

Die genannten Einschränkungen haben viele Ursachen. Erstens ist die Abstimmung von Meinungen und der Informationsaustausch zwischen den Einheiten zeitaufwändig, verwaltungstechnisch aufwendig und mit zahlreichen Mängeln behaftet. Zweitens verlangsamt die Zurückhaltung bei der rechtlichen Prüfung von Sozialwohnungsprojekten den Umsetzungsprozess.

Drittens sind die Fördermaßnahmen für Investitionen und Sozialwohnungen noch immer nicht attraktiv genug und es gibt viele Probleme bei der Umsetzung. Viertens hat die Stadt noch keine Datenbank mit Personen, die Sozialwohnungen benötigen, eingerichtet, um Kontakte zu Investoren für Sozialwohnungsprojekte herzustellen, Angebot und Nachfrage zu verknüpfen und über ein staatliches Kreditinstitut Ressourcen von diesen Personen zu mobilisieren.

Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beratungsgremiums, erklärte, es müsse noch viel getan werden, um das Ziel des sozialen Wohnungsbaus bald zu erreichen. Denn der Bedarf der Bevölkerung an Sozialwohnungen sei sehr groß, doch die Gemeinden hätten diesen noch nicht vollständig gedeckt. Das Ziel für den Zeitraum 2021–2030 liege bei einer Million Sozialwohnungen, die Kapazität liege jedoch bei nur etwa 400.000 Einheiten.

Dieser Experte zitierte Statistiken, denen zufolge bis zum Ende des dritten Quartals 2024 landesweit lediglich 79 Projekte mit 42.414 Wohnungen fertiggestellt waren, was 4 % des Plans entspricht. Bei 131 Projekten war der Bau bereits begonnen, für 412 Projekte lag eine Investitionsgenehmigung vor. Aus dem 120.000 Milliarden VND schweren Kreditpaket zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus wurden bisher nur über 1.700 Milliarden VND ausgezahlt, was 1,5 % entspricht. Davon beliefen sich die ausstehenden Schulden von 15 Projekten auf lediglich über 1.600 Milliarden VND, die ausstehenden Schulden der Eigenheimkäufer bei 12 Projekten auf 150 Milliarden VND.

Hohe Erwartungen

Herr Bui Xuan Cuong sagte, dass das Parteikomitee der Stadt und das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt in der kommenden Zeit die Abteilungen und Zweigstellen weiterhin anweisen werden, die Koordinierungsvorschriften umzusetzen und Projektverfahren zu klären. Insbesondere müssen die Abteilungen, Zweigstellen und die Stadt Thu Duc eine enge Koordinierung priorisieren, um die Investitionsverfahren für die Planungsarbeiten abzuschließen und die Investitionsrichtlinien für 27 Projekte (ca. 32.000 Wohnungen) zu genehmigen, für die sich Investitionsverfahren befinden. Diese Projekte haben Priorität, wobei der Schwerpunkt auf der Klärung von Investitionsverfahren und der Beseitigung von Hindernissen liegt und ein monatliches Berichtsregime vorgesehen ist, um die Projekte ab sofort bis Ende 2025 zügig in Betrieb nehmen zu können.

Damit die Projekte bald umgesetzt werden können und die Ziele der Resolution des 11. Parteitags von Ho-Chi-Minh-Stadt sowie des Regierungsprojekts zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit geringem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030 erreicht werden, hat das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt Lösungen für die Planung, Genehmigung von Investitionsrichtlinien, Grundstücke, Umstrukturierung, Handhabung, Änderung des Verwendungszwecks öffentlicher Mittel, Finanzen und Stärkung der Verantwortung der Abteilungen, Zweigstellen und Volkskomitees der Bezirke, Städte und der Stadt Thu Duc vorgeschlagen.

Nach Angaben des Bauministeriums hat das Ministerium unter den 27 Projekten, bei denen die Umsetzung rechtlicher Verfahren im Mittelpunkt steht, machbare Projekte geprüft, mit denen bald begonnen werden kann. Darunter ist 1 Projekt, für das die Investitionsrichtlinien und die Genehmigung durch Investoren vorliegen (Sozialwohnungsprojekt Le Thanh Tan Kien, Bezirk Binh Chanh, investiert von Le Thanh Construction – Trading Company Limited mit einem Umfang von 1.456 Einheiten), bei 18 Projekten werden Verfahren zur Genehmigung der Investitionsrichtlinien durchgeführt (13 Projekte des Planungs- und Investitionsministeriums, 5 Projekte des Volkskomitees der Stadt Thu Duc).

