Die Grundstücksmietpreise in den nördlichen Industriegebieten steigen und verringern den Wettbewerbsvorteil

Die Attraktivität von Industrieimmobilien im Norden

Im ersten Halbjahr 2023 zogen die nördlichen Provinzen und Städte mit 3,4 Milliarden USD die größten ausländischen Investitionen im Fertigungssektor an, was 63 % der neu registrierten FDI-Fertigungsprojekte mit 238 neuen Projekten entspricht.

Davon entfallen 20 % der gesamten neu registrierten Projekte mit 1,06 Milliarden USD auf Bac Giang , darunter die Investition in die Fabrik von Fulian Precision Technology in Singapur im Wert von 621 Millionen USD und das Projekt von LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd im Wert von 140 Millionen USD. Bac Ninh liegt landesweit an dritter Stelle bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen im verarbeitenden Gewerbe mit 9 % des gesamten registrierten Kapitals im Wert von 486 Millionen USD.

Was die Investitionssektoren betrifft, so entfielen im ersten Halbjahr 2023 mit 21 % bzw. 1,14 Milliarden US-Dollar die meisten neu registrierten ausländischen Direktinvestitionen im verarbeitenden Gewerbe auf Elektrogeräte. Es folgten die Computer-, Elektronik- und Elektroindustrie mit einem Gesamtinvestitionskapital von 20 % und Gummi- und Kunststoffprodukte mit 15 %.

Nach Wirtschaftsregionen aufgeschlüsselt, sind in der nördlichen Wirtschaftsregion die Sektoren Computer, Elektronik und Elektroprodukte die Sektoren mit dem höchsten Investitionskapitalanteil (19 % des gesamten Investitionskapitals der gesamten Region), gefolgt von Elektrogeräten (15 %), Gummi- und Kunststoffprodukten mit nur 5 % und Kraftfahrzeugen mit 4 %. In der südlichen Wirtschaftsregion ist das Bild umgekehrt: Gummi- und Kunststoffprodukte weisen mit 10 % des gesamten Investitionskapitals der gesamten Region das größte Investitionskapital auf, die Metallverarbeitung 4 % und die Trinkwasserversorgung etwa 3 %.

Darüber hinaus ist auch eine Verlagerung der Hersteller und der Solarenergiebranche nach Norden zu beobachten. Drei der fünf größten Produktionsprojekte in der Nördlichen Wirtschaftszone im Jahr 2022 liegen im Bereich der Solarenergie. Von den 30 Solarproduktherstellern des Landes sind 77 % in der Nördlichen Wirtschaftszone und nur 23 % in der Südlichen Wirtschaftszone angesiedelt.

Unter ihnen ist Trina Solar mit einem 275 Millionen US-Dollar schweren Projekt im Industriepark Yen Binh in der Provinz Thai Nguyen der größte Investor. Die Investoren kommen hauptsächlich aus China, Hongkong und Singapur. Im ersten Halbjahr 2023 nahm auch der US-Solarmodulhersteller Thornava Solar die Produktion in einer modernen Fabrik mit einer Jahreskapazität von einem Gigawatt im Industriepark Que Vo in der Provinz Bac Ninh auf.

Im Jahr 2023 eröffnete das vietnamesische Privatunternehmen AD Green eine 3-Gigawatt-Fabrik im Wert von 45 Millionen US-Dollar, die Solarmodule für den in- und ausländischen Markt produziert. Die Anlage erstreckt sich über eine Fläche von fast 8 Hektar im Industriegebiet An Ninh, Bezirk Tien Hai, Provinz Thai Binh.

Es ist ersichtlich, dass die Hauptmietergruppen in der nördlichen Region Mieter in Sektoren mit hoher Wertschöpfung sind, darunter Elektronik und Computer, Automobile, Maschinen und Geräte sowie die solarbezogene Fertigung, wobei es sich bei den Mietern um Großkonzerne wie Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda und Vinfast handelt.

