Der vietnamesische Verband der Immobilienmakler (VARS) ist der Ansicht, dass das Rundschreiben 06/2023/TT-NHNN widerrufen und ein Erlass erlassen werden sollte, der dem Geist der Resolution Nr. 33/NQ-CP stärker entspricht.

Laut VARS sind „rechtliche“ und „kapitalbezogene“ Probleme derzeit die zwei größten und inhärenten Schwierigkeiten des Immobilienmarktes. Obwohl die Regierung viele Lösungen zur Beseitigung und Lösung dieser beiden Schwierigkeiten herausgegeben hat, gab es bisher keine wirklich dauerhafte Lösung für diese beiden Schwierigkeiten.

Tatsächlich gibt es Tausende von Projekten, deren Umsetzung schwierig ist, die aufgrund rechtlicher Probleme auf Eis gelegt werden und für eine Überprüfung gestoppt werden müssen. Und es gibt auch viele Projekte, bei denen der Zugang zu Krediten und Investitionskapital von Kunden abgebrochen wurde. Insbesondere Projekte, die sich noch in der Phase der Baufeldräumung, des Wartens auf die Genehmigung der Landnutzungsgebühren oder im Bau befinden, führen zu Stagnation. Die Tatsache, dass sowohl Kunden als auch Investoren nur schwer auf den Cashflow zugreifen können, hat dazu geführt, dass die Liquidität auf dem Markt blockiert wurde, sämtliche Transaktionen eingefroren und sämtliche Investitionen, Produktions- und Geschäftsaktivitäten eingestellt wurden.

In diesem Zusammenhang ist VARS der Ansicht, dass das Rundschreiben 06/2023/TT-NHNN den Geist der Resolution Nr. 33/NQ-CP nicht gewährleisten wird.

Dementsprechend zeigt die Resolution Nr. 33/NQ-CP klar und entschieden das Ziel auf, Schwierigkeiten bei den Kreditkapitalquellen zu beseitigen, Kapitalflüsse für den Immobilienmarkt freizugeben und zur Erhöhung der Liquidität des vietnamesischen Immobilienmarktes beizutragen, indem günstige Bedingungen für Unternehmen, Eigenheimkäufer und Investoren geschaffen werden, um auf Kreditkapitalquellen mit Vorzugszinsen zuzugreifen. Dadurch können realisierbare und wirksame Projekte umgesetzt werden, die zu einer Verbesserung der Marktversorgung beitragen.

Allerdings entspricht das Rundschreiben 06/2023/TT-NHNN kaum dem Geist der Resolution 33/NQ-CP. Konkret ist noch nicht festgelegt, welche Fächer gefördert werden und bei welchen Kreditschwierigkeiten es zu einer Lösung kommt. Dabei wird auf die Fächer hingewiesen, die grundsätzlich nicht ausgeliehen werden dürfen. Dies macht es den Geschäftsbanken leicht, Anträge von Immobilienkunden „korrekt“ abzulehnen, wenn ihnen die Kreditvergabebereitschaft fehlt.

VARS-Analyse: Es ist ersichtlich, dass die Anwendung des Rundschreibens 06/2023/TT-NHNN einige der folgenden Mängel mit sich bringt:

Erstens sind Projekte, die mit rechtlichen Problemen konfrontiert sind oder denen es an Kapital mangelt, für eine weitere Umsetzung nicht geeignet. Wenn kein Kredit gewährt wird, gilt das Unternehmen als „eingefroren“ und hat keine Chance auf eine Sanierung.

Zweitens werden M&A derzeit als ein Kanal betrachtet, der Unternehmen und den Markt aktiv unterstützt und ihnen einen Ausweg eröffnet. Wenn Anleger in Schwierigkeiten geraten und Gefahr laufen, „in ihrem Vermögen zu ertrinken“, können sie einen Teil ihres Vermögens verkaufen, um das verbleibende Vermögen zu retten. Dadurch besteht die Möglichkeit, Projekte wiederaufzunehmen und auch das Angebot auf dem Markt hat zugenommen. Das Rundschreiben 06/2023/TT-NHNN birgt jedoch die Gefahr, dass diese Tätigkeit erschwert wird.

