Die himmelhohen Wohnungspreise in Hanoi, wie man die Gelegenheit des „billigen Geldes“ nutzt, Vietnamesen können Häuser und Grundstücke direkt kaufen

Immobilien sind nach wie vor einer der wichtigsten Märkte für Investitionen. Im Bild: Perspektive der Stadtplanung von Green Garden. (Quelle: Green Garden)

Kein Verbot der Kreditvergabe für den Kauf künftiger Wohnimmobilien

Als Reaktion auf Bedenken hinsichtlich eines Verbots von Krediten für zukünftige Wohnungskäufe erklärte ein Vertreter der Staatsbank, dass das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN zur Änderung des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN, das ab dem 1. Juli 2024 in Kraft tritt und die Eigenkapitalquoten für Banken und ausländische Bankfilialen regelt, das Recht auf zukünftige Wohnungskäufe nicht einschränkt.

Insbesondere ändert Rundschreiben 22 weder die Vorschriften zur Kreditvergabe für diese Art von Wohnraum noch schränkt es die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen ein, künftig Wohnraum zu kaufen.

Nach geltendem Recht werden Kredite zum Kauf und zur Umsetzung von Immobilienprojekten, die durch die Immobilie selbst bzw. das aus dem Kredit entstandene Projekt besichert sind, als immobilienbesicherte Kredite definiert. Kredite, die als Hypothekendarlehen definiert sind, müssen folgende Bedingungen erfüllen: Die Tilgung der Schulden erfolgt nicht aus den Mieteinnahmen der aus dem Kredit entstandenen Immobilie, die Immobilie ist gemäß Kaufvertrag bezugsfertig, die Immobilie muss unabhängig bewertet werden...

Demnach wird bei Krediten für Immobilien- und Wohnungskäufe sowie bei Hypotheken auf zukünftige Vermögenswerte ein Risikokoeffizient von 30 % bis 120 % angewendet, abhängig vom Loan-to-Value-Verhältnis (LTV), das sich aus dem Verhältnis des Kreditsaldos zum Wert der Sicherheiten errechnet.

Laut einem Vertreter der Staatsbank senkt das neue Rundschreiben den Risikokoeffizienten bei Krediten für den Erwerb von Sozialwohnungen im Vergleich zu Krediten für den Erwerb von Immobilien und anderen Wohnimmobilien. Dementsprechend werden Kredite für den Erwerb von Sozialwohnungen bei der Berechnung der Eigenkapitalquote der Banken mit einem niedrigeren Risikokoeffizienten eingestuft. Dieser Schritt soll Spielraum schaffen und Banken ermutigen, Kredite für den Erwerb von Sozialwohnungen im Einklang mit den Richtlinien und Projekten der Regierung zu vergeben.

Darüber hinaus senkt Rundschreiben 22 den Risikokoeffizienten für die Kreditvergabe zur Finanzierung von Gewerbeimmobilienprojekten in Industrieparks von 200 % auf 160 %. Für Kredite, die der landwirtschaftlichen und ländlichen Entwicklung dienen, gilt ebenfalls ein Risikokoeffizient von 50 %.

Hinsichtlich der Regelungen für Kredite für Immobilien und andere Wohnzwecke versicherte die Staatsbank, dass diese im Vergleich zu vorher unverändert geblieben seien.

Nach den neuen Vorschriften der Staatsbank gilt der Zustand fertiggestellter Häuser gemäß Hauskaufvertrag nur noch für Hypothekendarlehen (die einem niedrigeren Risikokoeffizienten unterliegen als andere immobilienbesicherte Forderungen).

Falls eine Organisation oder Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und das Haus mit einer Hypothek belastet, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41 und es wird der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 angewendet.

Daher bekräftigt die Staatsbank, dass diese Regelung die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen zum Kauf von Wohnraum in Zukunft nicht einschränkt und nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften (Zivilrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2024) steht.

Exorzistische Wohnungspreise

Nach Angaben des Bauministeriums werden die Wohnungspreise in den beiden Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im vierten Quartal 2023 weiter steigen, insbesondere in den zentralen Gebieten. Dies geht aus Daten hervor, die aus Berichten von Kommunen und Umfrageinformationen von Marktforschungsinstituten zusammengestellt wurden.

Im erschwinglichen Wohnungssegment (Preis unter 25 Millionen VND/m2) gibt es auf dem Markt fast keine Projekte, sondern hauptsächlich im mittleren Wohnungssegment (Preis 25-50 Millionen VND/m2), die für die Mobilisierung von Kapital und den Handel geeignet sind.

