Laut einem Bericht von Batdongsan.com.vn verzeichnete der Immobilienmarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 einen Boom, als Immobilien hinsichtlich der Anlagerendite den ersten Platz belegten und sowohl Gold als auch Aktien übertrafen.

Der Markteffekt zeigte sich in einem anhaltenden Trend zur Abwanderung in Vorstadtgebiete, in denen Grundstücke für Käufer nach und nach zu einem attraktiven Segment wurden.

Das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz, die bereits am 1. August in Kraft getreten sind, dürften durch positive Anpassungen zu einem florierenden Immobilienmarkt beitragen.

Tatsächlich jedoch geriet der Immobilienmarkt in den ersten Tagen nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes sofort in Wallung, als es bei einigen Versteigerungen von Grundstücken in Vorstädten zu einem plötzlichen Preisanstieg kam.

Ab einem Anfangspreis von nur wenigen Millionen VND/m² werden Grundstücke am Stadtrand von Hanoi für bis zu Hunderte Millionen VND/m² versteigert, obwohl viele Leute der Meinung sind, dass diese Grundstücke in Bezug auf Infrastruktur, Verkehr und geringes Gewinnpotenzial nicht herausragend sind.

Startpreis ist die Quelle?

Rechtsanwalt Dang Van Cuong von der Kanzlei Chinh Phap der Anwaltskammer Hanoi äußerte sich zu diesem Thema und sagte, dass Immobilien aufgrund der ständigen Veränderungen des Goldpreises, der schleppenden Börse, der von der Lieferkette beeinflussten Geschäftsaktivitäten und der Schwankungen auf dem Weltmarkt für Investoren nach wie vor die erste Wahl als sicherer Hafen für ihren Cashflow seien.

Laut Herrn Cuong besagen die Gesetze zum Immobilienrecht, die ab dem 1. August 2024 teilweise in Kraft getreten sind, dass es Einzelpersonen und Unternehmen nicht gestattet ist, Land zu kaufen, Grundstücke aufzuteilen oder Land zu verkaufen. Nur der Staat darf Grundstücke aufteilen und Auktionen veranstalten.

Dies führt zu einer Verknappung des Angebots und wirkt sich auf die Psyche von Kunden und Investoren aus, die sich stark auf Grundstücksauktionen wie die jüngste konzentrieren werden.

Darüber hinaus erklärte der Anwalt, dass der Grund für den Anstieg der Grundstückspreise darin liege, dass bei Auktionen das Prinzip gelte, dass derjenige den Zuschlag erhält, der den höchsten Preis zahlt.

Inzwischen erregte die Versteigerung der oben genannten Grundstücke die Aufmerksamkeit Tausender Menschen, die sich registrierten und direkt an der Auktion teilnahmen. „Das beweist, dass es viele Interessenten gibt, daher ist es durchaus möglich, dass der Preis in die Höhe getrieben wird“, analysierte Herr Cuong.

Darüber hinaus brachte Rechtsanwalt Dang Van Cuong auch einen möglichen Fall vor, bei dem „die Behörden bisher noch nicht zu dem Schluss gekommen sind“, dass es sich bei der Situation der Grundstückspreisinflation um eine Manipulation des Immobilienmarktes durch einige Einzelpersonen oder Organisationen handele.

Rechtsanwalt Dang Van Cuong sagte, dass die Ursache für die beschriebene Situation zum Teil darin liege, dass der Startpreis der Auktion zu niedrig angesetzt worden sei.

Bisher richtete sich der Startpreis der Auktion nach dem vom Beirat festgelegten Preis. Gemäß dem im Februar 2024 erlassenen Dekret Nr. 12 wird der Anfangspreis jedoch vom jeweiligen Ort auf Grundlage der mit dem Koeffizienten multiplizierten Grundstückspreisliste festgelegt.

„Derzeit befindet sich die Übergangsphase zur Umsetzung der neuen Landgesetzdokumente von 2023, die erst teilweise in Kraft getreten sind und größtenteils erst am 1. Januar 2025 vollständig in Kraft treten werden.

Das Problem besteht also darin, dass die Verordnung zur Abschaffung der Bodenpreisordnung noch nicht in Kraft getreten ist, so dass die Verordnung zur alten Bodenpreisordnung bis Ende dieses Jahres Anwendung finden wird. Daher basiert die Berechnungsformel immer noch auf der alten Grundstückspreisliste, multipliziert mit dem Koeffizienten K, um den Anfangspreis zu ermitteln, was diesen Preis niedrig macht“, sagte Rechtsanwalt Cuong.

Herr Cuong betonte jedoch auch, dass die Bestimmungen des Regierungserlasses nicht falsch seien, die Dokumente jedoch zum Zeitpunkt der Überschneidung noch nicht einheitlich in Kraft getreten seien, was zu der Annahme führe, dass die neue Grundstückspreisliste noch nicht erstellt worden sei, was zu der oben genannten Situation geführt habe.

Aufgrund des niedrigen Startpreises müssen Anleger nur einen sehr geringen Betrag einzahlen. Dies birgt weiterhin das Risiko, dass einige an der Auktion teilnehmende Organisationen diesen Punkt ausnutzen, um den gewünschten Preis in die Höhe zu treiben, sich einen persönlichen Vorteil zu verschaffen und dann die Einzahlung zu stornieren.

