Zahlungsfähigkeit des Investors

Der gestern Nachmittag (28. November) von VIS Rating veröffentlichte Branchenbericht zur Wohnimmobilienbranche, der auf Daten der 30 umsatzstärksten Wohnimmobilienunternehmen basiert, besagt, dass die Immobilienverkäufe in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 48 % gestiegen sind, den höchsten Stand der letzten vier Quartale. Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin stark, was sich in hohen Absorptionsraten und einem starken Wachstum der Wohnungsbaudarlehen von 7 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum widerspiegelt, das nur 1 % betrug.

Die Erwartung steigender Immobilienpreise in Verbindung mit geringeren Anzahlungen wird die Nachfrage von Eigenheimkäufern weiterhin stark ankurbeln. Viele Bauträger wie VHM, NLG, KDH, AGG und HDC verzeichneten Umsatzsteigerungen, vor allem im gehobenen Segment. Allerdings sanken Umsatz und Gewinn der im Bericht berücksichtigten Bauträger für die ersten neun Monate 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 % bzw. 43 %. Dies ist auf geringere Übergaben aufgrund schwacher Umsätze im Jahr 2023 zurückzuführen. Daher wird erwartet, dass mehr als 60 % der Bauträger ihre Gewinnziele für das Gesamtjahr 2024 nicht erreichen werden.

Es wird erwartet, dass mehr als 60 % der Anleger ihren Gewinnplan für das gesamte Jahr 2024 nicht erfüllen werden.

Kürzlich wurden zahlreiche neue Immobilienvorschriften erlassen, die die Entwicklung von Verkaufsprojekten im Jahr 2025 und darüber hinaus fördern werden. Im dritten Quartal 2024 wurden mehr als 20 Verordnungen und Rundschreiben erlassen, um die Umsetzung des überarbeiteten Bodenrechts, Wohnungsrechts und Immobilienwirtschaftsrechts zu unterstützen. Investoren erhalten klarere Leitlinien für die Durchführung von Verfahren und die Förderung der Entwicklung neuer Projekte. Zu diesen Aspekten gehören Grundstücksbewertung, Grundstückserwerb, Gebühren und viele weitere Faktoren.

Darüber hinaus haben die Bemühungen der Regierung , die rechtlichen Genehmigungen für bedeutende Immobilienprojekte ab Anfang 2024 zu beschleunigen, zu einem Anstieg der neu lizenzierten und zum Verkauf stehenden Projekte im dritten Quartal 2024 geführt.

VIS Rating erwartet, dass Entwickler im Jahr 2025 die Anzahl neuer Projekte erhöhen und so ihre Umsätze und Cashflows verbessern werden. Die Schuldendienstkapazität der Branche wird im dritten Quartal 2024 weiterhin schwach sein, aber es wird erwartet, dass die Verschuldung dank neuer Vorschriften unter Kontrolle gehalten wird und sich die Cashflows der Entwickler dank gestiegener Umsätze verbessern.

Im dritten Quartal 2024 wiesen mehr als die Hälfte der von VIS Rating erfassten Bauträger eine schwache Verschuldung und ein schwaches Schuldendienstprofil auf. Dies war hauptsächlich auf eine übermäßige Verschuldung für die Projektentwicklung in den Jahren 2021 bis 2023 und die Anhäufung unvollendeter Projekte und nicht verkaufter Lagerbestände zurückzuführen, da sich die Marktstimmung ab 2023 verschlechterte.

Es wird erwartet , dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilieninvestoren ausgehend von dem schwachen Niveau der Jahre 2023–2024 verbessern wird.

Mit der Verbesserung der Verkaufszahlen erwartet VIS Rating jedoch, dass sich die Schuldendienstfähigkeit der Immobilienentwickler ausgehend von den schwachen Niveaus der Jahre 2023 und 2024 verbessern wird.

Angesichts positiver Aussichten für neue Projektverkäufe und Cashflows werden sich die Schuldendeckungsquoten der Projektentwickler schrittweise verbessern. Neue Vorschriften, die im Juli 2024 erlassen werden, werden die Nutzung von Fremdkapital für neue Projekte einschränken. Daher erwartet VIS Rating , dass sich das Schuldenwachstum im Zeitraum 2022–2023 von einem Höchststand von 15 % pro Jahr weiter verlangsamen wird.

Von Investoren ausgegebene Anleihen im Wert von rund 22.000 Milliarden VND werden im vierten Quartal 2024 fällig. Die meisten dieser Anleihen wurden in den vorangegangenen Perioden mit verspäteter Tilgung und Zinsen bezahlt. Anleihen im Wert von rund 13.000 Milliarden VND, die im vierten Quartal 2024 fällig werden, wurden 2023 mit verspäteter Tilgung und Zinsen bezahlt. Mit den Anleihegläubigern wurde erfolgreich eine Verschiebung der Zahlungsfrist auf das folgende Jahr ausgehandelt.

Im vierten Quartal 2024 werden Anleihen im Wert von etwa 13.000 Milliarden VND fällig.

Diese Anleihen wurden von Unternehmen ausgegeben, die mit Immobilienkonzernen wie Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh und Sunshine verbunden sind.

Die restlichen 9.000 Milliarden VND an Anleihen wurden von 11 Unternehmen ausgegeben, darunter 7 Unternehmen mit schwachem Kreditprofil und hohem Risiko, hauptsächlich Unternehmen ohne Geschäftsaktivitäten im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften , ohne Betriebseinnahmen und mit sehr geringen Barmitteln.

Positiv ist, dass sich der Zugang von Immobilienunternehmen zu neuem Kapital verbessert hat. Diese risikoreichen Emittenten müssen auf Liquiditätsunterstützung durch verbundene Unternehmen zurückgreifen oder die Zustimmung der Anleihegläubiger zu Zahlungsaufschüben einholen, um Verzögerungen bei der Tilgung und den Zinszahlungen zu vermeiden.