Insbesondere in Hanoi gab es laut dem zusammenfassenden Bericht im vierten Quartal 2023 bei einigen Projekten einen durchschnittlichen Preisanstieg in folgenden Gebieten: Im Bezirk Thanh Xuan stiegen die Preise um etwa 3,5 %, im Bezirk Ha Dong um etwa 3,7 %, im Bezirk Hoang Mai um etwa 3,8 % und im Bezirk Nam Tu Liem um etwa 4,1 % …

Insbesondere beträgt der Verkaufspreis erschwinglicher Wohnungen 25–35 Millionen VND/m2, der Verkaufspreis mittlerer Wohnungen etwa 35–50 Millionen VND/m2 und der Verkaufspreis hochwertiger Wohnungen über 50 Millionen VND/m2, üblicherweise 60–70 Millionen VND/m2.

Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), erklärte hierzu, dass die Wohnungspreise auf dem Primärmarkt in Hanoi kontinuierlich steigen, da es derzeit nur wenige Investoren mit Projekten gebe. Bei den derzeit verfügbaren Investoren handele es sich meist um Großinvestoren ohne finanzielle Schwierigkeiten, sodass der Angebotspreis hoch sei, um den Gewinn zu maximieren. Der Durchschnittspreis für Wohnungen auf dem Primärmarkt in Hanoi liege bei 51,7 Millionen VND/m².

Laut Herrn Dinh ist es aufgrund der Inputkosten (der Wohnungsindex und die Baustoffpreise steigen jährlich um etwa 6 %) schwierig, das Primärpreisniveau zu senken. Gleichzeitig steigen Inflation und Zinsen. Zudem wird die Zahl neu genehmigter gewerblicher Wohnbauprojekte immer geringer, und auch in den zentralen Gebieten sind kaum noch Grundstücksfonds vorhanden.

Darüber hinaus stellte dieser Experte fest, dass die Preise für Wohnungen in Hanoi auf dem Primärmarkt zwar nicht gesunken seien, Eigenheimkäufer jedoch im Wettlauf der Investoren nach wie vor von beispiellosen Vorzugsregelungen profitieren würden.

„Käufer können in Raten zahlen, profitieren von Vorzugszinsen und tilgungsfreien Zeiten, die zwei- bis dreimal länger sind als in den Vorjahren. Dies steigert die Liquidität des Wohnungssegments auf dem Primärmarkt“, erklärte Herr Dinh.

Immobilien sind nach wie vor ein interessanter Anlagekanal.

Manh Quan, Mitbegründer des Home Buyers Forum, gab Hauskäufern Tipps, wie sie die Gelegenheit des „billigen Geldes“ im Jahr 2024 nutzen können. Er erklärte, dass der Immobilienmarkt neben anderen Märkten wie Aktien und Gold nach wie vor einer der wichtigsten Märkte sei, in den die Menschen derzeit investieren möchten. Obwohl die Menschen nicht bereit seien, sofort Geld zu investieren, seien sie nach wie vor sehr am Immobilienmarkt interessiert, um künftige Entscheidungen treffen zu können.

Mehrfamilienhaus im Stadtgebiet Thu Thiem, HCMC. (Quelle: VNA)

Der Markt erlebt neue Entwicklungen, insbesondere im Hinblick auf den Cashflow. Derzeit sind die Zinssätze der Banken gemäß der Geldpolitik des Staates sehr niedrig, einige Banken liegen sogar nur bei 3 % pro Jahr und damit unter dem Inflationsziel.

„Das bedeutet, dass viele Menschen mit ihrem Geld auf der Bank nicht nur keine Zinsen erzielen, sondern es auch an Wert verliert. Sie müssen sich daher neue Anlagemöglichkeiten suchen, darunter natürlich auch Immobilien. Sie interessieren sich daher für neue Immobilienprojekte, insbesondere für Wohnungsbauprojekte. Anstatt ihr Geld auf der Bank zu deponieren, müssen sie Anlagemöglichkeiten finden, um den Wert des Geldes zu erhalten“, sagte Manh Quan.

Laut dem One Mount Real Estate Center für Marktforschung und Kundeneinblicke stiegen die Preise für Erstwohnungen in Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 16,3 % in allen drei Segmenten: erschwinglich, Mittelklasse und High-End. Dies spiegelt nicht nur die Investitionstätigkeit für profitablen Handel wider, sondern zeigt auch den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Bevölkerung.

Die Zahlen der letzten Jahre deuten auf ein begrenztes Angebot und nur sehr wenige fertiggestellte Wohnungsbauprojekte in Hanoi hin. Die wenigen Projekte wurden aufgrund der langsamen Baugenehmigungsvergabe realisiert. Steigende Wohnungspreise sind ebenfalls unvermeidlich.

„Auch wenn die Wohnungspreise steigen, entscheiden sich Menschen mit Einkommensschwierigkeiten oder Grundbedürfnissen, die sich nicht aufschieben lassen – etwa die Gründung einer neuen Familie und die Trennung von Haushalten – immer noch für den Kauf“, kommentierte Herr Quan.

