Angebotssteigerung dank Förderpolitik

Laut dem kürzlich von Savills veröffentlichten Immobilienmarktbericht für Ho-Chi-Minh-Stadt für das dritte Quartal 2023 kehrte das Wohnungsangebot im dritten Quartal 2023 mit einem Rekordanstieg von 572 % gegenüber dem Vorquartal und 11 % gegenüber dem Vorjahr auf 2.528 Einheiten auf den Markt zurück.

Dieses Angebot stammt aus zwei neuen Projekten und sechs nachfolgenden Projektphasen in der Stadt. Allein in Thu Duc City macht es 74 % des Marktanteils aus, wobei Projekte mit großen Warenmengen wie The Glory Heights (Klasse B) 59 % des Marktanteils ausmachen.

Bei den restlichen auf den Markt zu bringenden Wohnungen handelt es sich um Projekte der Klassen B und C im westlichen Teil von Ho-Chi-Minh-Stadt, gelegen in Binh Tan und Binh Chanh.

Das Primärangebot stieg im Vergleich zum Vorquartal um 32 % und im Vergleich zum Vorjahr um 12 % auf 7.722 Einheiten, was den Druck aufgrund des Angebotsmangels teilweise linderte. Mit 49 % Marktanteil hat Klasse B das größte Angebot, gefolgt von Klasse C mit 34 % Marktanteil und Klasse A mit 17 %.

Troy Griffiths, stellvertretender Generaldirektor von Savills Vietnam, erklärte den Anstieg des Angebots dieser Art wie folgt: „Niedrigere Kreditzinsen und Unterstützungsmaßnahmen der Regierung dürften das Angebotswachstum ankurbeln und den Markt beleben.“

Hinsichtlich der Marktliquidität erklärte Savills, dass bei Projekten des Segments C 651 Transaktionen verzeichnet wurden, was zeige, dass die aktuelle Marktnachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiterhin hoch sei. Unterdessen wurden für Projekte der Klasse A und B im letzten Zeitraum 42 bzw. 210 Transaktionen verzeichnet.

Um rechtliche Probleme zu lösen, hat sich das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt auf die Lösung von 148 Projekten konzentriert. 39 Projekte waren erfolgreich. Die Staatsbank von Vietnam (SBV) hat die Zinssätze kontinuierlich gesenkt und Rundschreiben 10 wird einen besseren Zugang zu Kapital für laufende Projekte ermöglichen. Diese Mechanismen sollen dazu beitragen, das Angebot zu erhöhen und die Marktentwicklung zu fördern.

Es wird erwartet, dass bis Ende 2023 mehr als 1.900 neue Einheiten zum Verkauf angeboten werden. Klasse C wird mit 69 % Marktanteil das Hauptprodukt sein, Klasse B wird über 26 % Marktanteil verfügen und Klasse A über 5 %.

Die Kapazitäten der Serviced Apartments sind nahezu voll ausgelastet.

Auf dem Markt für Serviced Apartments lag das Angebot im dritten Quartal 2023 bei 7.463 Einheiten, ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 23 % gegenüber dem Vorjahr. Fünf Projekte wurden nach Renovierungen mit 233 Einheiten wiedereröffnet und 12 bestehende Projekte hinzugefügt.

Savills verzeichnete eine Belegungsrate von 81 %, was einem Rückgang von 2 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Grund dafür sind die Verzögerungen bei der Vertragsverlängerung durch die Mieter und die geringere Nachfrage nach kurzfristigen Unterkünften während der Nebensaison. Allerdings stieg die Auslastung im Vergleich zum Vorjahr um 3 %, was auf eine Erholung der Nachfrage nach Langzeitmieten aufgrund der Rückkehr ausländischer Fachkräfte und inländischer Geschäftsreisender für Kurzzeitaufenthalte zurückzuführen ist.

„Das Segment der Serviced Apartments entwickelt sich relativ gut, sieht sich aber zunehmender Konkurrenz durch Mietwohnungen ausgesetzt. Dies hat zu Renovierungen und dem Markteintritt neuer Anbieter geführt“, so Neil MacGregor, CEO von Savills Vietnam.

Dementsprechend wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt seit 2019 mehr als 100.000 Wohnungen übergeben, die in einen harten Wettbewerb mit Serviced Apartments geraten. Um ihre Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten, haben sich Serviced-Apartment-Ketten kontinuierlich erweitert. Ihr Angebot wuchs jährlich um bis zu 18 % auf fast 3.000 Einheiten, sodass sie bis zum dritten Quartal 2023 38 % des Gesamtangebots der Stadt ausmachen würden.

Neue Marken erschließen vor allem das C-Segment und zielen auf den Massenmarkt. Kettenbetriebene Projekte verfügen über synchronisierte Marketing- und Leasingrichtlinien. Die meisten dieser Projekte entwickeln sich gut, die Belegungsraten liegen bei über 90 % und die Mietpreise sind bis zu 20 % höher als der Marktpreis.

Villen und Stadthäuser haben auch in Zukunft Potenzial

Anders als bei den oben genannten Typen verzeichnete der Markt für Villen/Stadthäuser weiterhin kein neues Quartalsangebot, was dazu führte, dass das Primärangebot in diesem Segment mit 766 Einheiten den niedrigsten Stand der letzten 10 Jahre erreichte, was einem Rückgang von 24 % gegenüber dem Quartal und 5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Davon machen Projekte in Thu Duc City 88 % der gesamten Primärversorgung aus. 86 % des Angebots entfallen auf Produkte mit einem Preis von über 30 Milliarden VND/Einheit.

Das Transaktionsvolumen dieser Art erreichte im dritten Quartal 2023 nur 64 Einheiten, den niedrigsten Stand seit 2018. Dies entspricht einem Rückgang von 43 % gegenüber dem Vorquartal und 82 % gegenüber dem Vorjahr aufgrund sinkender Nachfrage, fehlendem neuen Angebot und teurer Lagerbestände. Die Absorptionsrate betrug lediglich 8 %, was einem Rückgang von 3 % gegenüber dem Vorquartal und 36 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Vor diesem Hintergrund bleiben die Anleger weiterhin vorsichtig und stellen sogar Verkäufe ein, schränken ihre Marketingaktivitäten ein und verschieben Pläne für den Start neuer Projekte auf das nächste Jahr. Einige Investoren wenden weiterhin unterschiedliche Verkaufs- und Kreditvergaberichtlinien sowie Mietverpflichtungsrichtlinien an, um Käufer anzulocken.

Neil MacGregor, General Director von Savills Vietnam, kommentierte diesen Immobilientyp in Ho-Chi-Minh-Stadt wie folgt: „Der Markt für Villen und Reihenhäuser verfügt trotz der aktuellen Herausforderungen weiterhin über Wachstumspotenzial. Der Ausbau der Infrastruktur ermöglicht es Investoren, auf mehr Grundstücksfonds zuzugreifen und so den aktuellen Angebotsmangel zu beheben.“

Savills prognostiziert, dass im vierten Quartal 2023 etwa 200 neue Wohnungen auf den Markt kommen werden. Und bis 2026 dürften auf dem Markt weitere 4.600 Einheiten zum Verkauf stehen und viele wichtige Infrastrukturprojekte abgeschlossen sein.