Drittens weisen die im Rundschreiben 06/2023/TT-NHNN dargelegten Vorschriften und Verfahren noch immer viele Unklarheiten auf, die leicht zu noch mehr Verwirrung auf dem Markt führen können. Dadurch wird die Stagnationsphase des Marktes verlängert und der Erholungsprozess des Marktes beeinträchtigt.

Aufgrund der obigen Analyse ist VARS der Ansicht, dass das Rundschreiben 06/2023/TT-NHNN zum jetzigen Zeitpunkt zurückgezogen und ein Erlass geprüft und erlassen werden sollte, dessen Inhalt sich eng an den Geist der Resolution Nr. 33/NQ-CP anlehnt und mit diesem im Einklang steht.

Dieses Dekret sollte in folgende Richtung gehen: Klärung der Personen, die für Kredite in Frage kommen, die aufgrund rechtlicher Konflikte/Kapitalschwierigkeiten in Schwierigkeiten geraten, und Zwang zur Einstellung der Rodung/Zahlung von Landnutzungsgebühren/Rückkauf schwieriger Unternehmen.

Ausleihmöglichkeiten für Spezialfächer.

Überwachungsmechanismus zur Gewährleistung der Effizienz nach der Kreditvergabe.

Kreditvergabeverfahren müssen detailliert und klar sein.

Richten Sie sich nur nach dem, was das Gesetz verbietet.

Wir sollten nichts verbieten, wofür das Gesetz nicht geeignet ist und was überprüft und angepasst wird.

Um das Bankensystem bei der Erzielung konkreter und klarer Ergebnisse zu unterstützen, sollte die Haltung der Banken gegenüber Immobilien entschlossener, proaktiver und flexibler sein.

In knapp zwei Wochen wird das Rundschreiben Nr. 06/2023/TT-NHNN der Staatsbank zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Rundschreibens Nr. 39/2016/TT-NHNN des Gouverneurs der Staatsbank vom 30. Dezember 2016 zur Regulierung der Kreditvergabeaktivitäten von Kreditinstituten und ausländischen Bankfilialen an Kunden offiziell in Kraft treten. Dies führt dazu, dass die vietnamesische Immobilienbranche angesichts der Tatsache, dass der Markt immer noch mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, viele neue Bedenken äußert.

Angesichts dieser Situation forderte Premierminister Pham Minh Chinh die zuständigen Behörden kürzlich auf, das Rundschreiben 06 zu prüfen und zu ändern, um den Kreditzugang für Unternehmen zu verbessern.

Konkret unterzeichnete der Premierminister die Eilmeldung Nr. 746/TTg-KTTH vom 16. August 2023, in der er den stellvertretenden Premierminister Le Minh Khai beauftragte, umgehend ein Treffen mit der Staatsbank und den zuständigen Behörden zu leiten, um das Rundschreiben 06/2023/TT-NHNN zu prüfen und zu ändern und so den Zugang der Unternehmen zu Krediten zu verbessern.

Um weiterhin entschlossen, schnell und effektiv Lösungen zur Verbesserung des Kreditzugangs der Unternehmen umzusetzen, forderte der Premierminister eine aufgeschlossene Haltung, das Eingehen auf die Meinungen der Unternehmen und Bürger, die Gewährleistung richtiger und präziser Richtlinien, die Angemessenheit und die Eignung dieser Richtlinien, um die Entwicklung nicht zu behindern, sowie die sofortige Lösung von Problemen.

Vizepremierminister Le Minh Khai wurde beauftragt, dringend ein Treffen mit dem Gouverneur der Staatsbank von Vietnam, den Leitern der Staatsbank von Vietnam, dem Justizministerium, dem Finanzministerium und dem Regierungsbüro zu leiten, um Berichte anzuhören und Anweisungen zur Änderung und Ergänzung des Rundschreibens Nr. 06 sowie unangemessene Punkte des Rundschreibens Nr. 03/2023/TT-NHNN zu studieren und dem Premierminister vor dem 20. August Bericht zu erstatten.

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