Andererseits zeigt sich nach der Beobachtung von Herrn Quan aufgrund der gestiegenen Wohnungspreise in den letzten Monaten eine neue Verschiebung auf dem Markt: Viele Menschen entscheiden sich zunehmend für ebenerdige Häuser und Wohngrundstücke, da bei dieser Art von Immobilien an manchen Standorten der Preis pro Nutzfläche noch immer niedriger ist als bei Wohnungen und die Immobilienpreise nicht stark gestiegen sind – das zeigen alle Berichte über den Immobilienmarkt.

Herr Quan sagte, dies sei auch eine verständliche Veränderung, da die Preise für Wohnungen immer höher würden und die Menschen daher ihre Kaufentscheidungen ändern müssten. Der Kauf von Reihenhäusern und Wohngrundstücken sei keine schlechte Entscheidung. Da Wohngrundstücke dauerhaft als rotes Buch eingestuft seien, würden viele Menschen sie auch deshalb kaufen, weil die Preise dieser Art von Immobilien stabil seien, sie sogar eine Form von Zukunftsvermögen darstellten und über viele Generationen vererbt werden könnten.

Vietnamesen können Häuser und Grundstücke direkt kaufen

Am 18. Januar verabschiedete die 15. Nationalversammlung offiziell das überarbeitete Landgesetz. Besonders viel Aufmerksamkeit erregten dabei die Änderungen im Zusammenhang mit den Landnutzungsrechten.

Die Rechte der Landnutzer bleiben grundsätzlich im gleichen Umfang wie im geltenden Landgesetz erhalten. Das überarbeitete Landgesetz sieht Änderungen, Ergänzungen und Erweiterungen der Rechte für Landnutzer vor, auch für solche vietnamesischer Herkunft.

Insbesondere hinsichtlich der Rechte und Pflichten hinsichtlich der Landnutzung von im Ausland lebenden Vietnamesen: Vervollständigen Sie die Anweisung, dass im Ausland lebende Vietnamesen mit vietnamesischer Staatsangehörigkeit, die vietnamesische Staatsbürger sind, die gleichen Rechte in Bezug auf Land haben (nicht nur das Recht auf Wohngrundstücke), wie vietnamesische Staatsbürger im Land (inländische Einzelpersonen), und behalten Sie die gleichen Richtlinien bei wie die aktuellen Gesetze für im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft, um zur Förderung von Investitionen und zur Anziehung von Überweisungen von im Ausland lebenden Vietnamesen ins Land beizutragen.

Gemäß Klausel 4, Artikel 3 des Gesetzes über die vietnamesische Staatsangehörigkeit sind im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft Vietnamesen, die die vietnamesische Staatsangehörigkeit besaßen, deren Staatsangehörigkeit durch die Blutlinie bei der Geburt bestimmt wurde und deren Kinder und Enkelkinder dauerhaft im Ausland leben und wohnen.

Daher ist es verständlich, dass die Nachkommen von Menschen, die im Ausland die vietnamesische Staatsangehörigkeit besaßen, auch wenn sie nicht die vietnamesische Staatsangehörigkeit besitzen, im Land noch immer die gleichen Rechte in Bezug auf Land haben wie vietnamesische Bürger.

Aufgrund der Ausweitung der Subjekte mit Landnutzungsrechten erweitert das Gesetz auch die Fälle, in denen der Staat Land gegen Landnutzungsgebühren zuweist. Basierend auf der Vererbung der Subjekte, denen der Staat Land gegen Landnutzungsgebühren zuweist, in Artikel 55 des Bodengesetzes von 2013, wurden in Artikel 119 des geänderten Bodengesetzes eine Reihe von Subjekten hinzugefügt, denen der Staat Land gegen Landnutzungsgebühren zuweist.

Darunter 2 Fälle im Zusammenhang mit Menschen vietnamesischer Herkunft:

Erstens wird im Ausland lebenden Personen vietnamesischer Herkunft und Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital Land zugeteilt, um gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes gewerbliche Wohnungsbauprojekte umzusetzen. In Fällen, in denen der Staat gegen Erhebung von Landnutzungsgebühren Land zuteilt, können sie Land aus der Übertragung von Immobilienprojekten gemäß den Bestimmungen des Immobiliengeschäftsgesetzes nutzen.

Zweitens wird Haushalten, Einzelpersonen und im Ausland lebenden Menschen vietnamesischer Herkunft aufgrund einer Landentschädigung Land zugeteilt, wenn der Staat gemäß den Bestimmungen des geänderten Landgesetzes Land zurückfordert.

Das Gesetz sieht außerdem vor, dass das Volkskomitee des Bezirks Zertifikate an Landnutzer und Eigentümer von mit dem Land verbundenen Vermögenswerten ausstellt, bei denen es sich um Einzelpersonen, Wohngemeinschaften und im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft handelt.