Die Hauptmieter im Süden sind Unternehmen, die Gummi- und Kunststoffprodukte, Lebensmittel und Getränke, Baumaterialien und Bekleidung verarbeiten – Branchen, denen eine geringere Wertschöpfung zugeschrieben wird.

Herr Thomas Rooney, Senior Manager, Industrial Advisory Services, Savills Hanoi, kommentierte: „Die Northern Economic Zone hat eine strategische Lage mit gutem Zugang zu nationalen und internationalen Märkten.“

In den letzten fünf Jahren wurde die Infrastruktur in diesem Gebiet durch eine Reihe von Autobahnprojekten, die drei große Häfen miteinander verbinden, darunter den Hafen Hai Phong, den Tiefwasserhafen Lach Huyen und den Hafen Cai Lan, deutlich verbessert. Darüber hinaus verfügt die Nördliche Wirtschaftszone über einen großen Grundstücksfonds, der den Flächenbedarf von Mietern aus wertschöpfungsintensiven Sektoren deckt und viele große Investitionsprojekte in den Bereichen Automobilmontage, elektronische Komponenten und Solarenergieprodukte anzieht.

„Die Nördliche Wirtschaftszone gilt offensichtlich als großer Vorteil für Investoren, da sie nicht nur von einer der wichtigsten Import-Export-Routen Vietnams durch Hai Phong profitieren, sondern auch bequem Waren transportieren und benachbarte Märkte bedienen können“, sagte Thomas Rooney.

Hohe Mieten können Wettbewerbsvorteile verringern

Laut Savills Vietnam wurden im Norden Vietnams im ersten Halbjahr 2023 68 Industrieparkprojekte mit einer Gesamtfläche von bis zu 12.000 Hektar registriert. Die durchschnittliche Auslastung erreichte 83 %, gegenüber 81 % im Vorjahreszeitraum. Der durchschnittliche Grundstücksmietpreis erreichte 138 USD/m²/Mietzyklus, gegenüber 102 USD/m²/Mietzyklus.

Davon verzeichnet Bac Ninh den größten Anstieg der Grundstücksmietpreise um 48 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 und erreicht dank des erneuten Interesses von Elektronikunternehmen und -lieferanten, die ihre Lieferketten außerhalb Chinas diversifizieren müssen, 156 USD/m2/Mietzyklus.

Der Hung Yen stieg im gleichen Zeitraum um 45 % und erreichte 132 USD/m2/Mietzyklus. Auch in den wichtigsten Provinzen gab es Zuwächse: Hai Duong (plus 33 % auf 101 USD/m2/Mietzyklus) und Hai Phong (plus 28 % auf 129 USD/m2/Mietzyklus).

Der Bericht von Savills zeigt außerdem, dass das Angebot an baufertigen Fabriken in der nördlichen Wirtschaftsregion 3,5 Millionen Quadratmeter Nettomietfläche (NLA) erreicht hat und noch etwa 618.000 Quadratmeter verbleiben. Der durchschnittliche Mietpreis beträgt im ersten Halbjahr 2023 4,8 USD/m2/Monat (ohne MwSt.). Gleichzeitig sank die Auslastung baufertiger Fabriken und Lagerhallen in der nördlichen Region aufgrund des neuen Angebots in Hai Phong und Bac Ninh auf 83 Prozent.

John Campbell, stellvertretender Direktor und Leiter des Bereichs Industriedienstleistungen bei Savills Vietnam, erklärt: „Die aktuellen Grundstücksmieten in der nördlichen Wirtschaftszone liegen im zweistelligen Bereich, was die Wettbewerbsfähigkeit der nördlichen Wirtschaftszone im Vergleich zur südlichen Wirtschaftszone mindert. Höhere Grundstückspreise könnten den Markteintritt neuer Unternehmen in den Bereichen Elektronik, Automobil und Solarenergie behindern. Diese Investoren wollen große Grundstücke zu vernünftigen Preisen besitzen.“