Was öffentliche Investitionen in den sozialen Wohnungsbau betrifft, so wurde gemäß dem Wohnungsbauprogramm für den Zeitraum 2021–2030 der Wohnungsbauplan für den Zeitraum 2021–2025 vom Volksrat und dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt genehmigt. Im Zeitraum 2021–2025 beträgt das staatliche Haushaltskapital für den sozialen Wohnungsbau etwa 3.770 Milliarden VND.

Aktuell hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die öffentliche Investitionspolitik für das Projekt in Phan Chu Trinh 4, Bezirk Binh Thanh, mit einem Gesamtkapital von rund 990 Milliarden VND genehmigt. Das Bauministerium empfiehlt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, künftig klare Vorgaben zur Förderung öffentlicher Investitionen in vier Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von rund 4.000 Wohnungen zu machen.

Vorschlag für einen angemessenen Steuersatz

Herr Truong Anh Tuan, Vorstandsvorsitzender der Hoang Quan Group, sagte, dass Sozialwohnungen noch nie so günstig gewesen seien wie heute, da sie bei gleicher Lage und Qualität im Vergleich zu Gewerbewohnungen nur 50 % günstiger seien. Die aktuellen Zinssätze seien relativ günstig und Unternehmen würden Sozialwohnungen nicht gewinnorientiert bauen. Käufer seien daher Geringverdiener, Beamte und Angestellte, die ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen möchten.

Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, sagte, dass seit dem 1. August Gesetze im Zusammenhang mit Immobilien in Kraft getreten seien, die viele günstige Bedingungen für Investoren, Bauträger und Käufer von Sozialwohnungen geschaffen hätten. Käufer könnten Kredite zu vielen Vorzugskonditionen aufnehmen, und auch die Einkommensbedingungen seien flexibler geworden.

Herr Nguyen Manh Khoi, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement ( Bauministerium ), sagte, dass das Wohnungsbaugesetz 2023 viele Neuerungen in der Sozialwohnungspolitik enthalte. Insbesondere in Bezug auf die Landmittel für den sozialen Wohnungsbau legt das Wohnungsbaugesetz 2023 die Verantwortung für die Zuweisung von Landmitteln für den sozialen Wohnungsbau klar bei den lokalen Behörden fest. Dementsprechend wird dem Volkskomitee der Provinz im Prozess der Formulierung und Genehmigung der Bau- und Stadtplanung die Verantwortung übertragen, ausreichend Landmittel für den sozialen Wohnungsbau gemäß dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan bereitzustellen. Mit der Übertragung der Befugnisse ist die Verantwortung verbunden, einen flexiblen Mechanismus für die Umsetzung durch die Kommunen zu schaffen.

Das Gesetz ändert und ergänzt außerdem zahlreiche Anreize für Investoren in Sozialwohnungsprojekte, ermutigt Unternehmen zur Beteiligung an Investitionen und trägt so zur Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen bei. Insbesondere werden Grundsteuern und Pachtzinsen für die gesamte Projektfläche sowie die Verfahren zur Ermittlung von Grundstückspreisen, zur Berechnung von Grundsteuern und Pachtzinsen gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes befreit. Für den Bereich des Sozialwohnungsbaus gilt eine maximale Gewinnspanne von 10 %. Für Bau-, Dienstleistungs-, Handels- und Gewerbewohnungen wird gemäß der genehmigten Projektinvestitionspolitik ein maximaler Anreiz von 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche (oder 20 % der gesamten Baufläche des Projekts) gewährt.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), sagte jedoch, er habe dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung und der Regierung gerade zwei Dokumente zu zwei wichtigen Steuerfragen im Zusammenhang mit Sozialwohnungen übermittelt. Insbesondere schlug er vor, die Vorschriften zum angemessensten Mehrwertsteuersatz für Investoren von Sozialwohnungsprojekten, die ausschließlich zur Miete dienen, Investoren von Projekten zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern und Vermieter, die ausschließlich Zimmer langfristig vermieten, zu ergänzen. Außerdem schlug er vor, Klausel 3, Artikel 16 des Dekrets Nr. 132/2020/ND-CP zu ändern, um die gesamten abzugsfähigen Zinsaufwendungen auf höchstens 50 % des gesamten Nettogewinns aus Geschäftstätigkeiten zu erhöhen und den Abzugszeitraum für die verbleibenden Zinsaufwendungen auf 7 Jahre zu verlängern.