Unterdessen gibt es eine weitere Geschichte, wonach das Gesetz über Immobilienversteigerungen erst Anfang 2025 in Kraft treten wird und damit Fälle von Zahlungsausfällen bei Anzahlungen strenger gehandhabt werden, indem die Teilnahme an Auktionen für einen Zeitraum von sechs Monaten bis fünf Jahren verboten wird.

Derzeit sind die Vorschriften zum Umgang mit Auktionsteilnehmern, die ihre Anzahlungen zurückziehen, noch zu administrativ und bieten weder Abschreckung noch eine sorgfältige Behandlung, sodass viele Einzelpersonen oder Organisationen diese Lücke ausgenutzt haben, um den Markt zu stören.

Sollten nicht alle Haushaltseinnahmen durch Landauktionen erzielt werden

Rechtsanwalt Vu Ngoc Bang, stellvertretender Direktor der Anwaltskanzlei Galaxy der Hanoi Bar Association, äußerte seine Meinung zu nächtlichen Landauktionen und sagte, dass die Auktion ohne Begrenzung der Anzahl der Runden über Nacht zur Festlegung des Endpreises, obwohl nicht öffentlich, möglicherweise ein Präzedenzfall sei und dass es nicht das erste Mal sei.

Der Vorteil dieser Auktionsform besteht darin, dass sie dem Staatshaushalt große und beinahe „plötzliche“ Einnahmen beschert, da der Preis mit jeder Runde dramatisch steigt und der endgültige Preis es dem Staat ermöglicht, mit jeder Auktion Hunderte von Milliarden Dong einzunehmen.

Positiv ist, dass dadurch das Budget durch Auktionen aufgebessert wird, die die Einhaltung aller gesetzlichen Bestimmungen gewährleisten.

Rechtsanwalt Vu Ngoc Bang meinte jedoch im Gegenteil, dass „die Folgen eines zu hohen Preises verkauften Landes schlimmer seien als der wirtschaftliche Nutzen, den es mit sich bringe“.

Gleichzeitig bestätigte der Anwalt auch, dass die Landversteigerungsorganisationen bei den jüngsten Hot Auctions die gesetzlichen Bestimmungen vollständig eingehalten hätten. Ob die Auktionsteilnehmer jedoch Respekt vor dem Gesetz zeigten oder nicht, sei eine andere Geschichte und man müsse die Schlussfolgerung der Ermittlungsbehörde abwarten.

„Wenn die Auktionsteilnehmer aus persönlichen Gründen in einer Situation des ‚blauen Teams, des roten Teams‘ sind, wird die Teilnahme an der Auktion mit dem Ziel der Marktmanipulation langfristige Konsequenzen haben und dazu führen, dass die Grundstückspreise in diesem Gebiet in die Höhe getrieben werden und eine Immobilienblase entsteht. Die Lösung dieses Problems wird um ein Vielfaches schwieriger sein, als die kurzfristig erzielten Vorteile aus dem Budget zu erzielen“, analysierte Herr Bang.

Rechtsanwalt Dang Van Cuong vertrat die gleiche Ansicht und erklärte, dass der Staat bei Landversteigerungen nicht das gesamte Land eintreiben müsse.

„Wenn der Preis hoch ist, profitiert der Staat sofort von einem etwas höheren Geldbetrag. Doch dann wird das Land aufgegeben und Spekulanten treiben den Preis in die Höhe, sodass das Land weder genutzt noch ausgebeutet wird, obwohl es eine wertvolle Ressource ist. Die Folgen wären viel schwerwiegender“, sagte der Anwalt.

Grundstücksversteigerungen sollten vorübergehend ausgesetzt und die Grundstückspreise näher an den Marktpreisen liegen.

Um zu verhindern, dass sich ähnliche Fälle von Landfieber wiederholen, sagte Rechtsanwalt Dang Van Cuong, dass es völlig vernünftig sei, Landauktionen vorübergehend auszusetzen, um Inspektionen durchzuführen.

Insbesondere im Kontext der miteinander verknüpften, aber noch nicht synchronisierten bzw. „vollständig geänderten“ Gesetze gibt es noch viele Schlupflöcher, die von Einzelpersonen oder Organisationen mit schlechten Absichten zu ihrem eigenen Vorteil ausgenutzt werden können.

Darüber hinaus schlug Herr Cuong einen Plan zur raschen Überprüfung der Berechnungsmethode für Anfangspreise bei Auktionen vor, um den Prozess der Erstellung von Grundstückspreislisten, die den Marktpreisen nahe kommen, zu beschleunigen.

Der Anwalt schlug den Anlegern außerdem vor, den Zeitpunkt für die Geldanlage und den Zeitpunkt für die Geldabhebung klar festzulegen und zu ermitteln, wie der Markt in diesem Bereich steigen oder fallen wird.

Vermeiden Sie die Situation, dass Sie überstürzt entsprechend der Marktpsychologie investieren und dann nicht rechtzeitig „aussteigen“ können. Das wäre wie eine Schuld und die Möglichkeit eines Verlustes wäre sehr hoch.

Darüber hinaus müssen Investoren laut dem Experten auch in Gegenden vorsichtig sein, in denen die Immobilienpreise explodieren, es aber keine neue Infrastruktur oder Politik gibt und es keine Bevölkerungsschwankungen gibt.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, dem rät Herr Cuong, den richtigen Zeitpunkt und Standort zu wählen, um das richtige Immobilienprodukt für eine langfristige Ansiedlung auszuwählen.